Finanzen + Geld -

Übersicht für Mieter und Vermieter Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage: Das gilt rechtlich

Eine Mieterhöhung um 50 Prozent oder mehr? Wenn Vermieter von der Modernisierungsumlage Gebrauch machen, bedeutet das für Mieter oftmals den finanziellen K.o. Ein nun vom Bundeskabinett verabschiedeter Gesetzesentwurf sieht vor, die Regelung mieterfreundlicher zu gestalten. Was sich konkret ändern soll.

Wohnraum muss für jeden bezahlbar sein. Um das umzusetzen, hat sich die neue Regierung einige Punkte auf die Agenda geschrieben. So soll etwa ein Baukindergeld eingeführt, die Mietpreisbremse verschärft und die Modernisierungsumlage überarbeitet werden. Letztere sorgt bei Mietern seit langem für Proteste. Modernisierungskosten würden zu hoch veranschlagt und Mieter aus ihrer Wohnung verdrängt, klagen die Mietervereine.

Ein Missstand, der auch bei den Koalitionsverhandlungen zwischen Union und SPD diskutiert wurde. Im Rahmen der Wohnraumoffensive möchte die Regierung die Modernisierungsumlage nun überarbeiten. "Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen", heißt im Koalitionsvertrag. Das gezielte "Herausmodernisieren" soll künftig unter Strafe gestellt werden, Investitionskosten für Modernisierungen nur noch zu einem geringeren Teil auf die Mieter umgewälzt werden.

Wie die Modernisierungsumlage künftig geregelt sein soll:

Was ist die Modernisierungsumlage?

Das Wohnhaus bekommt einen Aufzug, auf dem Dach wird eine Solaranlage installiert und die Wände erhalten eine bessere Dämmung. Maßnahmen wie diese sind klassische Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB. Die Kosten hierfür trägt zunächst der Vermieter. Einen Teil davon dürfen die Wohnungsinhaber allerdings auf den Mieter umlegen – in Form einer Mieterhöhung. Das entsprechende Gesetz ist in § 559 BGB verankert. Eingeführt wurde die Modernisierungsumlage in den siebziger Jahren. Damals hatten in Deutschland rund elf Millionen Wohnungen keine Zentralheizung und drei Millionen kein Bad. Die Sonderform der Mieterhöhung diente Vermietern als Anreiz, ihre Mietobjekte zu modernisieren.

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal ausfallen?

Bisher galt: Nimmt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an seinem Mietobjekt vor, darf er elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Diese Regelung möchte die Regierung nun mieterfreundlicher gestalten. Die Höhe der Modernisierungsumlage soll künftig auf acht Prozent heruntergesetzt werden – allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur für fünf Jahre. Nach Ablauf der Laufzeit soll die Regelung neu geprüft werden. Ein erster Gesetzesentwurf sah noch vor, die Umlage für alle Mietverhältnisse herabzusetzen. Ob ein Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die einzelnen Bundesländer fest. Hierzu bewerten sie die Region nach den vier Indikatoren Bevölkerungswachstums, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung.

So wird die Modernisierungsumlage berechnet

Modernisierungskosten 15.000 Euro
Erhöhung der Jahresmiete
(8 Prozent Modernisierungsumlage)
1.200 Euro
Monatliche Mieterhöhung 100 Euro

Der nun vom Bundeskabinett verabschiedete Gesetzesentwurf sieht außerdem vor, dass die monatliche Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden darf. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Mieter durch einer Modernisierung unverhältnismäßig belastet werden. Vermieter, die Wohnungen nur deshalb modernisieren, um Mieter zu vergraulen, sollen zudem künftig mit einem Bußgeld rechnen müssen. Dabei soll bereits die missbräuchliche Ankündigung von Umbauten unter Strafe gestellt werden. In beiden Fällen müssen Vermieter mit Geldbußen in Höhe von bis zu 100.000 Euro rechnen, Mieter könnten nach aktuellem Planungsstand zudem auch Schadensersatzansprüche geltend machen.

Kleine Modernisierungen: GroKo plant vereinfachtes Verfahren

Bei kleinen Modernisierungen mit geringen Investitionskosten sollen Vermieter künftig Gebrauch von einem alternativen Verfahren mit geringeren formellen Anforderungen an die Ankündigung machen können. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung soll so unbürokratisch geltend gemacht werden können.

Als Erleichterung ist etwa geplant, dass nicht umlagefähige Instandhaltungskosten pauschal mit 30 Prozent abgezogen werden. Eine Berechnung der Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, wenn es keine Modernisierung gegeben hätte, soll somit nicht mehr notwendig sein. Bisher war die Berechnung häufiger Bestandteil gerichtlicher Verfahren.

Eine weitere Vereinfachung für Vermieter soll sich dadurch ergeben, dass die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten in der Ankündigung der Moderniesierungsmaßnahme nicht mehr angegeben werden müssen. Der Vermieter muss jedoch darauf hinweisen, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht.

Modernisierungsumlage: Wie lange darf sie verlangt werden?

Bei einer Mieterhöhung um acht Prozent haben sich die Modernisierungskosten nach 12,5 Jahren vollständig amortisiert. Mieter müssen die durch die Umlage erhöhte Miete dennoch weiterhin bezahlen. Der aktuelle Gesetzesentwurf sieht keine Änderung dieser Regelung im BGB vor.

Kritik an den Plänen der GroKo

Die geplanten Änderungen sind umstritten. So befürchtet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), dass sich die Verschärfungen kontraproduktiv auf die Modernisierungsquote auswirken werden. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse und einer niedrigeren Modernisierungsumlage würden die Bemühungen um höhere private Investitionen konterkariert, kritisiert ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa. Ähnlich sieht es der Präsident des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko. Auch er erwartet, dass durch die geringere Modernisierungsumlage die energetische Modernisierung gehemmt wird. Positiv bewertet Gedaschko, dass bewusstes "Herausmodernisieren" künftig erschwert werden soll.

Den Mietern gehen die Pläne nicht weit genug. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten sieht in der niedrigeren Modernisierungsumlage und der Einführung einer Kappungsgrenze zwar grundsätzlich einen Schritt in die richtige Richtung, es seien jedoch deutlich restriktivere Regelungen nötig. fre

© deutsche-handwerks-zeitung.de 2018 - Alle Rechte vorbehalten