Nachdem der Bundesrat dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus zugestimmt hat, tauchen in der Praxis immer mehr Fragen auf. Diese Zweifelsfragen sollen deshalb mit Praxisbeispielen beantwortet werden.
Bernhard Köstler
Frage 1: Wie wird die Abschreibung für einen begünstigten Mietwohnungsneubau ermittelt? Es gibt schließlich zwei verschiedene Grenzen.
Antwort: Das Finanzamt wird zuerst prüfen, dass die 3.000-Euro-Obergrenze eingehalten wird. Ist das der Fall, gibt es grünes Licht für die Sonderabschreibung. Die Bemessungsgrundlage für die neue Sonder-Afa ist auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Beispiel: Sie kauften im Januar 2019 eine neue Wohnung, die anschließend fremdvermietet wird (80 qm). Die Gebäudeanschaffungskosten betragen 216.000 Euro. Folge: Das Finanzamt muss die Sonderabschreibung gewähren, weil die Obergrenze von 3.000 Euro je Quadratmeter nicht überschritten wurde (216.000 Euro : 80 qm = 2.700 Euro/qm). Im zweiten Schritt wird die Gebäudeabschreibung ermittelt:
| Normale Gebäudeabschreibung (2% von 261.000 Euro) | 5.220 Euro | |
| + | Sonderabschreibung (80 qm x 2.000 Euro/qm = 160.000 Euro x 5%) | 8.000 Euro |
| = | Als Werbungskosten abziehbare Gesamtabschreibung | 13.220 Euro |
Frage 2: Wann liegt ein begünstigter Mietwohnungsneubau vor? Auch dann, wenn eine Ladenzeile eines Mehrfamilienhauses in drei Mietwohnungen umgewandelt wird?
Antwort: Maßgeblich für die steuerliche Förderung ist, dass tatsächlich neue Wohnungen geschaffen werden, die bisher nicht vorhanden waren. Wird vorhandener Wohnraum nur saniert, sind diese Sanierungskosten steuerlich nicht durch das neue Gesetz förderungsfähig. Auf Ihre Frage bezogen lautet die Antwort also „ja“. Denn bei der Ladenzeile handelt es sich nicht um Mietwohnungen, nach dem Umbau schon.
Frage 3: Ich möchte von der neuen Sonderabschreibung profitieren, möchte aber nicht selbst bauen, sondern kaufen. Muss ich beim Kauf etwas Besonderes beachten?
Antwort: Eine gute Frage. Es gibt tatsächlich eine Besonderheit beim Kauf zu beachten. Eine erworbene Immobilie gilt nur dann neu im Rahmen des Gesetzes zur steuerlichen Förderungen des Mietwohnungsneubaus, wenn Sie die Immobilie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kaufen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten im Notarvertrag.
Beispiel: Sie kaufen zwei Immobilien, um von der neuen Sonderabschreibung profitieren zu können. Immobilie 1 wurde am 1.4.2019 fertiggestellt. Übergang von Nutzen und Lasten ist zum 31.7.2019 vorgesehen. Immobilie zwei wird im November 2020 fertiggestellt und der Übergang von Nutzen und Lasten ist im April 2021 geplant.
Folge: Für Immobilie 1 gibt es die Sonderabschreibung, weil Sie die Verfügungsmacht bereits im Jahr der Fertigstellung erwerben. Bei Immobilie 2 würde die Sonderabschreibung scheitern, weil Sie im Jahr der Fertigstellung – also 2020 – noch keine Verfügungsmacht erlangen.
Frage 4: Ich habe den Bauantrag für einen Mietwohnungsneubau vor dem 1. September 2018 gestellt, aber erst nachher mit den tatsächlichen Bauarbeiten begonnen. Falle ich trotzdem aus der Förderung?
Antwort: Leider ja. Das Gesetz sieht tatsächlich nur dann eine Förderung vor, wenn der Bauantrag nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Bei Baumaßnahmen ohne Genehmigung kommt es auf das Datum der Bauanzeige an. Wann der tatsächliche Baubeginn erfolgt ist, interessiert das Finanzamt nicht. Begründung des Gesetzgebers: Bei Bauanträgen vor de, 1.9.2018 haben die Investoren ohne Kenntnis einer Sonderabschreibung kalkuliert. Darum müssen Sie nicht nachträglich steuerlich besser gestellt werden.
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