Werbungskosten Arbeitszimmer an Arbeitgeber vermieten: Die steuerlichen Folgen – Teil 2

Um die Kosten in voller Höhe steuerlich geltend zu machen, können Arbeitnehmer ihr heimisches Arbeitszimmer an den Arbeitgeber vermieten. Welche Voraussetzungen gelten, damit die Einnahmen aus der Vermietung vom Finanzamt auch tatsächlich als Mieteinnahmen und nicht als Arbeitslohn eingestuft werden, wurde im ersten Teil dieser Mini-Steuerserie geklärt. Doch das ist nur die erste Hürde für die Anerkennung des Werbungskostenabzugs.

Bernhard Köstler

Typischer Fall aus der Praxis

Ein Arbeitnehmer hat in der Firma seines Arbeitgebers keinen Arbeitsplatz mehr. Der Arbeitgeber mietet deshalb in der Wohnung des Arbeitnehmers einen Raum an, in dem der Arbeitnehmer seinen beruflichen Tätigkeiten nachgehen kann. Der Arbeitnehmer bekommt für die Vermietung des Raums 300 Euro pro Monat überwiesen. Der Arbeitnehmer lässt den Raum aufwändig renovieren. Dazu fallen noch Kosten für Reinigung, Strom und Heizung an. Alles in allem liegen die Ausgaben für den vermieteten Raum bei 12.000 Euro.

Folge: In der Steuererklärung beantragt der Arbeitnehmer einen Vermietungsverlust in Höhe von 8.400 Euro (Ausgaben 12.000 Euro abzüglich Vermietungseinnahmen 3.600 Euro). Dieser Verlust kann mit den Einkünften aus Nichtselbstständiger Tätigkeit steuersparend verrechnet werden. Das Finanzamt spielt hier aber nur mit, wenn der Arbeitnehmer nachweisen kann, dass er innerhalb eines bestimmten Prognosezeitraums insgesamt schwarze Zahlen durch die Vermietung schreibt. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, unterstellt das Finanzamt eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht und ignoriert sämtliche Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung steuerlich.

Nachweis der Überschusserzielungsabsicht (Gewinnerzielungsabsicht)

Wie lange der Prognosezeitraum zu bestimmen ist, darüber scheiden sich die Geister. Bei Gewerbeimmobilien muss der Vermieter nachweisen, dass er innerhalb der nächsten 30 Jahre einen Totalüberschuss der Vermietungseinnahmen über die Werbungskosten erzielt. Bei einem Mietverhältnis, das von der Dauer des Arbeitsverhältnisses abhängt, kommt es aber nur dann zu dem 30-jährigen Prognosezeitraum, wenn der Arbeitnehmer bis zum Rentenalter noch 30 Jahre vor sich hat. Ist der Arbeitnehmer, der sein Arbeitszimmer an den Arbeitgeber vermietet, bereits 57 Jahre alt und hat noch zehn Jahre Arbeitsleben vor sich, muss er dem Finanzamt glaubhaft nachweisen können, dass er innerhalb der nächsten zehn Jahren schwarze Zahlen aus der Vermietung schreiben wird, selbst wenn es sich hier unter dem Strich nur um einen Euro Gewinn handelt.

Beispiel: Es gelten dieselben Voraussetzungen, wie bei dem vorhin geschilderten "Typischen Fall aus der Praxis", der Arbeitnehmer ist 57 Jahre alt. Von den 10.000 Euro Ausgaben entfielen 9.000 Euro auf die Renovierung, die restlichen 2.000 Euro sind laufende Kosten. Die Prognoseberechnung für die nächsten zehn Jahre (bis zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses) sieht folgendermaßen aus.

Fazit: In diesem Fall dürfte der Arbeitnehmer die Vermietungsverluste im ersten Jahr steuerlich geltend machen, weil er innerhalb des Prognosezeitraums insgesamt einen Überschuss der Einnahmen von 6.000 Euro erzielt.

Übergangsregelung für vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossene Mietverträge

Wird nicht nur ein Raum, sondern ein ganzes Büro an den Arbeitgeber vermietet, können die Renovierungskosten und die laufenden Kosten deutlich höher ausfallen als in unserem Beispielsfall. Kommen dann nur sehr geringe Mieteinnahmen, ist ein Totalverlust im Prognosezeitraum denkbar und die Verluste werden steuerlich nicht anerkannt. Einen Ausweg bietet das BMF-Schreiben vom 18. April 2019 (Az. IV C 1 – S 2211/16/10003:005). Dort steht schwarz auf weiß: Für Verträge zur Vermietung eines Raums oder eines Büros an den Arbeitgeber, die vor dem 1. Januar 2019 abgeschlossen wurden, wird die Einkunftserzielungsabsicht automatisch unterstellt. Für diese Altverträge muss also keine Prognose zur Rettung der Vermietungsverluste erstellt werden.

Lesen Sie hier Teil 1 dieser Mini-Steuerserie .