Geldanlage Wohnungsgenossenschaften: Mieter und Miteigentümer zugleich

Um hohe Belastungen im Alter zu vermeiden, träumen viele von einer eigenen Immobilie. Doch nicht für alle ist das finanzierbar. Eine Alternative können die sogenannten neuen Wohnungsgenossenschaften bieten. Doch umfassende Information ist Pflicht.

Wohnungsbau, Wohnungsbaugenossenschaften
Wohnungsgenossenschaften sollen sicheren und bezahlbaren Wohnraum schaffen. - © Sascha – stock.adobe.com

Eigentlich ist die Idee alt. Bereits Mitte des 19. Jahrhunderts wurden erste Wohnungsbaugenossenschaften gegründet. Oft durch Mithilfe der späteren Bewohner wurden ganze Siedlungen gebaut, die nicht nur während des Arbeitslebens bezahlbar waren, sondern auch das Leben im Ruhestand erleichterten.

Im Laufe der Jahrzehnte aber entwickelten sich dann aus kleinen Initiativen große Gesellschaften. Die verwalteten ihren Bestand, nahmen und nehmen aber in der Regel keine neuen Mitglieder mehr auf. Für Menschen, die nicht das Glück haben, schon lange dabei zu sein, spielten sie daher bis vor ein paar Jahren auch keine Rolle. Wer sich vor steigenden Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt schützen wollte, der versuchte, durch Wohneigentum fürs Alter vorzusorgen. Und nahm dabei nicht selten hohe Verschuldungen in Kauf.

Nach langem Stillstand wieder neue Wohnungsgenossenschaften

Seit rund zwei Jahrzehnten, berichtet Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, bewegt sich jedoch etwas auf dem Markt. Nach langem Stillstand werden plötzlich wieder Wohnungsgenossenschaften neu gegründet – vor allem in den letzten fünf bis sieben Jahren nimmt diese Entwicklung richtig Fahrt auf. Und wie in den Anfängen geht es darum, bezahlbaren und vor allem sicheren Wohnraum zu schaffen – und so auch fürs Alter vorzusorgen.

Zu den Vorreitern dieser neuen Entwicklung gehört München, wo sich seit der Jahrtausendwende über 20 sogenannte neue Genossenschaften gegründet haben. Aber auch in anderen Städten, etwa in Hamburg, Frankfurt am Main oder Tübingen hat das Thema Konjunktur. Getrieben werden die Städte auch durch die Erkenntnis, dass Genossenschaften einen großen Teil dazu beitragen können, die Wohnungsnot in den Ballungsräumen zu lindern. Sie erwirtschaften schließlich keinen Gewinn, treiben den Preis­anstieg also nicht weiter an.

Viele Neubaugebiete gehen an Wohnungsgenossenschaften

Eine Einsicht, die in München mittlerweile auch Einzug in die Wahlprogramme fast aller Parteien gefunden hat. Schon seit Jahren werden 20 bis 40 Prozent der städtischen Neubaugebiete an Genossenschaften vergeben und nicht nur die Grünen, sondern mittlerweile auch die SPD und die Linken und die CSU setzen sich dafür ein, die Bedingungen noch zu verbessern und die Quote weiter zu erhöhen.

Etwa 12.000 Genossenschaftswohnungen konnten so in der bayerischen Landeshauptstadt in den letzten Jahren neu gebaut werden und der Boom ist ungebrochen. Allein im neuen Stadtteil Freiham-Nord entstehen gerade um die 1.000 weitere. Bereits 2014 initiierte die Stadt zudem für weitere Interessenten die Beratungsstelle Mitbauzentrale.  Zweimal pro Woche, berichtet Projektleiterin Natalie Schaller, hören sich seitdem zehn bis 50 Interessierte an, welche Möglichkeiten gemeinschaftsorientiertes Wohnen bietet. "Das Interesse ist riesig", erlebt auch Markus Sowa, Vorstand und Mitbegründer der Münchner Genossenschaft Kooperative Großstadt, durch fast tägliche Anfragen.

Der Reiz ist, sich vor allem in der Startphase an den Neuen zu beteiligen: Mit deutlich weniger finanziellem Einsatz als beim Erwerb einer Eigentumswohnung planen und gestalten die zukünftigen Bewohner trotzdem mit – und das nicht nur bei der Farbe der Fliesen, sondern auch bei grundsätzlichen Fragen wie der Nutzung von Außenflächen oder Gemeinschaftsräumen.

Anzahl der Pflichtanteile hängt von Größe der Wohnung ab

Allerdings müssen sie dafür auch mehr Geld aufbringen, als man es von Bestandsgenossenschaften kennt. Da die neuen Wohnungsgenossenschaften noch über kein eigenes Kapital verfügen, kommt dies von den zukünftigen Bewohnern, die eben "Mieter und Miteigentümer zugleich" sind, wie das Martin Larisch, Teamleiter bei der Verbraucherzentrale Bayern, formuliert.

Konkret bedeutet dies: Neben den üblichen Anteilen, die immer fällig werden, wenn man Genossenschaftsmitglied wird, fallen bei Zuteilung einer Wohnung weitere Pflichtanteile an. In alten Genossenschaften handelt es sich dabei in der Regel um niedrige oder mittlere vierstellige Summen. Bei den neuen dagegen wird die Anzahl der Pflichtanteile nach der Quadratmeterzahl berechnet. Für eine Familie, die 100 Quadratmeter braucht, kann die Einstiegssumme in München so auch sechsstellig werden.

