Die Energiekosten explodieren und mit ihnen die Mieten. Schuld daran sind nach Ansicht des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) auch die Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen. Allein die Preise für Dämmmaterial sind in den vergangenen Jahren um 35 Prozent gestiegen. Wollen Vermieter Solaranlagen oder Blockheizkraftwerken betreiben, um die Energiekosten zu senken, müssen sie hohe Abgaben zahlen. Investitionen lohnen sich so immer weniger.
Jana Tashina Wörrle
Damit, dass sich Bund und Länder noch über die steuerliche Absetzbarkeit der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen einigen, rechnet kaum jemand mehr. Zu lange hängt die Entscheidung im Vermittlungsausschuss fest. Alternative Förderungen sind noch immer nicht beschlossen, doch die trotzdem sollen Energieverbrauch und CO2-Ausstoß der Gebäude nach staatlichen Vorgaben sinken.
Nach den neuesten Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind in diesem und dem kommenden Jahr zwar keine zusätzlichen Effizienz-Anforderungen an Neubauten beschlossen worden. Doch der Entwurf der EnEV 2014 und der EnEV 2016 sieht Verschärfungen vor. Der zulässige Jahres-Primärenergiebedarf zum Heizen, Wasser erwärmen, Lüften, Kühlen und bei Nichtwohnbauten auch beim Beleuchten soll dabei jeweils um 12,5 Prozent sinken.
Soziale Trennung droht
Hausbesitzer und Wohnungsbauunternehmen müssen also in bessere Isolierungen und effizientere Heizungen investieren. Ein Muss auch angesichts der stetig steigenden Energiepreise, die das Wohnen verteuern. Doch da auch die Preise für Sanierungsmaßnahmen ständig ansteigen, geben die Gebäudebesitzer diese anteilig an die Mieter weiter – eine Kostenspirale für beide, die nun für immer mehr sozialen Sprengstoff sorgt. Mieter, die sich die höheren Mieten nicht mehr leisten können, ziehen an den Stadtrand oder in momentan noch günstigere Wohngegenden. "Dadurch drohe eine soziale Trennung", warnt der GdW .
Der Verband hat errechnet, dass das komplette energetische Dichten und Dämmen eines Hauses aus den 60er Jahren bei der Warmmiete pro Quadratmeter eine Umlage von durchschnittlich 2,20 Euro bedeute. Abzüglich der erzielten Einsparung an Energiekosten bleibe der Mieter noch auf 1,50 Euro je Quadratmeter sitzen. "Das ist für viele nicht tragbar", warnt Verbandspräsident Axel Gedaschko in einer Erklärung zu den steigenden Energie- und Baukosten.
Denn die Preise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergien seien seit dem Jahr 2000 um 112 Prozent gestiegen. Der Strompreis habe um 78 Prozent zugelegt. Und bei diesen Steigerungen fällt die Hälfte allein auf staatliche Umlagen, Abgaben und Steuern. Allein die zusätzliche Mehrwertsteuer auf die erhöhten Anteile des Strompreises wird 2013 nach Ansicht des Verbands zu fast 800 Millionen Euro zusätzlichen Mehrwertsteuereinnahmen für Bund, Länder und Kommunen führen. "Diese zusätzlichen Mehrwertsteuereinnahmen sollten der chronisch unterfinanzierten Gebäudeeffizienz zur Verfügung gestellt werden", forderte Gedaschko.
Steuerrecht blockiert Investitionen
Dazu kommen die steigenden Baukosten, die die Investitionen für Hausbesitzer immer weniger lohnenswert machen und Kostensteigerungen bei den Mieten verursachen. Sie sind heute insgesamt 27,5 Prozent höher als noch im Jahr 2000. Stark gestiegen sind dabei vor allem die Kosten für Wärmepumpen (41 Prozent), für Brennwertkessel (40 Prozent) und für Dämmmaterial (35 Prozent).
Doch noch weitere Steuern sorgen momentan für Ärger bei den Hausbesitzern und damit auch für eine Blockade beim Vorankommen energetischer Maßnahmen. Um die Stromkosten zu senken, wären viele Wohnungseigentümer grundsätzlich dazu bereit, selbst Solaranlagen oder Blockheizkraftwerke zu betreiben und den Mietern so eine unabhängige Energiequelle zur Verfügung zu stellen und die Kosten langfristig konstant zu halten. Doch dem steht das aktuelle Steuerrecht im Weg.
Mieteinnahmen sind von der Gewerbesteuer befreit, das Betreiben derartiger Anlage allerdings nicht. Installiert ein Immobilieneigentümer jedoch eine Solaranlage auf dem Dach oder baut er im Keller eine dezentrale Wärmeversorgung ein, so muss er auch auf alle Mieteinnahmen Gewerbesteuer bezahlen und seine Ausgaben steigen enorm an. "Die Investition lohnt sich also nur, wenn er auch diese Kosten auf die Mieter umlegt", erklärt eine Sprecherin des Verbands .
Große Wohnungsbaugesellschaften könnten hierzu zwar zu solchen Tricks greifen wie Tochtergesellschaften zu gründen, die dann offizielle die Betreiber der Anlagen sind, aber für die meisten Hauseigentümer komme dieser Aufwand nicht in Frage, erklärt sie. Der Verband verlangt daher eine Änderung im Steuerrecht.