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Wo sie gilt, wie sie definiert ist und mehr Mietpreisbremse einfach erklärt: Was gilt, was ist neu

Die Regierung möchte die Mietpreisbremse verschärfen. Was sich dabei konkret ändern soll, in welchen Regionen und Städten sie aktuell gilt und wie Vermieter die Mietpreisbremse bislang umgehen konnten. Das Wichtigste zur Preisdeckelung einfach erklärt.

54,4 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete – das ist einsamer Spitzenwert in Europa. Entsprechend viele Menschen leiden darunter, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Vor allem in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. In München beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete etwa 17,28 Euro pro Quadratmeter. Damit die Mieten nicht noch weiter in astronomische Höhen steigen, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.

Nachdem die Regelung bislang kaum Wirkung zeigt, haben sich Union und SPD im Koalitionsvertrag darauf verständigt, die Mietpreisbremse weiter zu verschärfen.

Was das aktuelle Mietrecht regelt, wie Vermieter die Mietpreisbremse umgehen und welche Änderungen die Regierung mit SPD, CDU und CSU plant, erklärt die Deutsche Handwerks Zeitung in dieser Übersicht zur Mietpreisbremse.

Mietpreisbremse: Was regelt und wie funktioniert sie?

Das Mietniveau in Deutschland steigt rasant. Vermieter erhöhten die Kaltmiete um 20, teilweise sogar um bis zu 45 Prozent. Die Mietpreisbremse, soll dafür sorgen, dass die Mieten nicht mehr so schnell steigen wie in den vergangenen Jahren.

So funktioniert die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.

Mietpreisbremse: Worin unterscheidet sie sich zur Kappungsgrenze?

Bereits zwei Jahre vor der Mietpreisbremse wurde eine sogenannte Kappungsgrenze eingeführt. Auch sie wurde ins Leben gerufen, um Mieter vor zu stark steigenden Mieten zu schützen. Doch worin liegt der Unterschied?

Die Mietpreisbremse deckelt die Preise bei Neuvermietung, die Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Die Bundesländer können die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsmangel zudem für fünf Jahre auf 15 Prozent senken.

Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Liegt die Miete bereits über der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.

Mietpreisbremse: Definition von "Neubau" und "umfassende Modernisierung"

Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Auch Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).

Mietpreise weltweit – die Top zehn der teuersten Städte

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Stadt/Region?

Wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Region für ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften üblich ist, kann dem sogenannten Mietspiegel entnommen werden. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland erstellt. Mieter und Vermieter können die Daten im zuständigen Amt anfordern. Das kann ein Wohnungs- oder auch ein Sozialamt sein. Erstellt die Gemeinde keinen Mietspiegel, übernehmen Interessenvertreter von Mietern oder Vermietern diese Aufgabe.

Das Gesetz differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel, der in § 558 c BGB geregelt ist, und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Während ein einfacher Mietspiegel anhand von Marktschätzungen durch Experten vor Ort erstellt wird, unterliegt der qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Anforderungen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung besitzt der einfache Mietspiegel im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.

Mietpreisbremse: In welchen Städten und Regionen gilt sie?

Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob der Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die einzelnen Bundesländer fest. Hierzu bewerten sie die Region anhand von vier Indikatoren: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Bisher machten zwölf Bundesländer Gebrauch von der Mietpreisbremse – wo die Mietpreisbremse gilt:

  • Baden-Württemberg, u.a. Denkendorf, Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Karlsruhe, Konstanz, Ravensburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm
  • Bayern, u.a. Augsburg, Bamberg, Fürth, Landshut, Ingolstadt, München, Nürnberg, Regensburg, Rosenheim, Würzburg
  • Berlin
  • Brandenburg, u.a. Ahrensfelde, Bernau bei Berlin, Birkenwerder, Falkensee, Hohen Neuendorf, Oranienburg, Potsdam, Schönefeld, Teltow, Velten
  • Bremen
  • Hamburg
  • Hessen, u.a. in folgenden Kommunen: Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach), Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein), Dreieich, Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach), Griesheim, Hattersheim am Main, Kassel (außer Wolfsanger/Hasenecke), Offenbach am Main, Schwalbach am Taunus, Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod)
  • Niedersachsen, u.a. Braunschweig, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück, Vechta, Wolfsburg sowie auf den ostfriesischen Inseln
  • Nordrhein-Westfalen, u.a. Aachen, Bielefeld, Bonn, Düsseldorf, Frechen, Kleve, Köln, Leverkusen, Münster, Paderborn
  • Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier und Landau
  • Schleswig-Holstein: Barsbüttel, Glinde, Halstenbek, Hörnum, Kampen, Kiel, List, Norderstedt, Sylt, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg, Wyk auf Föhr
  • Thüringen: Erfurt und Jena

Das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern sehen aktuell keinen Bedarf, eine Mietpreisbremse in bestimmten Regionen einzuführen.

Mietpreisbremse: Wie lange gilt sie?

Die Bundesländer haben bis Ende 2020 Gelegenheit, Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte auszuweisen. Sobald die Mietpreisbremse für eine Stadt oder Region festgelegt wurde, gilt sie für fünf Jahre.

