Immobilien im Vergleich Sanierung oder Neubau: Was ist besser fürs Klima?

Ein altes Haus energetisch sanieren oder besser gleich ein neues bauen? Vergleicht man den Nutzen für das Klima und die Kosten, zeigt sich: Wer saniert, entscheidet klimafreundlicher. Er zahlt aber meist mehr. Energetische Sanierung oder Neubau? Welche Faktoren bei der Entscheidung wichtig sind und warum das Handwerk eine entscheidende Rolle spielt.

Energetische Sanierung
Sanieren oder neu bauen? Was für das Klima das beste ist, ist nicht immer das günstigste. Bauherrn müssen staatliche Förderungen beachten. - © Kara - stock.adobe.com

Die Wohngebäude und ihr Energieverbrauch gelten als entscheidend, wenn es darum geht, dass Deutschland die Klimaziele erreicht. Dabei wird derzeit so viel gebaut, wie lange nicht. Außerdem gilt ein Großteil der Bestandsgebäude in Deutschland als sanierungsbedürftig. 80 Prozent davon wurden vor der Einführung der dritten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1995 errichtet. Ihr Energiestandard ist gering, die Heizungen alt und damit stoßen sie auch viel CO2 aus.

Wer jetzt auf der Suche nach einer Immobilie ist, muss sich entscheiden, ob er ein solches altes Bestandsgebäude sanieren möchte oder ob er neu baut – und das nach den neuesten Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das Ziel ist immer die energetische Verbesserung. So will es auch der Gesetzgeber. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat die Vor- und Nachteile von Sanierung und Neubau verglichen und dazu beispielhafte Berechnungen veröffentlicht. Im Fokus stehen die Frage nach der Klimabilanz und die nach den Kosten. Energetische Sanierung oder Neubau: Was ist besser für das Klima und den Geldbeutel?

Bestandsgebäude energetisch saniert: "Recycling, das das Klima entlastet"

In Sachen Nachhaltigkeit und damit besser fürs Klima schneidet dabei die sanierte Bestandsimmobilie ab. Als Gründe nennt die Untersuchung: Die Bausubstanz bleibt erhalten und die Lebensdauer wird verlängert – ohne die Versiegelung grüner Flächen. Der Modernisierungsberater von Schwäbisch Hall, Thomas Billmann, nennt die Sanierung deshalb "Recycling, die das Klima entlastet". Der Endenergieverbrauch ließe sich dadurch um bis zu 80 Prozent reduzieren. Wie viel Energie und CO2 sich genau durch eine Sanierung einsparen lassen, hängt laut Billmann vom Zustand des Gebäudes ab.

Eine Beispielrechnung über den CO2-Rechner des Umweltbundesamts zeigt: Das Wohnen in einem energetisch voll sanierten Einfamilienhaus (125 qm, 4 Personen, Baujahr zwischen 1949-2001, inklusive Solarthermie) führt zum Ausstoß von 0,40 Tonnen CO2 pro Jahr. Ein Neubau, der nach 2012 errichtet wurde, erreicht im Vergleich eine CO2-Bilanz von 0,38 Tonnen CO2 pro Jahr – dies aber von Anfang an.

So punktet der Neubau beim Energieverbrauch und dem Energiestandard in der Bilanz eben gleich ab dem Baubeginn. Hier werde Energieeffizienz bereits im Grundriss, bei der Dämmung oder bei der Ausrichtung der Fenster mitgedacht. Doch neben dem eigentlichen Energieverbrauch des Gebäudes muss man dem Modernisierungsberater zufolge auch die sogenannte graue Energie mit einbeziehen. Die sogenannte graue Energie, bezeichnet die Energiemenge, die für Herstellung, Transport, Lagerung, Verkauf und Entsorgung eines Produktes – oder eines Gebäudes – aufgewendet werden muss. Und hier kommt beim Neubau durch die Herstellung von Baustoffen und den Hausbau selbst einiges hinzu. Denn auch Material und Standort sind zu berücksichtigen.

Sanierung versus Neubau: Der Kostenvergleich

Schaut man sich nun die Kosten der Gebäudearten an, zeigt sich eine andere Rechnung. Dabei spielen staatliche Förderprogramme eine besondere Rolle. Schwäbisch Hall hat dabei die beispielhaft die Kosten, die für die Komplettsanierung eines Altbaus und für den nachhaltigen Neubau anfallen, verglichen. Das Beispiel bezieht sich auf das Bundesland Hessen und ein Gebäude mit 140 m2. Dabei zeigt sich im Ergebnis zwar, dass der nachhaltige Neubau teurer ist mit rund 20 Prozent mehr für die Baumaterialien. Anders sieht es aber aus, wenn man dann Fördermittel einbezieht. Die folgende Berechnung der Bausparkasse zeigt, dass dann die Sanierung teurer ist als der ökologische Neubau. Insgesamt berücksichtigen muss man aber, dass Aufwand und Kosten für eine Sanierung immer individuell und vom jeweiligen Gebäude abhängig sind.

