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Wo sie gilt, wie sie definiert ist und mehr Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt ab 2019

Gute Neuigkeit für alle Mieter: Der Bundestag hat zugestimmt, bei der Mietpreisbremse nachzubessern. Was sich ändern soll, wo die Regelung aktuell gilt und wie Vermieter die Mietpreisbremse bislang umgehen konnten. Das Wichtigste zur Preisdeckelung einfach erklärt.

54,4 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete – das ist einsamer Spitzenwert in Europa. Entsprechend viele Menschen leiden darunter, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Vor allem in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. In München beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete etwa 17,28 Euro pro Quadratmeter. Damit die Mieten nicht noch weiter in astronomische Höhen steigen, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.

Die Regelung hat bislang kaum Wirkung gezeigt. Eine Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) kam sogar zu dem Ergebnis, dass die Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse stärker gestiegen sind als in Städten ohne Mietdeckel. Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD daher vereinbart, die Mietpreisbremse zu verschärfen. Einen entsprechenden Gesetzentwurf hat der Bundestag nun gebilligt. Das Papier sieht ebenfalls eine Anpassung der Modernisierungsumlage vor. Die Änderungen treten ab Januar 2019 in Kraft.

Wie die Mietpreisbremse künftig geregelt sein soll und warum ihre Wirkung umstritten ist, erklärt die Deutsche Handwerks Zeitung in dieser Übersicht.

Was regelt und wie funktioniert die Mietpreisbremse?

In den vergangenen Jahren ist das Mietniveau in Deutschland rasant gestiegen. Vermieter erhöhten Kaltmieten um 20, teilweise sogar um bis zu 45 Prozent. Die verschärfte Mietpreisbremse soll diese Entwicklung nun verlangsamen.

So funktioniert die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.

Gibt es Ausnahmen?

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.

Definition von "Neubau" und "umfassende Modernisierung"

Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Auch Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).

Was ändert sich jetzt?

Konkret müssen Vermieter ab Januar 2019 unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Der Vermieter muss über diesen Umstand vor Vertragsabschluss informieren, die Vormiete entsprechend offenlegen und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungsumlage ) er dabei Gebrauch macht. Tut er das nicht, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen. In diesem Fall kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Bisher mussten Mieter noch sehr detailliert begründen, wo die Rechtsverletzung des Vermieters liegt. In Zukunft genügt es, ein Schreiben mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den Vermieter zu senden.

Mietpreise weltweit – die Top zehn der teuersten Städte

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Stadt/Region?

Wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Region für ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften üblich ist, kann dem sogenannten Mietspiegel entnommen werden. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland erstellt. Mieter und Vermieter können die Daten im zuständigen Amt anfordern. Das kann ein Wohnungs- oder auch ein Sozialamt sein. Erstellt die Gemeinde keinen Mietspiegel, übernehmen Interessenvertreter von Mietern oder Vermietern diese Aufgabe.

Das Gesetz differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel, der in § 558 c BGB geregelt ist, und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Während ein einfacher Mietspiegel anhand von Marktschätzungen durch Experten vor Ort erstellt wird, unterliegt der qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Anforderungen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung besitzt der einfache Mietspiegel im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.

Mietpreisbremse: In welchen Städten und Regionen gilt sie - und wie lange?

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob der Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die einzelnen Bundesländer fest. Hierzu bewerten sie die Region anhand von vier Indikatoren: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Bisher machten zwölf Bundesländer Gebrauch von der Mietpreisbremse und setzen sie in insgesamt 313 Kommunen ein. Wo die Mietpreisbremse gilt:

  • Baden-Württemberg, u.a. Denkendorf, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Karlsruhe, Konstanz, Ravensburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm
  • Bayern, u.a. Augsburg, Bamberg, Fürth, Landshut, Ingolstadt, München, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg
  • Berlin
  • Brandenburg, u.a. Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Birkenwerder, Falkensee, Hohen Neuendorf, Oranienburg, Potsdam, Schönefeld, Teltow, Velten
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen, u.a. in folgenden Kommunen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am Main, Kassel (außer Wolfsanger/Hasenecke), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod)
  • Niedersachsen, u.a. Braunschweig, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfsburg sowie auf den ostfriesischen Inseln
  • Nordrhein-Westfalen, u.a. Aachen, Bielefeld, Bonn, Düsseldorf, Frechen, Kleve, Köln, Leverkusen, Münster, Paderborn
  • Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier und Landau
  • Schleswig-Holstein: Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr
  • Thüringen: Erfurt und Jena

Das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern sehen aktuell keinen Bedarf, eine Mietpreisbremse in bestimmten Regionen einzuführen.

Sobald eine Landesregierung den Wohnungsmarkt in einem bestimmten Region als angespannt erklärt hat, gilt dies für fünf Jahre. Nach diesem Zeitraum können die Bundesländer eine Verlängerung beantragen. Wie aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Kleine Anfrage der Grünen im September 2018 hervorging, wurde noch keine Landesregierung aktiv. Bleibt es dabei, würde die Regelung zur Mietpreisbremse bereits im Juli 2019 in Frankfurt am Main auslaufen. Weitere Großstädte wie Berlin, Hamburg, Köln und München könnten im Sommer 2020 folgen.

