Gebäudeversicherung Unterversicherung bei Gebäuden: Ein unterschätztes Problem

Viele Betriebe wissen nicht, dass in ihrer Gebäudeversicherung zu geringe Versicherungssummen angegeben sind. Im Ernstfall kann das die Existenz ­bedrohen. Worauf Inhaber achten sollten.

Feuerschutz
Vorkehrungen wie Feuerlöscher können helfen, die Versicherungsprämie zu verringern. - © MATTHIAS BUEHNER – stock.adobe.com

Die beiden Chefs der Schreinerei Holzmeier (Name von der Redaktion geändert), die sich im Südwesten Deutschlands auf moderne Inneneinrichtungen spezialisiert hat, wähnten sich gut abgesichert. Zwar war gerade die größere ihrer beiden Hallen abgebrannt. Doch da würde man sich schon irgendwie helfen können. Schließlich hatten sie ja mit einer Gebäude- und einer Inhaltsversicherung vorgesorgt. Theoretisch richtig. Doch die beiden Brüder bekamen nur einen Teil der Werte ersetzt. Sie waren unterversichert – ein Problem, in das viele Betriebe, oft durch Unachtsamkeit, hineinstolpern.

Inhaber vergessen, dass sich Gebäude entwickeln

Bei Holzmeier waren die Hallen sowie deren Inhalte längst nicht so hoch abgesichert, wie sie es ihrem Wert entsprechend hätten sein müssen. Die Gebäude mit 400.000 statt 800.000 Euro, die Inhalte mit 150.000 statt 600.000 Euro. Die Schreiner hatten jahrelang zu geringe Versicherungssummen angegeben. Laut Albert Glück, Leiter Allgemeine Versicherung-Schaden beim Versicherer Münchener Verein, entsteht dieses Problem nicht so selten. Gar nicht mal mit böser Absicht. Oft sind es Unwissenheit oder auch Schludrigkeit, wie Glück weiß, die die Betriebe letztlich in die Bredouille bringen und oftmals die Existenz gefährden können. Ursache ist meist, dass gerade Gebäude sich weiterentwickeln. Sie unterliegen über die Zeit der ein oder anderen größeren Änderung, die ihren Wert deutlich erhöhen. Neuinvestitionen sorgen außerdem für deutliche Wertsteigerungen bei den Inhalten. Die Anpassung der Versicherungsbeiträge unterbleibt jedoch in vielen Fällen.

Den Grund sieht Glück vor allem darin, dass die Firmeninhaber ihre Beiträge nicht im Blick haben und die Häufigkeit von Schadensfällen in der Gewerbeversicherung deutlich unterschätzen. Verschärft wird die Situation derzeit durch die hohe Inflation. Die Wiederherstellung von Gebäuden und die Wiederbeschaffung von zum Beispiel Maschinen und Werkzeugen seien heute deutlich teurer als sie es vielleicht zu Beginn der betrieblichen Tätigkeit gewesen sind.

Kunde bekommt nur einen Anteil der versicherten Summe

Nun wäre die Unterversicherung vielleicht halb so schwer zu kompensieren, wenn die Kunden wenigstens die ursprünglich versicherten Summen bekämen, in diesem Fall die 400.000 Euro plus 150.000 Euro. Doch dem ist nicht so. Üblich, so Glück ist es, dass der tatsächliche Wert und die versicherte Summe ins Verhältnis gesetzt werden, bei den Gebäuden ergebe das 50 Prozent und bei den Inhalten 25 Prozent. Nur im Totalschadensfall wird die volle Versicherungssumme ausgekehrt. Von der Versicherungssumme bekommt der Kunde bei Beschädigung oder im Teilschadensfall nur den entsprechenden Anteil, also beim oben genannten Zahlenbeispiel 200.000 und 37.500 Euro. "Das ist branchenweit üblich", sagt Glück, "aber für den Kunden kann das existenzbedrohend sein."

Aufgrund seiner Erfahrungen bei der Erstellung von Gutachten schätzt Karl-Heinz Rohlfing vom Bundesverband der Sachverständigen für das Versicherungswesen (BVSV), dass circa 80 Prozent der versicherten Gebäude, die im Besitz von Kommunen oder Unternehmen sind, eine zu niedrige Versicherungssumme bei der Gebäudeversicherung aufweisen.

Grund dafür sei, dass Kunden es versäumen, die Versicherer über Wertsteigerungen und Veränderungen zu informieren. Ebenso werden bei einem Besitzerwechsel die Summen oftmals als richtig unterstellt, nicht weiter überprüft und einfach übernommen. "Das kann sich bitter rächen", sagt Rohlfing.

Echte Neuwerte ermitteln

Versicherungssummen müssen bei Vertragsabschluss einmal zutreffend ermittelt werden, so Rohlfing. In der Regel würden die Baukosten bis heute meist anhand der Bruttogrundfläche ermittelt. Unter anderem würden die Geometrie des Gebäudes, unterschiedliche Höhen in verschiedenen Gebäudebereichen, besonders teure Baumaterialien, Brandwände oder sonstige Einbauten vernachlässigt. Gerade diese Elemente trieben die Wiederaufbaukosten jedoch in die Höhe, sagt Rohlfing. Der Sachverständige plädiert dafür, eine echte Neuwertermittlung in Anlehnung an die Vorschrift DIN 276 durchzuführen. Diese Norm diene in der Baubranche auch zur Ermittlung von Kosten bei der Planung von Neubauten und werde von Architekten regelmäßig angewendet.

Verantwortlich für die Angabe der Versicherungssummen sei immer der Kunde. In den Versicherungsverträgen stehe klar, dass diese Aufgabe beim Versicherungsnehmer liegt. Die richtigen Summen könnten aber nur Fachleute ermitteln.

Albert Glück empfiehlt, dass sich auch die Versicherungsbetreuer ein Bild vom Betrieb machen, das Risiko bewerten und im Idealfall sogar einen Puffer einplanen. Wenn also die Inhalte 600.000 Euro wert sind, sollte die Summe vielleicht 750.000 Euro betragen, um auch zum Beispiel vorübergehende Lagerbestände abzusichern. Auch das werde zunehmend wichtiger, wenn sich Betriebsinhaber Rohstoffe zu einem gerade günstigen Preis auf Lager legen wollten. Ganz entscheidend ist die regelmäßige Aktualisierung. Wertbestimmungen sollten regelmäßig im Drei-Jahres-Rhythmus durchgeführt werden, so Glück. Oder wenn sich größere Änderungen, wie zum Beispiel Betriebsübergaben, Anbauten oder die Anschaffung von Maschinen ergeben im Anschluss an die jeweilige Maßnahme.

Abstimmung mit Versicherung kann Beiträge senken

Erst recht problematisch sei es, wenn der Kunde sich gegenüber der Versicherung arm rechne. Dann verliere er im Schadensfall bloß Geld. Umgekehrt könne dagegen ein offener Dialog mit der Versicherung auch zu Einsparungen führen, zum Beispiel durch Risikominderung, etwa wenn Feuergefahren gesenkt würden mithilfe des Einbaus feuerfester Türen, durch getrennte Brandabschnitte, Sprinkleranlagen oder Feuerlöscher.

Die Schreiner von Holzmeier kamen am Ende mit zwei blauen Augen davon, wie Albert Glück konstatiert. Eine angemessene Versicherung hätte sie rund 800 Euro jährlich mehr gekostet – steuerlich absetzbar als Betriebsausgaben.