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Baurecht Bau- und Werkvertragsrecht: Was aktuell gilt

Seit Januar 2018 ist die größte Reform des Werkvertragsrecht seit Bestehen des BGB in Kraft. Für Bauhandwerker beeinhaltete sie zahlreiche Änderungen – sowohl im Bauvertragsrecht als auch durch den neuen Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag. Welche Vorschriften aktuell gelten, zeigt der Überblick.

Dieser Artikel ist Bestandteil des Themenpakets Baurecht im Handwerk

Im Januar 2018 ist die größte Reform des Werkvertragsrecht seit des über 120-jährigen Bestehens des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) in Kraft getreten. In die §§ 631 ff. BGB wurden dabei insbesondere verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen. Aber auch der Architekten- und Bauträgervertrag wurde gesetzlich neu geregelt.

Das "neue" Gesetz gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. Verträge, die bis einschließlich zum 31. Dezember 2017 geschlossen wurden, richten sich nach dem bis dahin bestehenden Recht. Für Verträge, für die im Jahr 2017 noch ein bindendes Angebot – beispielsweise des Handwerkers, Architekten, etc. – eingeholt wurde, die tatsächliche Beauftragung aber erst nach dem 31. Dezember 2017 erfolgte, dürfte grundsätzlich das neue Werkvertragsrecht gelten.

Überblick: Das aktuelle Werk- und Bauvertragsrecht

Die Reform des Werkvertragsrecht sah eine Vielzahl von Änderungen vor. Was für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aktuell gilt, sollen im Folgenden dargestellt werden:

Lieferantenregress bei Mängeln der Kaufsache

Baut der Handwerker im Rahmen eines Kaufvertrags mit einem Kunden mangelhafte Baumaterialen ein, kann dieser den Verkäufer des Materials auch dann wegen infolge der Mangelbeseitigung angefallenen Aus- und Wiedereinbau-Kosten in Anspruch nehmen, wenn der Verkäufer den Mangel am Baumaterial nicht verschuldet hat (§ 439 Abs. 3 BGB). Nach § 445a BGB besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer seinerseits in der Lieferkette bei seinem Verkäufer (Lieferant) Ersatz der Aufwendungen verlangen kann, wenn der Mangel bereits bei Gefahrübergang vorhanden war, also nicht erst nachträglich entstanden ist.

Allgemeine Vorschriften für den Werkvertrag, die erst seit 1. Januar 2018 gelten

  1. Abschlagszahlungen: Abschlagszahlungen können gemäß § 632a BGB – anstatt in Höhe des Wertzuwachses beim Besteller – in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden.
  2. Kündigungsrecht: Das Gesetz sieht nunmehr für Besteller und Handwerker ausdrücklich ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund vor (§ 648a BGB).
  3. Abnahmefiktion: Nach § 640 Abs. 2 BGB tritt die Abnahmefiktion ein, wenn der Besteller sich binnen einer vom Bauunternehmer nach Fertigstellung gesetzten angemessenen Frist entweder überhaupt nicht zu dem Abnahmeverlangen äußert oder wenn er die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert. Bei Bestellern, die Verbraucher sind, gilt dies jedoch nur dann, wenn diese zusammen mit der Abnahmeaufforderung auf die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängeln in Textform hingewiesen wurden. Der Besteller kann die Fiktion der Abnahme dadurch verhindern, dass er mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten Frist rügt, wobei es hierfür grundsätzlich nicht darauf ankommt, ob der eingewendete Mangel tatsächlich besteht bzw. ob es sich bei dem Mangel um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt. Rügt der Besteller hingegen keinen Mangel an einem fertiggestellten Werk, tritt die Abnahmefiktion grundsätzlich auch dann ein, wenn wesentliche Mängel bestehen, das Werk also an sich nicht abnahmereif ist.