So umgehen Vermieter aktuell die Mietpreisbremse

Wenn das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde, dürfen Vermieter Preise oberhalb der Mietpreisbremse verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Vormieter eine Miete bezahlt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diverse Schlupflöcher ermöglichen es den Vermietern jedoch, die Mietpreisbremse auch anderweitig zu umgehen.

Möblierte Wohnungen

Bietet der Vermieter eine Einliegerwohnung oder eine auf Zeit vermietete Wohnung möbliert an, kann er einen Aufschlag für die bereitgestellten Möbel verlangen. Wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. In der Praxis schlagen Vermieter meist zwei Prozent des Zeitwerts der Möblierung auf die Monatsmiete.

Falsche Quadratmeterzahl

Einige Vermieter weisen in ihren Mietverträgen eine falsche Quadratmeterzahl aus. Eine Mietminderung können Mieter jedoch nur dann geltend machen, wenn die Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen Wert abweicht.

Nebenkosten

Bei der Nebenkostenabrechnung sollten Mieter genau hinsehen. Nicht immer dürfen alle aufgelisteten Kosten auch tatsächlich an den Mieter weitergegeben werden.

Indexmiete

Die Höhe der monatlichen Miete wird bei diesem Modell anhand des Verbraucherpreisindex berechnet, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Der Index weist die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland aus. Steigen die Kosten für Verbraucher, steigt auch die Miete. Lediglich die anfängliche Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Theoretisch kann die Miete im Laufe der Jahre also über die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete steigen. Anders sieht das übrigens bei der Staffelmiete auf. Sie unterliegt den Regeln der Mietpreisbremse.

Worin unterscheidet sich die Mietpreisbremse zur Kappungsgrenze?

Bereits zwei Jahre vor der Mietpreisbremse wurde eine sogenannte Kappungsgrenze eingeführt. Auch sie wurde ins Leben gerufen, um Mieter vor zu stark steigenden Mieten zu schützen. Doch worin liegt der Unterschied?

Die Mietpreisbremse deckelt die Preise bei Neuvermietung, die Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Die Bundesländer können die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsmangel zudem für fünf Jahre auf 15 Prozent senken.

Was können Mieter unternehmen, die zu viel Miete bezahlen?

Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er seinen Vermieter auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hinweisen. Erst nach dieser Rüge darf die zu viel verlangte Miete einbehalten werden. Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, sollten sich zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.

Welche Strafe droht bei einem Verstoß?

Wo kein Kläger, da kein Richter. Rügt ein Mieter die zu hoch angesetzte Miete nicht, drohen dem Vermieter keine Konsequenzen. Wird der Verstoß gegen die Mietpreisbremse geahndet, muss der Vermieter die ab der Rüge zu viel erhaltene Miete zurückzahlen. Die verschärfte Regelung sieht außerdem vor, dass gezieltes Herausmodernisieren – also die Verdrängung angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen – künftig als Ordnungswidrigkeit behandelt werden soll.

Bereits jetzt ist in § 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs der so genannte "Mietwucher" geregelt. Ein Verstoß, hätte eine Geldstrafe oder Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren zur Folge. In besonders schweren Fällen sind sogar Gefängnisstrafen bis zu zehn Jahren möglich.

Mietpreisbremse: Warum ist sie umstritten?

Die Meinungen zur neuen Mietpreisbremse gehen weit auseinander. Bundesverbraucherschutzministerin Katarina Barley (SPD), die den Gesetzesentwurf eingereicht hat, spricht von einem "Quantensprung". Kritiker empfinden die Maßnahmen hingegen als nicht weitreichend genug. Im Bundestag stimmten CDU/CSU und SPD für den Entwurf der Bundesregierung, AfD und FDP lehnten ihn ab. Linke und Grüne enthielten sich.

Die FDP fordert, die Mietpreisbremse komplett abzuschaffen. Der wohnungsbaupolitische Sprecher der FDP-Fraktion, Daniel Föst, sagte dem Handelsblatt: "Das Herumdoktern an einer gescheiterten Maßnahme macht es nicht besser." Der beste Mieterschutz sei ausreichender Wohnraum. Dafür brauche es weniger Bürokratie und eine Senkung der Baukosten.

"Auch die verschärfte Mietpreisbremse wird den Wohnraummangel in den Ballungszentren kaum lösen können", sagte der Hauptgeschäftsführer des Städte- und Gemeindebunds, Gerd Landsberg, dem Handelsblatt. Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, kritisierte im Deutschlandfunk, dass weiterhin zahlreiche Ausnahmen bestünden und die Mietpreisbremse nur in wenigen Gebieten angewendet werden kann. Die Anpassung gehe seiner Meinung zwar in die richtige Richtung, einem Wohnungssuchenden helfe er jedoch nur wenig. "In dem Moment, wo man auch nur ansatzweise sagt, dass man dem Mietpreis kritisch gegenüberstehen könnte, gibt es ja dann noch 50 bis 80 weitere in der Warteschlange", meint er.

Barley wies darauf hin, dass die Mietpreisbremse nur eine Maßnahme aus einem "Riesenpaket" der Bundesregierung sei, um bezahlbaren und auch neuen Wohnraum zu schaffen. Hinzu kämen unter anderem ein Ausbau des sozialen Wohnungsbaus, das Baukindergeld und steuerliche Vorteile beim Bauen.

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