Der Bundesrat hat die Zustimmung zum Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus erteilt. Damit ist der Weg frei für die Sonderabschreibung bei Schaffung neuen Mietwohnraums. Gewinner dieses Gesetzes sind nicht nur die potenziellen Mieter, sondern vor allem auch Bauhandwerker, die sich in Zukunft über vollere Auftragsbücher freuen dürften. Hier die wichtigsten Infos über das neue Gesetz.
Bernhard Köstler
Überblick: Darum geht es bei der neuen Sonderabschreibung
Die neue Sonderabschreibung für neu geschaffenen Wohnraum, der fremdvermietet wird, beträgt neben der regulären Abschreibung 5 Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für das Gebäude pro Jahr in den ersten vier Jahren. In den ersten vier Jahren können somit 28 Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuersparend abgeschrieben werden. Durch diese Sonderabschreibung sollen Anreize für Investoren geschaffen werden, neuen Wohnraum zu schaffen.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung
Um als Vermieter von neu geschaffenem Wohnraum von der neuen Sonderabschreibung nach § 7b EStG profitieren zu können, müssen natürlich zahlreiche Voraussetzungen eingehalten werden. Insbesondere folgende Voraussetzungen sind hervorzuheben:
1. Zeitliche Vorgaben für Bauantrag bzw. Bauanzeige
Steuerlich gefördert werden nur Baumaßnahmen, für die nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 ein Bauantrag gestellt wurde bzw. eine Bauanzeige erfolgte.
2. Schaffung eine neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnraums
Grundvoraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass durch eine Baumaßnahme neuer, bisher noch nicht vorhandener Wohnraum geschaffen wird. Das betrifft entweder komplette Neubauten oder aber auch den Ausbau von bereits bestehenden Gebäuden. Ob der Vermieter die Immobilie anschafft oder herstellt, spielt keine Rolle. Bei beiden Varianten winkt die steuerliche Vergünstigung.
3. Obergrenze für Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
Gefördert werden nur Immobilien, deren Gebäudeabschaffungskosten bzw. Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche nicht mehr als 3.000 Euro betragen. Um hier einen Gestaltungsmissbrauch zu verhindern, schaut sich das Finanzamt auch in den ersten drei Jahren nach Fertigstellung des Gebäudes nachträgliche Herstellungskosten an. Wird die 3.000-Euro-Obergrenze nämlich durch solche nachträglichen Herstellungskosten in dem 3-Jahres-Zeitraum überschritten, kippt die Sonderabschreibung rückwirkend.
4. Dauer des Verwendungszwecks "Fremdvermietung“
Die Wohnung muss zwingend im Jahr der Anschaffung und Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden. Wird die Nutzung während dieses 10-Jahres-Zeitraums geändert (Eigennutzung, unentgeltliche Überlassung an Familienmitglied), kippt die Sonderabschreibung rückwirkend.
5. Deckelung der Bemessungsgrundlage für Sonderabschreibung
Bei Ermittlung der Sonderabschreibung ist eine Deckelung zu beachten. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wird auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
Praxis-Tipp: Sind Sie Baumhandwerker und Ihre Kunden zögern mit Aufträgen, sollten Sie diese auf die neue Fördermöglichkeit hinweisen. Durch die höhere Gebäudeabschreibung in den ersten vier Jahren haben die Vermieter durch Steuererstattungen mehr Geld für die Auftragsvergabe zur Verfügung.
Hinweis: In Teil 2 unserer Miniserie erläutern wir Zweifelsfragen und zeigen Ihnen an verschiedenen Beispielen, wie Sie die Sonderabschreibung ermitteln und wann das Finanzamt nicht mehr mitspielt und die neue Sonderabschreibung verweigert.
Lesen Sie hier Teil 2 dieser Mini-Serie.