Spezialvorschriften für den Bauvertrag

Um einen Bauvertrag nach aktuellem Recht handelt es sich, wenn ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon, geschlossen wird (§ 650a Abs. 1 BGB). Sogar ein Vertrag über Instandhaltungsabreiten an einem Bauwerk kann ein Bauvertrag darstellen, wenn die Instandhaltungsarbeiten für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind (§ 650a Abs. 2 BGB).

Leistungsänderungsrecht des Bestellers

In das BGB eingeführt wurde ein bisher nur in der VOB/B vorgesehenes Anordnungsrecht des Bestellers, für den Fall, dass der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, wünscht (§ 650b BGB).

Zwar sollen die Vertragsparteien sich über die Ausführung und Vergütung einigen; sollte binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Bauunternehmer jedoch keine Einigung erzielt werden, kann der Besteller die Änderung anordnen, was jedoch in vielen Fällen für den Besteller eine zu lange Wartezeit darstellen wird. Richtet sich die Anordnung auf die Änderung des Werkerfolgs, die nicht zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, muss ihr der Bauunternehmer nur dann nachkommen, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist.

Vergütung von Änderungsleistungen

Der Bauunternehmer kann für zur Erreichung des Werkerfolgs notwendige Änderungsleistungen nur dann eine Vergütung für vermehrten Aufwand beanspruchen, wenn ihm nicht die Planung übertragen wurde (§ 650c Abs. 1 S. 2 BGB). Wer also auch plant, hat das Risiko seiner unvollständigen oder unrichtigen Planung zu tragen.

Die durch die Anordnung begründeten Mehr- oder Minderleistungen werden grundsätzlich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn abgerechnet (§ 650c Abs. 1 S. 1 BGB). Bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung kann der Bauunternehmer aber wahlweise grundsätzlich auch auf Basis einer zuvor hinterlegten Urkalkulation abrechnen (§ 650c Abs. 2 BGB).

Als Abschlagszahlung kann der Bauunternehmer 80 Prozent einer angebotenen Nachtragsvergütung verlangen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe der Nachtragsvergütung geeinigt haben, keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht und die angeordnete geänderte Leistung ausgeführt wurde (§ 650c Abs. 3 S. 1 BGB). Sollte sich im Nachhinein aber eine Überzahlung des Bauunternehmers herausstellen, hat der Bauunternehmer für den überzahlten Betrag ab Erhalt Verzugszinsen zu zahlen (§ 650c Abs. 3 S. 3 und 4 BGB), die je nach Einzelfall einen beträchtlichen Umfang annehmen können.

Neuerungen bei der Bauhandwerkersicherungshypothek und der Bauhandwerkersicherung

Bei der Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650e BGB) und der Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB) ist geregelt, dass:

  • der Bauunternehmer, der mit der Errichtung einer Außenanlage oder eines Teils hiervon beauftragt wurde, ebenfalls eine Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen kann. Entsprechendes gilt insbesondere auch, wenn der Bauunternehmer nur mit dem Abbruch eines Bauwerks/einer Außenanlage beauftragt wurde.
  • Verbraucher, die einen Verbraucherbauvertrag (nach § 650i BGB) oder einen Bauträgervertrag (nach § 650u BGB n.F.) abgeschlossen haben, müssen nunmehr grundsätzlich keine Bauhandwerkersicherung stellen (§ 650f Abs. 6 Nr. 2 BGB) müssen. Nach bisherigen Recht war diese Privilegierung auf natürliche Personen, die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lassen, gerichtet (auch wenn Bauleistungen verschiedenen Bauunternehmern beauftragt wurden). Die Fälle, in denen Bauunternehmer nach § 650f BGB eine Sicherheit von Verbrauchern verlangen können, dürften daher wesentlich häufiger vorliegen als nach altem Recht.

 Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, hat er nach aktuellem Recht auf Verlangen des Bauunternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands des Werks mitzuwirken. Diese gemeinsame Zustandsfeststellung soll von beiden Vertragsparteien unterschrieben und mit der Angabe des Tages der Feststellung versehen werden.