Angesetzt sind hier durchschnittliche Kosten von rund 245.000 Euro für einen konventionellen Neubau (Angaben des Statistischen Bundesamts) und eine Steigerung beim ökologischen Neubau von rund 49.000 Euro. Für den Bau von einem Effizienzhaus 40 erhalten private Bauherren aktuell 24.000 Euro an Förderung. Die Mehrkosten für die energieeffiziente Bauweise betragen demnach nur noch rund 25.000 Euro. Dagegen werden für eine Komplettsanierung einer Bestandsimmobilie zum Effizienzhaus 85 im Schnitt 115.000 Euro veranschlagt. Staatlich gefördert werden Investitionen in Höhe von 36.000 Euro. Auf den Kaufpreis der Bestandsimmobilie sind demnach rund 79.000 Euro hinzuzurechnen.

Sanierung oder Neubau?: Staatliche Förderprogramme sind enorm wichtig

Doch nach welchen Kriterien entscheiden diejenigen, die eine Immobilie kaufen oder neu bauen heute wirklich? Welche Rollen spielen die Kosten? Und was kann das Handwerk tun, um hier besser aufzuklären? Fünf Fragen an Thomas Billmann, den Modernisierungsexperten der Bausparkasse Schwäbisch Hall:

Thomas Billmann
Thomas Billmann ist Modernisierungsberater bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. - © Sebastian Berger

DHZ: Sanieren oder neu bauen: Welche Rolle spielt die Klimabilanz bei der Entscheidung für Bauherrn heutzutage?

Billmann: Wer heute eine Immobilie baut oder kauft, muss sich in jedem Fall mit dem Thema auseinandersetzen. Denn: Bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein – dazu muss auch der Gebäudesektor beitragen, entweder über die energieeffiziente Sanierung bestehender Gebäude oder den nachhaltigen Neubau. Früher oder später betrifft das Thema also jeden. Hinzu kommt der stetig steigende CO2-Preis, der fossile Energieträger wie Heizöl jedes Jahr teurer und damit unattraktiver macht.

DHZ: Sind diejenigen, die entscheiden müssen, bereit für eine bessere Klimabilanz auch mehr zu bezahlen?

Billmann: Ja, energetische Sanierungen sind hoch im Kurs. Dies zeigt eine Studie des Marktforschungsinstitutes infas quo im Auftrag der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Konkret haben sechs von zehn Immobilienbesitzer angesichts der aktuellen Förderung vor, Maßnahmen zur Verbesserung der Klimabilanz durchzuführen, vier von zehn wollen das schon in den nächsten zwei Jahren machen. Fast drei Viertel halten den Austausch der alten Heiztechnik durch klimaschonende für besonders relevant. Der entscheidende Anreiz für Modernisierer sind übrigens Kosteneinsparungen: 57 Prozent der Befragten nennen dieses Motiv, 55 Prozent Energieeinsparungen und 51 Prozent den Werterhalt der Immobilie.

DHZ: Welche Rolle spielen dabei Förderprogramme für mehr Energieeffizienz?

Billmann: Staatliche Anreize sind enorm wichtig. Auch das zeigt unsere Studie: Ein Drittel hält die aktuelle Förderung (steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, BAFA-Förderung und KfW-Programme) für einen großen oder sehr großen Anreiz. Und das Klimapaket zeigt seine Wirkung: Mit der Verbesserung der Förderprogramme haben sich die Antragszahlen beim BAFA und der KFW innerhalb eines Jahres mehr als verdoppelt.

"Handwerker kennen die Besonderheiten vor Ort, die beim Bauen wichtig sind"

DHZ: Wie wichtig ist es, dass Handwerker über die Klimafolgen des Bauens aufklären, wenn sie mit ihren Kunden über Sanierungsmaßnahmen sprechen und gemeinsam den Neubau planen?

Billmann: Handwerker spielen eine ganz wichtige Rolle, auch das zeigt unsere Befragung. Handwerker genießen großes Vertrauen: Fast die Hälfte der Befragten sehen sie als kompetente Informationsquelle für energetische Modernisierungen. Hinzu kommt: Handwerker sind die Experten in der Region. Sie wissen, ob es möglicherweise lokale Förderprogramme gibt, die Bauherren in Anspruch nehmen können und kennen sich auch mit Besonderheiten vor Ort aus, die beim Bau zu berücksichtigen sind. Denn Immobilien spielen nicht nur eine große Rolle beim Klimaschutz, sie sind nicht selten auch von den Folgen des Klimawandels betroffen, Stichworte: Starkregen, Sturm oder Hitze.

DHZ: Wie sieht dabei die Realität aus, wird schon genug aufgeklärt – sowohl über die Kosten, mögliche Förderungen als auch die Klimafolgen, wenn gebaut oder saniert wird?

Billmann: Keine Frage: Nachhaltiges Bauen und energetische Sanierung sind in den letzten Jahren stärker in den Fokus gerückt. Trotzdem besteht weiter Nachholbedarf bei der Information: Dass es eine Förderung gibt, ist noch einigermaßen bekannt. Wofür im Einzelnen und wie sie ganz praktisch zu beantragen ist, wissen schon weniger Menschen. Hier können wir gemeinsam noch viel Aufklärungsarbeit leisten.