Finanzen + Geld -

Übersicht für Mieter und Vermieter Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage: Das gilt rechtlich

Eine Mieterhöhung um 50 Prozent oder mehr? Wenn Vermieter von der Modernisierungsumlage Gebrauch machen, bedeutet das für Mieter oftmals den finanziellen K.o. Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD vereinbart, die Regelung mieterfreundlicher zu gestalten. Was sich konkret ändern soll.

Wohnraum muss für jeden bezahlbar sein. Um das umzusetzen, hat sich die neue Regierung einige Punkte auf die Agenda geschrieben. So soll etwa ein Baukindergeld eingeführt, die Mietpreisbremse verschärft und die Modernisierungsumlage überarbeitet werden. Letztere sorgt bei Mietern seit langem für Proteste. Modernisierungskosten würden zu hoch veranschlagt und Mieter aus ihrer Wohnung verdrängt, klagen die Mietervereine.

Ein Missstand, der auch bei den Koalitionsverhandlungen zwischen Union und SPD diskutiert wurde. Im Rahmen der Wohnraumoffensive möchte die Regierung die Modernisierungsumlage nun überarbeiten. "Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen", heißt im Koalitionsvertrag. Das gezielte "Herausmodernisieren" soll künftig unter Strafe gestellt werden, Investitionskosten für Modernisierungen nur noch zu einem geringeren Teil auf die Mieter umgewälzt werden.

Wie die Modernisierungsumlage künftig geregelt sein soll:

Was ist die Modernisierungsumlage?

Das Wohnhaus bekommt einen Aufzug, auf dem Dach wird eine Solaranlage installiert und die Wände erhalten eine bessere Dämmung. Maßnahmen wie diese sind klassische Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB. Die Kosten hierfür trägt zunächst der Vermieter. Einen Teil davon dürfen die Wohnungsinhaber allerdings auf den Mieter umlegen – in Form einer Mieterhöhung. Das entsprechende Gesetz ist in § 559 BGB verankert. Eingeführt wurde die Modernisierungsumlage in den siebziger Jahren. Damals hatten in Deutschland rund elf Millionen Wohnungen keine Zentralheizung und drei Millionen kein Bad. Die Sonderform der Mieterhöhung diente Vermietern als Anreiz, ihre Mietobjekte zu modernisieren.

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal ausfallen?

Bisher galt: Nimmt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an seinem Mietobjekt vor, darf er elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Diese Regelung möchte die Regierung nun mieterfreundlicher gestalten. Die Höhe der Modernisierungsumlage soll künftig auf acht Prozent heruntergesetzt werden – allerdings nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und nur für fünf Jahre. Nach Ablauf der Laufzeit soll die Regelung neu geprüft werden. Ein erster Gesetzesentwurf sah noch vor, die Umlage für alle Mietverhältnisse herabzusetzen. Ob ein Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die einzelnen Bundesländer fest. Hierzu bewerten sie die Region nach den vier Indikatoren Bevölkerungswachstums, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung.

So wird die Modernisierungsumlage berechnet

Modernisierungskosten 15.000 Euro
Erhöhung der Jahresmiete
(8 Prozent Modernisierungsumlage)
1.200 Euro
Monatliche Mieterhöhung 100 Euro

Union und SPD haben außerdem vereinbart, dass die monatliche Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden darf. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Mieter durch einer Modernisierung unverhältnismäßig belastet werden. Vermieter, die Wohnungen nur deshalb modernisieren, um Mieter zu vergraulen, sollen zudem künftig mit einem Bußgeld rechnen müssen. Dabei soll bereits die missbräuchliche Ankündigung von Umbauten unter Strafe gestellt werden. In beiden Fällen müssen Vermieter mit Geldbußen in Höhe von bis zu 100.000 Euro rechnen, Mieter könnten nach aktuellem Planungsstand zudem auch Schadensersatzansprüche geltend machen.

Kleine Modernisierungen: GroKo plant vereinfachtes Verfahren

Für kleine Modernisierungen mit geringen Investitionskosten soll künftig ein vereinfachtes Verfahren gelten. Liegen die Modernisierungskosten bei maximal 10.000 Euro, werden pauschal 30 Prozent für nicht umlagefähige Instandhaltungskosten abgezogen. Bei einer Modernisierung mit Kosten in Höhe von 5.000 Euro könnten also lediglich 3.500 Euro auf die Mieter umgelegt werden.

Modernisierungsumlage: Wie lange darf sie verlangt werden?

Bei einer Mieterhöhung um acht Prozent haben sich die Modernisierungskosten nach 12,5 Jahren vollständig amortisiert. Mieter müssen die durch die Umlage erhöhte Miete dennoch weiterhin bezahlen. Der Koalitionsvertrag zwischen Union und SPD sieht keine Änderung dieser Regelung im BGB vor.

Kritik an den Plänen der GroKo

Die geplanten Änderungen der GroKo sind umstritten. So befürchtet der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), dass sich die Verschärfungen kontraproduktiv auf die Modernisierungsquote auswirken werden. Mit der Verschärfung der Mietpreisbremse und einer niedrigeren Modernisierungsumlage würden die Bemühungen um höhere private Investitionen konterkariert, kritisierte ZDB-Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa.

Den Mietern gehen die Pläne hingegen nicht weit genug. "Für die Abwälzung von acht Prozent der Kosten gibt es in Anbetracht des Zinsniveaus keine Rechtfertigung“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV). Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, hält stattdessen vier Prozent für sachlich angemessen und ausreichend. Die ergänzende Kappungsgrenze bewerten beide zwar grundsätzlich positiv, sie sei aber viel zu hoch angesetzt. So ist Wild der Meinung, dass eine Kappungsgrenze bei drei Euro pro Quadratmeter die Mieterhöhung nur bei extrem teuren Modernisierungsmaßnahmen abmildert und auch dann nur in geringem Umfang. Der BMV empfiehlt eine Kappung bei 1,50 Euro. "Wenn man bedenkt, dass Mieten im Bundesdurchschnitt aktuell zwischen sechs und sieben Euro kalt liegen, dann sind drei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter in vielen Fällen eine Steigerung von 50 Prozent", ergänzt Ropertz.

Eigentümer und Kommunen fordern neben der Anpassung der Modernisierungsumlage eine Erneuerung des Bundesbaugesetzes, das als Vorlage für die jeweiligen Baugesetzbücher der Länder dient. Viele Vorschriften würden dazu führen, dass teure Modernisierungen unumgänglich sind. "Wir müssen mit den Standards zurück, um einfacher bauen zu können. Wir müssen nicht das Letzte ausreizen beim Energiesparen, wo mit unverhältnismäßigem Aufwand wenig erreicht wird", betonte Augsburgs Oberbürgermeister Kurt Gribl (CSU) in der BR-Sendung "jetzt red i". fre

© deutsche-handwerks-zeitung.de 2018 - Alle Rechte vorbehalten