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Corona-Krise Verbilligte Vermietung und Mietausfall: Was Sie dazu wissen müssen

Bei einer verbilligten Vermietung schaut das Finanzamt ganz genau hin. Denn lagen die Mieteinnahmen bis Ende 2020 unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, dürfen die Ausgaben im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich nur anteilig als Werbungskosten abgezogen werden. Doch was gilt bei einem Mietausfall wegen Corona?

Grundsätze zur verbilligten Vermietung

Damit das Finanzamt bei einer vermieteten Immobilie die vollen Werbungskosten zum Abzug zulässt, müssen die Mieteinnahmen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Ist das nicht der Fall, fällt ein Teil der Werbungskosten steuerlich weg (§ 21 Abs. 2 EStG).

Beispiel: Ein selbständiger Handwerker ist Eigentümer einer privaten Immobilie, die er vermietet. Seine Mieteinnahmen betragen 8.000 Euro, die Ausgaben im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie betragen 12.000 Euro. Variante a: Die Mieteinnahmen betragen 70 Prozent der ortsüblichen Miete. Variante b: Die Mieteinnahmen entsprechen 55 Prozent der ortsüblichen Miete.

Folge: Das Finanzamt würde im Rahmen dieser verbilligten Vermietung folgende Werbungskosten zum Abzug zulassen:

  • Variante a: Da die Mieteinnahmen mehr als 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, lässt das Finanzamt die vollen Werbungskosten zum Abzug. Insgesamt kommt es steuerlich zu einem Vermietungsverlust von 4.000 Euro (Einnahmen 8.000 Euro abzgl. Werbungskosten 12.000 Euro). Dieser Verlust kann steuersparend mit anderen Einkünften verrechnet werden.
  • Variante b: Da die Mieteinnahmen weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, lässt das Finanzamt nur 55 Prozent der Werbungskosten zum Abzug zu, also 6.600 Euro (12.000 Euro x 55 Prozent). Aus der Vermietung erzielt der Handwerker in diesem Fall einen Vermietungsgewinn von 1.400 Euro, den er versteuern muss (Einnahmen 8.000 Euro abzgl. Werbungskosten 6.600 Euro).

Keine verbilligte Vermietung bei Mietausfall wegen Corona

Hatte der Mieter im Jahr 2020 wegen der Corona-Krise finanzielle Schwierigkeiten und konnte für einige Monate die Miete nicht bezahlen, führt das nicht zu einer verbilligten Vermietung. Mit anderen Worten: Selbst wenn die Mieteinnahmen wegen des Mietausfalls unter die ortsübliche Miete von 66 Prozent gefallen sind, muss das Finanzamt 100 Prozent der Werbungskosten zum Abzug zulassen. Das wurde auf Bund-Länder-Ebene beschlossen.

Praxis-Tipp: Sollte der Sachbearbeiter im Finanzamt bei einem Mietausfall von einer verbilligten Vermietung ausgehen und nur einen Teil der Werbungskosten zum Abzug zulassen, sollten Sie sich mit einem Einspruch und folgenden Argumenten bzw. Hinweisen wehren:

  • Können Sie nachweisen, dass der Mieter wegen der Corona-Krise die Miete in 2020 nicht vollständig bezahlen konnte, müsste der Sachbearbeiter im Finanzamt die vollen Werbungskosten zum Abzug zulassen.
  • Lässt sich der Finanzbeamte nicht davon überzeugen, dass ein Mietausfall wegen Corona nicht zu einer verbilligten Vermietung führt, bitten Sie ihn darum, sich an die übergeordnete Behörde zu wenden (Landesamt, Oberfinanzdirektion). Dort wurde auf Bund-Länder-Ebene zu dieser Thematik getagt.

Neue Spielregeln zur verbilligten Vermietung seit 1. Januar 2021

Vermieten Sie im Jahr 2021 verbilligt eine private Immobilie zu Wohnzwecken, genügt es für den vollen Werbungskostenabzug sogar, wenn Sie nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen. In diesem Fall müssen Sie dem Finanzamt aber nachweisen, dass Sie trotz der niedrigen Miete in 20 bis 30 Jahren insgesamt auf einen Überschuss der Mieteinnahmen kommen. Gelingt Ihnen dieser Nachweis nicht, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten auch 2021 anteilig.

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