Altersvorsorge Warum Mieter im Alter oft besser dastehen als Eigentümer

Selbstständige Handwerker setzen für die Altersvorsorge gerne auf die eigene Immobilie – doch die Rechnung geht häufig nicht auf. Warum Mieter im Schnitt eine bessere Rendite erzielen und welche Kostenfallen Häuslebauer regelmäßig unterschätzen.

Immobilien werden von vielen selbstständigen Handwerkern als Option für die Altersvorsorge genutzt. Doch Experten raten dazu, andere Formate nicht zu vernachlässigen. Merten Larisch, Referent für Altersvorsorge-, Geldanlage- und Immobilienfinanzierungsberatung bei der Verbraucherzentrale Bayern, erläutert, wo die Gefahren bei dieser Art von Vorsorge lauern.

"Es ist die Finanzierung, die viele unterschätzen", sagt Larisch. Das, was an Aufwand nötig ist, um eine selbst genutzte Immobilie über einen langen Zeitraum hinweg nach und nach abzuzahlen, sei nun einmal nicht so einfach zu stemmen. Umgekehrt müssen diejenigen, die zur Miete wohnen, Jahr für Jahr, Monat für Monat ihre Miete zahlen – immerhin eines der wichtigsten Argumente für den Kauf einer Immobilie.

Das sei zwar richtig, sagt Larisch, den Einfluss der Finanzierung auf das private Vermögen und den Ablauf von Tilgung und Zinszahlungen unterschätzten jedoch viele Häuslebauer. Dass ein Haus zusätzlich Kosten für Renovierungen und Werterhalt produziert, werde im Überschwang oft vergessen. Sparen, argumentiert Larisch, könnten die Hausbesitzer letztlich nur den Teil der Miete, der nach der Werterhaltung einer Immobilie übrigbleibt.

Für den Ruhestand reicht es oft nicht

Das Beratungsportal Finanztip verweist im Ratgeber "Finanzen ganz einfach" ebenfalls darauf, dass privates Kapital in einem ETF-Depot besser angelegt sein kann als die Investition in eine Immobilie, die neben der Instandhaltung auch hohe Nebenkosten beim Kauf produziert.

Zusätzlich müsse man nach der Vergleichbarkeit der Objekte schauen. Rechnungen fallen anders aus, wenn Häuser oder Wohnungen unterschiedlich groß sind oder ganz unterschiedlich gelegen seien. Und ob die selbst genutzte eigene Immobilie, also das mietfreie Wohnen, den gewohnten Lebensstandard ermögliche, sei nochmal eine ganz andere Frage.

Der große Irrtum, so Larisch, beginne da, wo Menschen glauben, sie hätten damit ihren Ruhestand abgesichert: "Berechnungen aus unseren Beratungsgesprächen ergeben, dass das oft nicht funktioniert." Manche Menschen könnten damit ihren Lebensstandard eben nicht halten. Um die Immobilie zu finanzieren, wurde eine sehr große finanzielle Kraft aufgewendet. Das Mindeste sei ja, spätestens ab Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Der Lebensstandard lasse sich damit aber nicht zwangsläufig halten. Oft genug sei nicht ausreichend Kapital in die monetäre Vorsorge geflossen. Das Gehalt falle weg, die Rente sei entsprechend klein, weil vielleicht nach 15 Jahren die Einzahlungen in die Rentenkasse beendet wurden.

Für Immobilien braucht es Rücklagen

Hausbesitzer hätten dann zwar einen riesigen Vermögensgegenstand. Dieser werfe jedoch kein Kapital ab und könne nicht als Einkommen aufgebraucht werden. Viele Ruheständler machten sich dann Gedanken, wie sie irgendwie ihre Immobilie zu Geld machen könnten – nicht nur, um sich schöne Dinge wie Reisen leisten zu können, sondern auch um die Immobilie in Schuss zu halten oder lebensnotwendige Produkte wie einen passenden Rollstuhl zu finanzieren.

Fazit: Es sollte also vor einer großen Investition in ein Haus zum Beispiel, berechnet werden, welchen Einfluss eine Finanzierung auf den Lebensstandard ab Rentenbeginn haben würde. Wer sich clever anstelle, so Larisch, könne mithilfe bestimmter Rechenmodelle durchaus den Kompromiss aus Immobilie und Geldrente finden.

Saidi Sulilatu von Finanztip etwa empfiehlt, viel Zeit in die Auswahl der Immobilie zu investieren. Je günstiger das Haus oder die Wohnung, desto größer die Chance, dass vom Einkommen noch Kapital zur Geldanlage und damit zur Vorsorge übrig bleibt.