Der Bauunternehmer kann die Zustandsfeststellung dann einseitig vornehmen, wenn der Besteller an einem vereinbarten Termin oder einem vom Bauunternehmer unter Wahrung einer angemessenen Frist bestimmten Termin nicht teilnimmt. Anderes gilt nur dann, wenn der Besteller sein Fernbleiben nicht zu vertreten hat und er den Bauunternehmer dies unverzüglich mitteilt. Durfte der Bauunternehmer einseitig eine Zustandsfeststellung vornehmen, hat er diese zu unterschreiben, mit dem Datum der Feststellung zu versehen und dem Besteller eine Abschrift hiervon zur Verfügung zu stellen.

Diese einseitige Zustandsfeststellung kann für den Bauunternehmer sehr nützlich werden. Wenn nämlich ein offenkundiger Mangel besteht (bspw. eine Beschädigung nach Zustandsfeststellung) wird vermutet, dass dieser vom Besteller zu vertreten ist, wenn der offenkundige Mangel nicht in der Zustandsfeststellung angegeben wurde und nach seiner Art vom Besteller verursacht worden sein kann.

Abnahme und Prüffähige Schlussrechnung sind Fälligkeitsvoraussetzungen

Nach § 650g Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. S. 2 BGB wird die Vergütung – Schlussforderung – fällig, wenn der Besteller die Leistung des Bauunternehmers abgenommen hat und der Bauunternehmer dem Bestellter eine prüffähige Schlussrechnung gestellt hat. Die Prüffähigkeit der Rechnung ist hiernach gegeben, wenn die Rechnung eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und sie für den Besteller nachvollziehbar ist, was jedenfalls auch dann angenommen wird, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben hat.

Kündigung ist schriftlich zu erklären

Kündigungen von Bauverträgen sind nunmehr schriftlich zu erklären (§ 650h BGB). Die Kündigung in Textform – beispielsweise per einfacher E-Mail – genügt nicht.

Spezialregelungen für den Verbraucherbauvertrag

Um dem "besonderen Schutzbedürfnis" der Verbraucher beim Abschluss größerer Bauverträge Rechnung zu tragen, hat der Gesetzgeber zusätzliche Spezialregelungen für den Verbraucherbauvertrag in den §§ 650i ff. BGB geregelt. Generell nehmen die Vorschriften den Bauunternehmer in einem Verbraucherbauvertrag mehr in die Verantwortung, da sie ihm zum Teil erhebliche zusätzliche Pflichten auferlegen bzw. dem Verbraucher zusätzliche Ansprüche einräumen.

Was ist ein Verbraucherbauvertrag?

Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Beauftragt der Verbraucher mehrere Unternehmer mit den vorbenannten Leistungen, unterfallen diese Verträge grundsätzlich nicht dem Verbraucherbauvertragsrecht. Verbraucherbauverträge sind nunmehr zumindest in Textform zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag "per Handschlag" nicht mehr genügt.

Was sind die wesentlichen Regelungen beim Verbraucherbauvertrag?

  • Pflicht zur Vorlage einer vorvertraglichen Baubeschreibung

In § 650j BGB ist die Pflicht des Bauunternehmers geregelt, dem Verbraucher schon rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen. Zwingender Inhalt dieser Baubeschreibung ist u.a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, ggf. Angaben zum Energie- Brandschutz,- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus sowie verbindliche Angaben zum Zeitpunkt des Beginns, der Fertigstellung bzw. zur Dauer der vorgesehenen Werkleistung zu enthalten. Die Pflicht zur Anfertigung der Baubeschreibung entfällt nur dann, wenn der Verbraucher, bspw. durch seinen Architekten, selbst die wesentlichen Planungsvorgaben macht. Wenn nichts Abweichendes vereinbart ist, wird der Inhalt der Baubeschreibung ebenfalls zum Inhalt des späteren Vertrags (§ 650k Abs. 1 BGB). Nachträgliche Abweichungen von der Baubeschreibung führen dann grundsätzlich zu Mängeln der Bauleistung des Bauunternehmers.

