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Wohnungsmangel, teurere Bauleistungen und knappes Bauland Blockierter Wohnungsneubau: Warum Baufirmen höhere Preise verlangen

Stark steigende Mieten und Immobilienpreise, die kaum einer mehr bezahlen kann: Wohnen wird zum Luxusgut. Wohnungsneubau ist nötiger denn je. Die steigenden Baupreise schrecken allerdings ab. Das liegt unter anderem an teureren Bauleistungen. Was dahinter steckt.

Wer derzeit eine Wohnung sucht, hat es schwer – vor allem in den größeren Städten, egal ob zur Miete oder zum Kauf. Auch Bauplätze sind rar. So wird die Wohnungsknappheit in Deutschland immer größer. Neubauten fehlen und so viele wie nötig wären wird es wohl so schnell auch nicht geben. Zumindest rechnet der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) eher mit einem Sinken der Neubautätigkeiten – in den kommenden Jahren auf 250.000 oder noch darunter.

Die Bundesregierung strebt eigentlich Zahlen von rund 375.000 Wohneinheiten jährlich an, um der Knappheit entgegenzuwirken. Der wohl ausschlaggebendste Grund: die hohen Preise. So sind die Immobilienpreise nach Angaben von empirica im vergangenen Jahr um gut sieben Prozent gestiegen. Laut Statistischem Bundesamt legten die Baupreise im Februar diesen Jahres im Vergleich zum Vorjahresmonat um vier Prozent zu – was die Statistiker als "höchsten Anstieg der seit November 2007 mit 5,8 Prozent" werten.

Zudem ist in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut worden. Das beklagt das Verbändebündnis Wohnungsbau. So sei allein in den vergangenen acht Jahren eine "Wohnungsbaulücke" von einer Million Wohneinheiten entstanden, meldet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), der dem Bündnis angehört. Diese Lücke – die ein großes sozialpolitisches Konfliktpotenzial berge – gelte es schnellst möglich zu schließen. Ansetzen sollte die Bundesregierung erst einmal bei den Sozialwohnungen. Nötig sei hierbei ein Neubau von 80.000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr.

Föderalismusreform verhindert Sozialwohnungsbau

Dass hier ein Nachholbedarf entstanden ist, haben auch Union und SPD erkannt und im Koalitionsvertrag eine Grundgesetzänderung angekündigt, damit der Bund in Zukunft wieder Einfluss auf die Fördergelder nehmen kann, die er den Ländern für den sozialen Wohnungsbau gewährt. Durch die Föderalismusreform, die noch bis 2019 Bestand hat, können die Länder derzeit den Zweck der Ausgaben selbst festlegen und so fließen Teile der 1,5 Milliarden Euro auch in das Tilgen von Schulden statt in neue Wohnungen.

Das Verbändebündnis hatte von der neuen Bundesregierung zudem gefordert, dass bessere steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnungsbau erforderlich seien wie eine Erhöhung der AfA und für Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten wahlweise eine befristete Sonderabschreibung oder Investitionszulagen für den Neubau bezahlbarer Mietwohnungen. Außerdem sei eine deutliche Erhöhung der KfW-Förderung für die altersgerechte und energetische Gebäudesanierung notwendig. Das alles hat die Bundesregierung bisher aber nicht aufgegriffen.

Einfluss auf die Preisanstiege haben jedoch viele Faktoren und einige davon stehen als Aufgaben im Koalitionsvertrag der Großen Koalition.

Das macht Neubauten derzeit so teuer

Ein Faktor, der immer wieder genannt wird, sind die Bauleistungen, die mit höheren Summen zu Buche schlagen. So wird bereits öffentlich beklagt, dass vor allem die Gewerke des Bauhauptgewerbes mehr für ihre Arbeit verlangen. Das Statistische Bundesamt gibt die Preisanstiege für den Rohbau mit einem Plus von 4,4 Prozent und Ausbauarbeiten mit einem Plus von 3,6 Prozent per Februar an. Damit setzt sich der Preisanstieg insgesamt fort, von unter zwei Prozent in den Jahren 2015 und 2016 auf knapp drei Prozent in 2017.

Für Andreas Geyer, den Leiter Hauptabteilung Wirtschaft beim ZDB, zeigt diese Entwicklung der Preise für Bauleistungen klar, „dass es den Bauunternehmen nun besser als früher gelingt, ihre Kostensteigerungen auch an den Markt weiter zu geben.“ Lange wäre dies nicht möglich gewesen, wenn man als Baufirma konkurrenzfähig sein wollte. Denn gestiegen sind auch die Kosten für das Baugewerbe. 

So schlagen die Einkaufspreise für Material stark zu Buche (jeweils der Anstieg von Februar 2017 auf Februar 2018:

  • Beton: +2,7%
  • Betonstahl: +19,9%
  • Bitumen: +8,6%
  • Nadelschnittholz: +4,5%

"Dies sind natürlich nur einige Beispiele für wichtige Einkaufspositionen", erklärt Geyer. Erhöht haben sich zudem die Löhne  für Bauarbeiter. So wurde der Mindestlohn 1 in den alten und neuen Ländern zum ersten Januar 2018 von 11,30 auf 11,75  Euro pro Stunde erhöht. Ein Anstieg von vier Prozent. Ab dem 1. März 2019 gibt es eine weitere Erhöhung auf 12,00  Euro pro Stunde.

