Zur steuerlichen Behandlung betrieblicher Räume im privaten Eigenheim ist 2026 eine Neuregelung in Kraft getreten. Nutzt man sie richtig, werden das Büro oder ein Lager zuhause nicht mehr dem Betriebsvermögen zugeordnet. Dieser Steuertipp zeigt, wie die Neuregelung Vorteile bringt.
Nutzt ein selbständiger Handwerker in seinem Eigenheim ein ausschließlich betrieblich genutztes Arbeitszimmer oder einen Raum für die Lagerung betrieblicher Materialien, kann es passieren, dass das Finanzamt diesen eigentlich privaten Raum dem Betriebsvermögen des Handwerksbetriebs zuordnet. Das ist in vielen Fällen steuerlich fatal. Doch zum 1. Januar 2026 ist hier eine Neuregelung in Kraft getreten, die dieses Problem oftmals entschärfen dürfte.
Grundsätze zum Betriebsvermögen
Wird ein Raum im privaten Eigenheim eines Selbständigen ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt, dann stellen diese Räume nach Auffassung des Finanzamts notwendiges Betriebsvermögen dar (siehe Richtlinie 4.2 Abs. 7 Einkommensteuerrichtlinien).
Folge: Handelt es sich bei betrieblich genutzten Räumen im privaten Eigenheim um Betriebsvermögen des Handwerksbetriebs, dann muss beim Verkauf des Hauses oder bei Aufgabe des Handwerksbetriebs der Wertzuwachs als Betriebseinnahme versteuert werden.
Beispiel: Eine Selbständige betreibt einen Sanitärbetrieb und lagert in ihrem privaten Haus in einem Kellerraum Material und Werkzeug für den Handwerksbetrieb. Im Rahmen einer Betriebsprüfung gelangt der Prüfer des Finanzamts zu der Erkenntnis, dass es sich bei diesem Lagerraum um Betriebsvermögen des Handwerksbetriebs handelt. Der Prüfer ordnet diesen Raum mit einem Wert von 50.000 Euro dem Betriebsvermögen zu. Gibt die Handwerkerin ihren Handwerksbetrieb in 35 Jahren auf und der betriebliche Raum hat dann einen Wert von 95.000 Euro, muss sie den Wertzuwachs von 45.000 Euro versteuern.
Praxis-Tipp: Dieses Risiko – ungewolltes Betriebsvermögen – besteht allerdings nur, wenn sich der betriebliche genutzte Raum im privaten Eigenheim befindet. Handelt es sich um einen Raum in einer gemieteten Privatwohnung, besteht dieses Steuerrisiko nicht.
Ausnahme zur Qualifizierung eines Raums als Betriebsvermögen
Es gibt jedoch eine Vorschrift, die selbständige Handwerker davor schützen kann, dass ein Raum des privaten Eigenheims ungewollt zum Betriebsvermögen des Handwerksbetriebs zugeordnet wird. Die Rede ist von der Vorschrift in §8 Einkommensteuer-Durchführungsverordnung, die sich zum 1. Januar 2026 grundlegend geändert hat.
Nach dieser Vorschrift hat ein Selbständiger ein Wahlrecht, ob er einen ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzten Raum des Eigenheims als Privatvermögen oder als Betriebsvermögen behandeln möchte, wenn bestimmte Größengrenzen nicht überschritten sind (Richtlinie 4.2 Abs. 8 Einkommensteuerrichtlinien).
Danach gilt seit dem 1. Januar 2026 Folgendes: Eigenbetrieblich genutzte Grundstücke oder Grundstücksteile brauchen nach §8 Satz 1 EStDV nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn
- sie nicht mehr als 30 Quadratmeter umfassen oder
- ihr Wert nicht mehr als 40.000 Euro beträgt.
Ist der genutzte Raum im Eigenheim also nicht größer als 30 Quadratmeter, kann das Finanzamt nicht mehr automatisch Betriebsvermögen des Handwerksbetriebs unterstellen.
Einschränkung des Betriebsausgabeabzugs seit dem 1. Januar 2026
Neu ist seit dem 1. Januar 2026 auch, dass ein Selbständiger, der einen betrieblich genutzten Raum im Eigenheim wegen §8 EStDV als Privatvermögen behandelt, nicht mehr alle Betriebsausgaben im Zusammenhang mit diesem Raum abziehen darf. Abziehbar sind nur noch die betriebsbezogenen Aufwendungen wie Kosten für Strom, Heizung und Wasser. Nicht mehr abziehbar sind seit dem 1. Januar 2026 dagegen grundstücksbezogene Aufwendungen wie die Gebäudeabschreibung.