  • Widerrufsrecht des Verbrauchers

Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht des Bauvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu (§ 650l BGB), es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Vergisst der Bauunternehmer die Widerrufsbelehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsvorgaben des Gesetzes, kann der Verbraucher bis ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss diesen widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden. In diesem Fall müsste der Verbraucher ggf. nur Wertersatz zahlen (§ 357d BGB).

  • Spezialvorschriften für Abschlagszahlungen und Sicherheiten

Wenn der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese zum einen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB). Ferner darf der Bauunternehmer, sobald er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind, eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. maximal in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren. Eine Sicherheit in Höhe von 100 Prozent seines Vergütungsanspruchs kann der Bauunternehmer also nur dann beanspruchen, wenn er auch zu 100 Prozent vorleistet und keine Abschlagszahlungen vereinbart.

  • Erstellungs- und Herausgabepflicht von Unterlagen

Der Bauunternehmer hat rechtzeitig vor Ausführungsbeginn die Planungsunterlagen, die der Verbraucher zum Nachweis gegenüber der Behörde benötigt, dass die Leistung unter Einhaltung einschlägiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften gegenüber Behörden ausgeführt werden, zu erstellen und dem Verbraucher zu übergeben (§ 650n BGB). Diese Verpflichtung des Bauunternehmers besteht nur insoweit nicht, wie der Verbraucher selbst oder ein von ihm Beauftragter (insbesondere ein Architekt) die wesentlichen Planungsvorgaben erstellt. Spätestens mit der Fertigstellung des Werkes hat der Bauunternehmer zudem diejenigen Unterlagen zu erstellen und dem Verbraucher zu übergeben, die dieser benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung tatsächlich unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

  • Unabdingbarkeit von einzelnen Vorschriften zum Schutze des Verbrauchers

Um den Verbraucherschutz zu stärken regelt § 650o BGB, dass von folgenden Vorschriften nicht abgewichen werden kann und diese auch nicht umgangen werden dürfen:

  • Belehrung in Textform über die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängeln zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme unter Setzung einer angemessenen Frist (Fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB)
  • Den Vorschriften zum Verbraucherbauvertrag (insbesondere dem Formerfordernis des Vertragsschlusses in Textform; der Pflicht zu Vorlage einer vorvertraglichen Baubeschreibung; dem Widerrufsrecht des Verbrauchers; der Erstellung und Herausgabe von Unterlagen durch den Bauunternehmer, §§ 650i bis 650l und 650n BGB) mit Ausnahme der Vorschriften zu Abschlagszahlungen und der Absicherung des Vergütungsanspruchs des Bauunternehmers (§ 650m BGB).

Dass hiernach nur von bestimmten Vorschriften nicht abgewichen werden darf, bedeutet jedoch nicht, dass von den sonstigen Vorschriften in beliebiger Weise abgewichen werden kann. So können Abweichungen von den an sich änderbaren Vorschriften in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (bspw. der Vorschriften zu Abschlagszahlungen und der Absicherung des Vergütungsanspruchs des Bauunternehmers (§ 650m BGB) unter Umständen ebenfalls unwirksam sein, wenn sie den Verbraucher unangemessen benachteiligen.

Spezialregelungen für den Architekten- und Bauträgervertrag

Neben den neuen Vorschriften zum Allgemeinen Werkvertragsrecht, dem Bauvertrag und dem Verbraucherbauvertrag wurden mit der Gesetzesreform im Jahr 2018 auch erstmals der Architekten-/Ingenieur- sowie der Bauträgervertrag im BGB geregelt.