Jede Verschärfung der EnEV kostet

Weiteren Einfluss auf die Kosten für Neubauten haben gesetzliche Bauvorgaben – besonders die zum Erreichen einer besseren Energieeffizienz. Denn um die eigenen und die europäischen Klimaziele zu erreichen, möchte die Bundesregierung, dass in Deutschland nur noch Gebäude gebaut werden, die möglichst energieeffizient sind – gut gedämmt, mit neuen, klimafreundlichen Heizungen versehen und mit intelligenten Stromzählern ausgestattet, die helfen, den Verbrauch zu kontrollieren. Doch das setzt Investitionen der Bauherrn voraus – Investitionen, die gesetzlich vorgeschrieben sind. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) gibt Bauherrn klare Bauvorgaben an die Hand.

Doch das kostet. Allein durch die Verschärfung der EnEV zum 1. Januar 2016 ist das Bauen in Deutschland im Mittelwert um etwa 7,3 Prozent teurer geworden. Nimmt man auch andere Faktoren – neben den gestiegenen Umweltauflagen – hinzu und schaut sich einen längeren Zeitraum an, dann sind es sogar 40 Prozent, die ein Neubau heute im Schnitt mehr kostet als noch im Jahr 2000.

Der Umwelt und dem Klima zuliebe mag das nötig sein, doch der Schaffung von Wohnungen in einigen Regionen Deutschlands kommt dies nicht unbedingt entgegen. Hohe Baukosten verhindern, dass ausreichend neuer und vor allem auch für einkommensschwache Bevölkerungsschichten bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Aus Sicht des deutschen Baugewerbes ist aktuell ein Punkt erreicht, an dem neue Vorgaben hinsichtlich der Gebäudedämmung und des Einsatzes neuer Energiespartechnik keine signifikante Verbessrung für die Umwelt mehr bringen – Kostensteigerungen allerdings schon.

Andreas Geyer begrüßt es daher sehr, dass die Bundesregierung angekündigt hat, vor jedem Schritt in Richtung neuer gesetzlichen Regelungen für mehr Energieeffizienz in Gebäuden eine Folgekostenabschätzung einzubeziehen. "Jede weitere Verschärfung der EnEV muss also genau geprüft werden", erklärt er. 

Kritik am angeblichen Kostentreiber Energieeffizienz

Dass die Erhöhung der Energieeffizienz durch bauliche Maßnahmen und die Vorgaben der EnEV die Baukosten stark steigen lässt, sieht die Deutsche Umwelthilfe (DUH) anders. Schon als im Jahr 2015 die Studie "Kosten­treiber für den Wohnungsbau" veröffentlicht wurde, die eine starke Diskussion über die Umweltauflagen für den Bau hervorgerufen hat,  kritisierte die DUH, dass wichtige Einflussfaktoren außer Acht geblieben seien. Die Studie stammte von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen und veröffentlichte Zahlen zu den steigenden Baukosten durch die staatlich festgeschriebenen Standards für das energieeffiziente Bauen.

Mit einbezogen werden müsste aus Sicht der DUH, dass die Mehrkosten für Energiesparmaßnahmen langfristig Einsparungen bei den Energiekosten bringen und mehr als kompensiert werden kön­nten. Zudem sei die Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden ist ein wichtiger Baustein, um zukünftig zu erwartenden Preissteigerungen im Energiebereich entgegenzutreten. Doch die DUH gab auch zu, dass klar sein müsse, dass ein klima­neutraler Gebäudebestand in Deutschland nicht kostenneutral zu erreichen sei.

Die DUH sieht es grundsätzlich als kritisch an, wenn in der öffentlichen Debatte die negative Verknüpfung von Energieeffizienz und so­zial verträglicher Entwicklung im Wohnungsbau hergestellt wird. Für eine erfolgreiche Energiewende spiele die Energieeffizienz eine zentrale Rolle und dabei komme dem Gebäudesektor aufgrund der Tatsache, dass er für etwa ein Drittel der CO₂-Emissionen verantwortlich ist, eine besondere Bedeutung zu. An die Bundesregierung gerichtet teilte die DUH mit, dass diese zusätzlich zu dem Recht auf Wohnraum nicht die Rechte ihrer Bürger auf eine unbelastete Umwelt und nachhaltige Energieversorgung aufs Spiel setzen dürfe.

Die Studie können Sie hier nachlesen.>>>

Der ZDB wirkt sowohl in der sogenannten Baukostensenkungskommission mit als auch im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, das auch vom Bundesbauministerium unterstützt wird und derzeit vor allem an einer besseren Akzeptanz für Neubauten wirbt. Denn diese sind dort, wo sie gebaut werden, oft nicht gerade beliebt – und das obwohl sie so dringend nötig sind.

