Mit der neuen Mietrechtsreform will die Bundesregierung Anreize zur energetischen Gebäudesanierung schaffen. So wurden damit die Rechte der Vermieter gestärkt, die Geld in eine Wärmedämmung oder eine Solarheizung stecken. Ein Überblick zeigt, was sich bei Modernisierungsmaßnahmen ändert.
Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 18. März 2013 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und konnte damit zum 1. Mai 2013 in Kraft treten. Im Mittelpunkt der Neuregelungen stehen die Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen, ein wirksameres Vorgehen gegen Mietnomaden sowie ein verbesserter Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Miete in Eigentum.
Daneben umfasst die Mietrechtsreform neue Regelungen zum Contracting, der gewerblichen Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen. Diese treten jedoch erst am 1. Juli 2013 in Kraft.
Energieeffizienz verbessern
Mit dem Schwerpunkt der Stärkung der Vermieterrechte bei der energetischen Wohnraumsanierung will die Bundesregierung die Energiewende stärker vorantreiben. Denn vierzig Prozent des Energieverbrauchs in Deutschland entfallen auf Gebäude, ein erheblicher Teil auf Mietwohnungen.
Damit mehr Immobilienbesitzer in entsprechende Modernisierungsmaßnahmen investieren, soll ihre Position gegenüber den Mietern und deren Einwänden gestärkt werden. Im Zentrum der Reform stehen allerdings nicht alle Maßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.
So sind dabei nur Maßnahmen einbezogen, die zur Einsparung von Endenergie führen wie die Dämmung der Gebäudehülle oder den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter nach Angaben des Bundesjustizministeriums zwar dulden. Die neue Rechtslage gilt hierfür allerdings nicht.
Seite 2: Die Änderungen der Mietrechtsreform im Überblick.>>>
Folgende Änderungen gelten durch die Reform:
- Mieter, deren Vermieter in entsprechende energetische Modernisierungen investiert, dürfen in den ersten drei Monaten während der Bauarbeiten keine Mietminderung wegen Baulärms oder Ähnlichem verlangen. Erst wenn die Arbeiten länger dauern haben sie darauf einen Anspruch. Nur wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist, gilt ein sofortiger Anspruch auf Mietminderung.
- Bereits vor der Reform hatten Vermieter das Recht, die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umzulegen. Dieses Recht bleibt auch weiter bestehen. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen allerdings nicht zur Mieterhöhung.
- Wenn sich Mieter gegen eine energetische Modernisierung stellen, weil sie die gesetzlich vorgesehene Umlage der Kosten bzw. Die Mieterhöhungen nicht akzeptieren, konnten sie die Bauarbeiten bislang wegen "unzumutbarer wirtschaftlicher Härte" verzögern. Diese Härtefallprüfung ist nun geändert worden, so dass Bauarbeiten sofort beginnen können und der Mieter dies nicht mehr blockieren darf. Allerdings kann der eine Mieterhöhung trotzdem noch verweigern. Er muss jedoch darlegen, dass er nach seinem Einkommen eine Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann und belegen, dass sein Einwand berechtigt ist. Der Mieter muss also die Modernisierung dulden, eine höhere Miete allerdings nicht.
- Durch die Neuregelungen muss der Vermieter nicht mehr umfassend begründen, warum eine Modernisierung notwendig ist. Er kann sich stattdessen auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangt hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.
- Energetische Kriterien sollen nun auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.
Das zugehörige Bundesgesetzblatt finden Sie unter bmj.de . dhz