Mietpreisbremse: Wie Vermieter sie umgehen

Wenn das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde, dürfen Vermieter Preise oberhalb der Mietpreisbremse verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Vormieter eine Miete bezahlt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Neben diesen drei Ausnahmen, finden Vermieter jedoch noch Schlupflöcher, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Zum Beispiel, indem sie Wohnungen möbliert anbieten. In diesem Fall dürfen Vermieter einen Aufschlag für die Möbel verlangen, sofern die Wohnung nur auf Zeit vermietet wird oder wenn es sich um eine Einliegerwohnung handelt. Wie hoch dieser Zuschlag ausfallen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. In der Praxis schlagen Vermieter meist zwei Prozent des Zeitwerts der Möblierung auf die Monatsmiete.

Ein weiterer Trick der Vermieter: Die Quadratmeterzahl für die Mietwohnung wird falsch angegeben. Mietminderung können Mieter jedoch nur geltend machen, wenn die Quadratmeter um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen Wert abweichen. Auch die Nebenkostenabrechnung enthält oft Posten, die so nicht an den Mieter weitergegeben werden dürften.

Auch mithilfe der Indexmiete kann die Mietpreisbremse umgangen werden. Die Höhe der monatlichen Miete wird bei diesem Modell anhand des Verbraucherpreisindex berechnet, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Der Index weist die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland aus. Steigen die Kosten für Verbraucher, steigt auch die Miete. Lediglich die anfängliche Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Theoretisch kann die Miete im Laufe der Jahre also über die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete steigen.

Anders sieht das übrigens bei der Staffelmiete auf. Sie unterliegt den Regeln der Mietpreisbremse.

Was können Mieter unternehmen, die zu viel Miete bezahlen?

Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, kann zu viel verlangte Miete einbehalten – auch wenn er den Mietvertrag mit der zu hohen Forderung unterschrieben hat. Der Mieter muss den Verstoß gegen die Vorschriften zur Mietpreisbremse allerdings vorher rügen. Zu viel bezahlte Miete, die vor der Rüge überwiesen wurde, kann vom Mieter nicht zurückverlangt werden.

Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, sollten sich zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.

Welche Strafe droht bei einem Verstoß?

Wo kein Kläger, da kein Richter. Rügt ein Mieter die zu hoch angesetzte Miete nicht, drohen dem Vermieter keine Konsequenzen. Wird der Verstoß gegen die Mietpreisbremse geahndet, muss der Vermieter die zu viel erhaltene Miete zurückzahlen. Zusätzlich kann eine Geldbuße verhängt werden. Der § 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs regelt zudem den so genannten "Mietwucher". Ein Verstoß, hätte eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren zur Folge. In besonders schweren Fällen sind sogar Gefängnisstrafen bis zu zehn Jahren möglich.

Mietpreisbremse: Warum ist sie umstritten?

Vor Einführung der Mietpreisbremse kritisierte unter anderem die Baubranche, dass durch die Mietpreisbremse weniger in Neubauten sowie in die Modernisierung investiert wird. Das konnte sich nicht bestätigen. Tatsächlich befindet sich das Baugewerbe aktuell in einer Hochkonjunktur und es wird gebaut wie lange nicht mehr.

Andere Vorhersagen haben sich hingegen bewahrheitet: So haben Mieter aktuell kaum Sanktionsmöglichkeiten, um ihr Recht geltend zu machen. Vermieter können hingegen rechtliche Schlupflöcher nutzen, um die Miete dennoch oberhalb des zulässigen Mietwerts anzusetzen. Die Folge: Die Mietpreisbremse macht sich aktuell kaum bemerkbar. Ein Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) kam sogar zu dem Ergebnis, dass die Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse stärker gestiegen sind als in Städten ohne Mietdeckel.

Was will die neue Regierung ändern?

Die Große Koalition möchte das bestehende Gesetz zur Mietpreisbremse verschärfen. Konkret sollen Vermieter künftig unaufgefordert die Vormiete offenlegen müssen. Das heißt: Sollte die Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, ist der Vermieter verpflichtet, dies vor Vertragsabschluss anzukündigen, die Vormiete entsprechend offenzulegen und anzugeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungskosten) er dabei Gebrauch macht. Tut er das nicht, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen. In diesem Fall kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Bisher mussten Mieter noch sehr detailliert begründen, wo die Rechtsverletzung des Vermieters liegt. In Zukunft soll es genügen, einen Satz wie "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" zu formulieren.

Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz, kritisierte im Gespräch mit tagesschau.de, dass sich die Große Koalition nicht auf Strafen einigen konnte: "Der Vermieter hat nichts zu befürchten, wenn er die gesetzliche Regelung umgeht, außer, dass er ab dem Zeitpunkt der Rüge, die Miete anpassen muss."

Ein weiterer Punkt im Bereich Wohnen, der auf der Agenda der Regierung steht: Die Modernisierungsumlage soll angepackt werden. Sie soll von elf auf acht Prozent gesenkt und eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Demnach darf die monatliche Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen. fre

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