Neues Bauland: Bauern sollen Land abgeben

Wie groß der Druck auf die Politik derzeit ist, neuen Wohnraum zu schaffen, zeigt auch der Ansatz im Koalitionsvertrag, dass Landwirte dazu motiviert werden sollen, Äcker und Wiesen für eine Prüfung freizugeben, ob man sie in Bauland umwandeln könnte. "Wir wollen die Gewinnung von Wohnbauland von Landwirten durch steuerlich wirksame Reinvestitionsmöglichkeiten in den Mietwohnungsbau nach einer verfassungsrechtlichen Prüfung verbessern", heißt es dazu von der Großen Koalition.

Denn Bauland ist derzeit knapper denn je und so sind auch die Preise für neue Bauplätze vor allem in den ländlichen Gebieten nahe der Großstädte und in den wirtschaftlich starken Regionen Deutschlands stark gestiegen. Doch die Kommunen weisen seit Jahren zu wenig Bauland aus. Ein Grund liegt daran, dass die Kommunen angehalten sind, den Flächenverbrauch in Deutschland zu reduzieren.

Folgen für die Neubaupreise haben aber auch steuerliche Faktoren. So sind auch staatlich gesetzte Kosten wie die Grunderwerbssteuer und die  Grundsteuer, die beide in den vergangenen Jahren und vor allem in den Metropolregionen stetig gestiegen sind, Kostenreiber. Die Grundsteuer in ihrer aktuellen Berechnung haben die Richter des Bundesverfassungsgerichts kürzlich allerdings für verfassungswidrig erklärt und die Politik muss nun eine neue gesetzliche Grundlage für eine Berechnung nach aktuellen Grundstückwerten erarbeiten.

Zudem legen die Bundesländer den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer seit dem Jahr 2006 selbst fest. Einige Länder haben diese Freiheit für starke Preiserhöhungen genutzt. Gestiegen sind außerdem die Gebühren für Notare und Grundbuchämter und die Maklerprovisionen.

Damit bezahlbare Wohnungen entstehen können, muss auch Sicht des ZDB auch ein Umdenken bei den Bauvorgaben von Mehrfamilienhäusern stattfinden. Doch hierbei tut sich bereits was. So haben einige Kommunen in den vergangenen Jahren das besonders kostenrelevante Verhältnis von Wohnfläche zu Gesamtfläche angepasst und entsprechende Regelungen erarbeitet – etwa, dass zwei Pkw-Stellplätze pro Wohnung, die verpflichtend angeboten werden müssen, zu viel sind. Bezahlbarer Wohnraum kann nur durch einen hohen Wohnflächenanteil an den Gesamtflächen erreicht werden. Um bei dem genannten Beispiel zu bleiben, soll deshalb statt Garagen Wohnraum geschaffen werden. Dass sich in den wohnraumknappen Städten auch die Mobilität verändert und immer mehr Menschen Bus, Bahn und Fahrrad nutzen, kommt der Entwicklung entgegen.

Handwerkliche Bauprodukte werden vom Markt verdrängt 

Was das Bauen immer aufwendiger und damit auch teurer macht, sind zudem verwissenschaftliche Baunormen. Die Komplexität der Regelungen führt dazu, dass immer mehr Fachleute mit einbezogen werden müssen. Konnte noch vor ein paar Jahren ein Architekt alleine mit einem Statiker ein Gebäude planen und bis zur Bauabnahme führen, so brauchen wir heute einen Fachmann für Brandschutz, einen für den Schallschutz, einen für Wärmeschutz und noch einige mehr, die zusätzlich eine Expertise abgeben müssen, bevor ein Gebäude fertig ist.

Der Grund liegt an gestiegenen Anforderungen unter anderem an den Gesundheits- und den Umweltschutz. Ganz besonders zeige sich das beim Brandschutz , für den immer neue bauliche Auflagen gelten würden. Doch immer wenn sich Gesetze ändern, muss es auch jemand geben, der sich damit auskennt und die Regelungen in der Praxis überprüft. So entsteht eine Spirale an zunehmend notwendigen Expertenwissen und stetig steigendem Aufwand.

Kostentreiber sind aber auch die Baumaterialien selbst und hier kommen europäische Vorgaben mit ins Spiel. So ist der bürokratische Aufwand für Architekten und Planer geringer, wenn sie von der Bauproduktenindustrie angebotene Systemprodukte einsetzen, die die bauaufsichtlichen Vorgaben für ein Bauteil mit einer Systemzulassung erfüllen. Dass diese Systemprodukte häufig teurer sind als praktisch identische genormte Bauprodukte ärgert das Bauhandwerk. Jedoch erschweren mangelhafte europäische Bauproduktnormen die Planung mit konventionellen Bauprodukten. So steigen insgesamt die Baukosten und die traditionellen auf der Baustelle oder in der Werkstatt der Fachunternehmen gefertigten Bauprodukte werden vom Markt verdrängt.

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