Wächst mit dem Preis: Eigenkapital und Hypotheken

Mal abgesehen von den überzogenen Renditeerwartungen an eine Immobilie, sind auch die Finanzierungsbedingungen nicht einfacher geworden. Für den Erwerb eines Einfamilienhauses ist heutzutage deutlich mehr Eigenkapital nötig. Ebenfalls nach oben zeigt der Trend bei den Zinszahlungen. Der Preis für eine Kreditfinanzierung ist seit 2018 fortlaufend gestiegen.

Pauschal ist die Frage nach Mieten oder Kaufen grundsätzlich nicht zu beantworten. Merten Larisch rät, immer von der persönlichen Situation auszugehen. Für erste Hinweise gibt es im Internet diverse Rechner – zum Beispiel bei Finanztip –, mit denen sich modellhaft die eigene Situation darstellen und daraus eine erste Empfehlung ableiten lässt. Ein Mieter etwa kann das Kapital, das er nicht für die Finanzierung einer Immobilie benötigt, entsprechend anlegen und daraus ein Zusatzeinkommen fürs Alter aufbauen. Im Durchschnitt schneide dabei die Mietvariante besser ab als die Kaufoption mit Selbstnutzung. Mieten sei im Übrigen schon immer günstiger gewesen, sagt Larisch. Denn die Rendite des Vermieters sei nun einmal im Mittel nicht so hoch wie die Aktien­marktrendite. Darunter leide also auch die Variante einer vermieteten Immobilie.

Lieber selbst nutzen oder vermieten

Larisch will dennoch niemandem den Traum vom Eigenheim absprechen. Wem es um das schönere Wohnen geht, der soll sich, sofern er es ich  leisten kann, diesen Traum auch verwirklichen. In einer Megakrise mit extremer Inflation und am Markt steigenden Mieten sei man als Vermieter und Mieter in Personalunion in einer glänzenden Position.

Auch beim Thema Vermietung eigener Immobilien sieht Larisch nicht automatisch größere Vorteile oder eine höhere Rendite. Die Anschaffung von Immobilien zur Vermietung lohne sich dann, wenn der Selbstständige in der Lage sei, die Hälfte seines eigentlichen Jobs an den Nagel zu hängen, scherzt Larisch. Prinzipiell müsse aber jemand in der Lage sein, eine kritische Menge an Immobilien zur Risikostreuung zu erwerben. Immobilienvermietung sei nun einmal unternehmerisches Tun. Es gebe jedoch genügend Studien, nach denen durchschnittlich das Vermiet­ergebnis von Immobiliengesellschaften und privaten Vermietern zwar ein paar Punkte über der Inflationsrate liege. Die Spannbreite der Renditen sei jedoch erheblich und beginne unten bei tief­roten Werten. "Aber auch im Mittel sind sie nicht so hoch wie Gewinne aus einem Wirtschaftsmix, zum Beispiel repräsentiert durch den Aktienmarkt", sagt Larisch.

Zu hohe Investition in Immobilien schafft Klumpenrisiko

Davon abgesehen: Warum sollte man als Privatvermieter mit einer höheren Wahrscheinlichkeit eine bessere Rendite hinbekommen als Immobiliengesellschaften, die professionell agieren, erhebliche Rabatte bei Grundstoffen und Löhnen aushandeln können und trotzdem nicht durchweg Top-Unternehmensergebnisse erzielen? Neben den überschaubaren Renditen besteht bei der Investition in Immobilien zusätzlich ein Klumpenrisiko. Wer sein Kapital allein in diesen Markt investiert, müsse auch mit den Schwankungen auf diesem Markt zurechtkommen. Sinkt aus irgendwelchen Gründen die Rendite aus der Vermietung – etwa, weil die Attraktivität der Umgebung durch einen Autobahnanschluss oder andere Lärmquellen geschmälert wird – leidet unter Umständen das gesamte Vermögen darunter.

Eine andere Option besteht darin, die Investition von vornherein zu begrenzen, auf beispielsweise rund 25 Prozent. Der übrige Teil kann in andere Invests angelegt werden.

Sollte Merten Larisch eine Empfehlung geben, sei die selbst genutzte Immobilie die bessere Wahl, sagt er – weil die Rendite nicht von so vielen Variablen abhängig sei, auf die man auch in einer Krise keinen Einfluss hat.