Viele Handwerker zahlen für ihre Geschäftsräume Miete. Doch welche Betriebskosten müssen sie tragen, welche Regeln gelten für Mieterhöhungen und wie können sie im Notfall kündigen? Ein Experte erklärt, was im Gewerbemietvertrag rechtens ist.
Die Gas- und Strompreise steigen rapide an und belasten Handwerker in Deutschland. Viele von ihnen haben Werkstatt, Salon oder Büro nur gemietet. Die nächste Nebenkostenabrechnung wird deutlich höher ausfallen als die letzte, so viel ist sicher. Aber bis wann muss der Vermieter sie vorlegen und welche Kosten dürfen in der Gewerbemiete überhaupt auf den Mieter umgelegt werden? Aussagen dazu macht der Gewerbemietvertrag. Der Blick in die Papiere lohnt sich in diesen Zeiten. Auch Kündigungsfristen, Preisklauseln und Konkurrenzschutz sind darin fixiert. Was rechtens ist und wie ein solcher Vertrag überhaupt entsteht, erklärt Rechtsanwalt Tobias Törnig, Experte auf dem Gebiet des Immobilienwirtschaftsrechts, im Interview.
Die wichtigsten Fragen zum Gewerbemietvertrag:
- Wie läuft die Erstellung eines Gewerbemietvertrags ab? (Muster)
- Wer zahlt den Makler?
- Wer zahlt Schönheitsreparaturen und Instandhaltung?
- Muss ein Gewerbemietvertrag bei Umbau angepasst werden?
- Welche Kündigungsfrist gilt für den Gewerbemietvertrag?
- Was passiert bei Tod des Mieters?
- Muss Konkurrenzschutz im Mietvertrag festgehalten werden?
- Gibt es eine jährliche Nebenkostenabrechnung?
- Welche Frist gilt für die Nebenkostenabrechnung?
- Welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?
- Sind Mieterhöhungen im Gewerbemietvertrag üblich?
1. Herr Törnig, wie läuft die Erstellung eines Gewerbemietvertrags ab?
Tobias Törnig: In der Regel wird auf der Basis eines Vertragsmusters verhandelt, das einer der Vertragspartner stellt. Häufig ist das der Vermieter. Aber auch Mieter, die regelmäßig Räume anmieten, mieten häufig auf der Grundlage ihrer Standardbedingungen. So sind die oft zahlreichen Mietverträge einfacher zu verwalten und im gewissen Maße auch vergleichbar.
Ein Beispiel für einen Gewerbemietvertrag für Handwerker bietet die Handwerkskammer Unterfranken: >>>Gewerbemietvertrag Muster
2. Wer zahlt bei der Gewerbemiete den Makler?
Anders als bei der Wohnraummiete gilt in der gewerblichen Vermietung nicht das sogenannte Bestellerprinzip. Ob der Vermieter oder der Mieter die Maklerprovision zahlt, hängt also in erster Linie von Angebot und Nachfrage ("Mietermarkt" oder "Vermietermarkt") und natürlich von der Lage und Qualität der Mietsache ab. Diese Kriterien bestimmen natürlich auch, welche Provisionshöhe der Makler sich versprechen lässt.
| Vermietermarkt: | Zahl der Mietangebote niedriger als Nachfrage |
| Mietermarkt: | Zahl der Mietangebote höher als Nachfrage |
3. Wer zahlt die Schönheitsreparaturen bzw. Instandhaltung von Werkstatt, Salon, Büro und anderen Gewerberäumen?
Nach dem Gesetz ist dazu eigentlich der Vermieter verpflichtet, denn er trägt die sogenannte Erhaltungslast der Mietsache. In praktisch allen gewerblichen Mietverträgen wird diese Erhaltungslast jedoch weitestgehend auf den Mieter übertragen, sodass der Mieter für die Schönheitsreparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache zuständig ist.
Was zählt alles zur Instandhaltung?
"Die Instandhaltung umfasst alle Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache ergriffen werden müssen, um die aufgrund Abnutzung, Gebrauch, Alterung oder Witterungseinflüssen entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel zu beseitigen. Auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist unter diesen Begriff zu fassen." (Quelle: Interessenverband Mieterschutz e.V.)
4. Muss ein Gewerbemietvertrag bei Umbau angepasst werden?
In aller Regel ja, denn ein Umbau, egal ob durch Vermieter oder Mieter, ändert den wesentlichen Gegenstand des Mietvertrages – nämlich die ursprünglich vertragsgemäß übergebene Mietsache. Etwas anderes gilt, wenn sich das Recht zum Umbau aus dem Vertrag ergibt oder der Umbau nach den Vorstellungen der Vertragspartner erforderlich ist, um den vertragsgemäßen Zustand überhaupt erst herzustellen.
5. Welche Kündigungsfrist gilt für den Gewerbemietvertrag?
Vereinbaren die Vertragspartner eine bestimmte Vertragslaufzeit, kann der Mietvertrag nicht vorzeitig gekündigt werden. Der Vertrag endet dann mit Ablauf der Mietzeit, ohne dass ein Vertragspartner kündigen müsste.
Läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, können die Vertragspartner die Kündigungsfristen vertraglich frei bestimmen. Ist hierzu nichts vereinbart, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Die ordentliche Kündigung ist dann immer bis zum dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals möglich.
| Gewerbemietvertrag: Kündigungsfristen | |
| Bestimmte Vertragslaufzeit: | Keine Kündigung möglich, Vertrag endet mit Ablauf der Frist |
| Unbestimmte Vertragslaufzeit: | Kündigungsfrist kann im Vertrag frei vereinbart werden |
| Unbestimmte Vertragslaufzeit ohne Angabe zur Frist: | Spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals |
6. Was passiert bei Tod des Mieters?
Stirbt der Mieter, treten dessen Erben als Mieter in das Mietverhältnis ein. Allerdings sind sowohl Vermieter als auch Erben in diesem Fall berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Das dürfen sie innerhalb eines Monats, jeweils nachdem sie wissen, dass der Mieter gestorben ist und wer dessen Erben sind. Übrigens gibt es ein solches besonderes Kündigungsrecht bei Tod des Vermieters nicht. Hier wird der Mietvertrag dann mit dessen Erben fortgesetzt.
7. Muss Konkurrenzschutz im Mietvertrag festgehalten werden?
Nein, auch ohne eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag ist der Vermieter in gewissem Umfang verpflichtet, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen. Es handelt sich dabei um den sogenannten vertragsimmanenten Konkurrenzschutz. Wie weit dieser Konkurrenzschutz geht, ist stets Frage des Einzelfalls. Die Lage, das Betriebskonzept, das Gewerbeumfeld und andere Faktoren haben Einfluss darauf.
Verletzt der Vermieter einen bestehenden Konkurrenzschutz, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter kann die Beseitigung der Konkurrenzsituation verlangen, die Miete mindern und/oder Schadensersatz geltend machen.
Bedingungen für einen vertragsimmanente Konkurrenzschutz:
- Die Geschäftstätigkeit des Mieters muss aus dem Mietvertrag hervorgehen oder dem Vermieter durch andere Wege bekannt sein.
- Der Anspruch des Mieters auf Konkurrenzschutz muss schwerer wiegen als die Belange des Vermieters an der beliebigen Verfügbarkeit über sein Eigentum. (Quelle: Haufe)
8. Wie regelt ein Gewerbemietvertrag die Nebenkosten? Gibt es eine jährliche Nebenkostenabrechnung?
Ja, in der Regel wird eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart. Möglich und durchaus üblich ist es auch, bestimmte häufig verbrauchsabhängige, Betriebskosten, die eindeutig allein dem Mieter zuzuordnen sind, direkt nach deren Entstehung dem Mieter weiter zu belasten.
9. Welche Frist gilt bei der gewerblichen Miete für die Nebenkostenabrechnung?
Anders als im Wohnraummietrecht gibt es in der Gewerberaummiete keine gesetzlichen Vorgaben für die Abrechnungsfrist. Ist auch vertraglich nicht geregelt, bis wann der Vermieter abrechnen muss, kann der Vermieter sich mit der Abrechnung bis zur Verjährung seiner Ansprüche Zeit lassen, also die Betriebskosten auch noch bis zu drei Jahre nach Ablauf eines Jahres abrechnen.
10. Welche Betriebskosten dürfen durch den Gewerbemietvertrag auf den Mieter umgelegt werden?
Auch hier gilt anders als im Wohnraummietrecht, dass die Art der Betriebskosten, die abgerechnet werden können, kaum beschränkt ist. Es ist alleine davon abhängig, ob diese im Mietvertrag genannt sind. Deshalb sind ausufernde Kataloge von umlegbaren Betriebskosten in gewerblichen Mietverträgen nicht selten. Häufig wird aber auch einfach auf die Betriebskostenverordnung verwiesen.
Diese gilt zwar eigentlich nur für Wohnraum. Sie deckt, jedenfalls in einfach gelagerten Fällen, gleichwohl die üblicherweise für gewerblichen Mietsachen zu erwartenden Betriebskosten ganz gut ab.
"Wichtig ist: Betriebskosten, die im Mietvertrag nicht genannt sind, dürfen nicht umgelegt werden."
11. Sind Mieterhöhung und Preisklausel im Gewerbemietvertrag üblich?
Preisklauseln sind in langfristigen Verträgen mit einer Mietzeit von über zehn Jahren üblich und auch nur in solchen Verträgen zulässig. In der Regel orientieren sich solche Wertsicherungsklauseln an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI), den das Statistische Bundesamt ermittelt.
Ändert sich der VPI innerhalb eines festgelegten Zeitraums (beispielsweise im Kalenderjahr) oder – ohne zeitliche Vorgabe – in einen bestimmten Verhältnis (zum Beispiel um zehn Prozent) wird die Miete entsprechend angepasst, in der Regel also erhöht.
Die Einzelheiten einer solchen Regelung sind – da es sich um wirtschaftliche Fragen des Mietverhältnisses handelt – Verhandlungssache.
Tobias Törnig ist geschäftsführender Partner bei FPS und seit 2003 als Rechtsanwalt schwerpunktmäßig auf dem Gebiet des Immobilienwirtschaftsrechts tätig. Er berät Mandanten in allen Fragen rund um die Immobilie, insbesondere im Rahmen des An- und Verkaufs, der Entwicklung, der gewerblichen Vermietung, der Revitalisierung und der laufenden Verwaltung.