Trotzdem ist das noch sehr günstig – egal, ob man zum Vergleich die in der Stadt üblichen Kaufpreise oder Mieten heranzieht. Wer 100 Quadratmeter kaufen will, muss mit mindestens einer Million rechnen. Als sogenanntes Nutzungsentgeld zahlen Genossenschaftler in Freiham-Nord etwa neun bis 13 Euro pro Quadratmeter, bis zu 30 Euro für den Quadratmeter müssen normale Mieter für Neubauten auf dem freien Markt hinblättern.

Das Miteinander spielt wieder eine Rolle

Und noch etwas unterscheidet die neuen von den Bestandsgenossenschaften. Während Letztere ihre Mieter längst genauso anonym verwalten wie andere Wohnungsbaugesellschaften, spielt der Gedanke des Miteinanders bei den Neuen durchaus noch eine Rolle. "Wir füllen die traditionellen Genossenschaftsthemen Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung mit neuem Leben", heißt es bei Wagnis, einer der ersten Münchner Genossenschaften.

Nicht nur Mitplanen, sondern auch Mitmachen ist gefragt. Schließlich verwalten sich die Hausgemeinschaften in der Regel selbst und übernehmen – zumindest in Teilen – auch nach dem Bezug Verantwortung für die Grünanlagen, Gästeappartments oder E-Tankstellen. Dabei von Vorteil: Intensität und Richtung des Engagements unterscheiden sich. Bevor man sich entscheidet, Mitglied zu werden, gilt es also, sich die durchaus unterschiedlichen Ansätze und die Arbeit der Neuen genau anzusehen.

"Immer zuerst umfassend informieren", fordert denn auch Verbraucherschützer Larisch. Und dazu gehört, sich nicht nur mit dem theoretischen Überbau auseinanderzusetzen, "sondern auch mit den handelnden Personen und der Satzung". Denn als Genossenschaftsmitglied hat man nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.

Anteile für die Dauer des Wohnens gebunden

Außerdem, so der Experte weiter, sei es ebenso wichtig, die eigene Situation genau zu analysieren. Denn ähnlich wie beim Kauf einer Einzel­immobilie ist das Geld für die Pflichtanteile für die Dauer des Wohnens gebunden. Zurück bekommt man seine Einlage, die im Übrigen mit einem KfW-Darlehen nebst Zuschuss gefördert werden kann, erst wieder bei Auszug. Oder sie wird im Todesfall an die Erben ausgezahlt. Vor einem solchen Invest, so Larisch, sollte daher – wie bei jeder Form der Altersvorsorge – immer eine gute Finanzplanung stehen.

Auch die Möglichkeit, das eingelegte Kapital insgesamt oder teilweise zu verlieren, ist zumindest theoretisch nicht ganz ausgeschlossen, beispielsweise wenn die Genossenschaft Insolvenz anmelden muss. Eine echte Gefahr sehen Experten hier allerdings nicht. "Die überwiegende Mehrheit der alten wie der Genossenschaften arbeiten sehr seriös", stellt Wohnungsmarktexpertin Esser klar. In der Vergangenheit gab es zwar immer wieder Berichte über betrügerische Machenschaften und die Stiftung Warentest führt auch ein paar Wohnungsbaugenossenschaften auf ihrer schwarzen Liste. Hier, so noch einmal Larisch, handelt es sich aber um dubiose Geschäftemacher (siehe Kasten) die den guten Ruf der Genossenschaften nur ausnutzen.

Wohnungsbaugenossenschaften als reine Geldanlage?

Wie alle Genossenschaften arbeiten auch die Wohnungsbaugenossenschaften nicht gewinnorientiert. Die Pflichtanteile der Mitglieder werden ­daher nicht verzinst. Bei den meisten Genossenschaften besteht aber die Möglichkeit, Fördermitglied zu werden oder noch Geld über die Pflicht­anteile hinaus einzulegen. Dieses Geld wird dann verzinst. Darüber hinaus bieten einige Wohnungsgenossenschaften ihren Mitgliedern auch Festgeld oder Sparpläne an. In allen Fällen leihen sich seriöse Genossenschaften so Geld bei ihren Mitgliedern, das sie dann wieder in Neubauprojekte oder den Bestand investieren.

Doch Vorsicht: Es agieren auch unseriöse Player auf dem Markt. Diese werben nicht in erster Linie Bewohner, sondern versuchen Anleger zu ködern, denen sie hohe Zinsversprechen machen. Hier gab es in der Vergangenheit auch Insolvenzen, die zum Totalverlust der Einlagen führten.

Misstrauisch sollten Sie werden, wenn z.B.

  • aggressiv geworben wird (Flyereinwürfe, Telefonanrufe usw.),
  • hohe Renditeversprechen gemacht werden,
  • es im Verhältnis zur Mitgliederzahl viel zu wenig Wohnungen gibt,
  • das Geld nicht in Wohnungen, sondern beispielsweise in Hotels oder ­Einkaufszentren investiert wird,
  • investierende Mitglieder einer Genossenschaft keine Stimmrechte haben,
  • die Führungsriege mit Geschäftspartnern verbunden ist.

Grundsätzlich empfehlen Verbraucherschützer, sich nur dann an Wohnungsgenossenschaften zu beteiligen, wenn man den Förderzweck unterstützt und das ­eigene Wohnen lebenslang absichern will. Als reine Geldanlage eignen sie sich nicht.