Architekten- und Ingenieurvertrag

Für Architekten- und Ingenieurverträge gelten insbesondere folgende Regelungen:

  • Soweit wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, hat der Architekt/Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen, welche er dann dem Besteller zusammen mit einer Kosteneinschätzung vorzulegen hat (sog. Zielfindungsphase, § 650p Abs. 2 BGB). Nach Vorlage dieser Unterlagen kann der Besteller innerhalb von zwei Wochen kündigen (sog. Sonderkündigungsrecht nach § 650r Abs. 1 BGB). Handelt es sich bei dem Besteller um einen Verbraucher, erlischt das Kündigungsrecht nach zwei Wochen aber nur dann, wenn er bei der Vorlage der Unterlagen in Textform über das Kündigungsrecht, die Frist, in der es ausgeübt werden kann, und die Rechtsfolgen der Kündigung vom Architekt/Ingenieur unterrichtet wurde. Aber auch der Architekt/Ingenieur kann unter Umständen den Vertrag kündigen, wenn der Besteller binnen einer zu setzenden angemessenen Frist die Zustimmung verweigert oder keine Erklärungen zu den Unterlagen abgibt (§ 650r Abs. 2 BGB).
  • Der Architekt/Ingenieur kann künftig ab der Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers eine Teilabnahme der von ihm bis dahin erbrachten Leistungen verlangen (§ 650s BGB).
  • Nimmt der Besteller künftig den Architekten/Ingenieur wegen eines Überwachungsfehlers in Anspruch, der zu einem Mangel an dem Bauwerk oder an der Außenanlage geführt hat, kann dieser seine Leistung verweigern, wenn (a) auch der ausführende Bauunternehmer für den Mangel haftet und (b) der Besteller dem bauausführenden Unternehmer noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung bestimmt hat (§ 650t BGB).
  • Neben den allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts (§§ 631 bis 650 BGB) gelten für den Architekten-/Ingenieurvertrag grundsätzlich auch einzelne Regelungen, die für den Bauvertrag geregelt sind, insbesondere die Vorschriften zu den Leistungsänderungs-/Anordnungsrecht des Bestellers (§ 650b BGB), zur Vergütungsanpassung bei Änderungsanordnung (zum Teil, § 650c BGB), der Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650e BGB), der Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB), der Zustandsfeststellung bei verweigerter Abnahme, Schlussrechnung (§ 650g BGB) und der Schriftform der Kündigung (§ 650h BGB).

Bauträgervertrag

Für den Bauträgervertrag ist ausdrücklich geregelt (§ 650u BGB), dass hinsichtlich der Errichtung oder dem Umbau grundsätzlich die allgemeinen Vorschriften zum Werkvertrag, dem Bauvertrag und dem Verbraucherbauvertrag Anwendung finden.  Ausgenommen hiervon sind aber insbesondere:

  • Das freie Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB),
  • das Kündigungsrecht aus wichtigem Grund (§ 648a BGB),
  • das Leistungsänderungs-/Anordnungsrecht des Bestellers samt der Vergütungsanpassung (§§ 650b und 650c BGB),
  • die Bauhandwerkersicherungshypothek (§ 650e BGB),
  • die Geltung der Angaben in der vorvertraglichen Baubeschreibung als Vertragsinhalt (§ 650k Abs. 1 BGB),
  • das Widerrufsrecht des Verbrauchers (§ 650l BGB) und
  • die Regelung, dass maximal 90 Prozent der Gesamtvergütung als Abschlagszahlungen verlangt werden dürfen (§ 650m Abs. 1 BGB).

Hinsichtlich der Eigentumsübertragung und der Bestellung eines Erbbaurechts findet das Kaufrecht mit seinen Vorschriften (§§ 433 ff. BGB) Anwendung.

Zum Autor: Philipp Scharfenberg ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei Melchers Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB; Kontakt: p.scharfenberg@melchers-law.com

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