Steuersparurteil Verkauf vermieteter Immobilien: Wann werden Steuern fällig?

Verkauft ein Steuerzahler eine privat vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, besteuert das Finanzamt diesen Gewinn also sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft. Nur wenn die Immobilie dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird oder wenn eine Immobilie in den beiden vorangegangenen Jahren und im Jahr des Verkaufs zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, geht das Finanzamt leer aus. Doch zu der zweiten Ausnahmeregelung gab es bislang viele Fragen.

Bernhard Köstler

Bundesfinanzhof beantwortet Zweifelsfragen steuerzahlerfreundlich

In § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3, 2. Alternative heißt, dass für Gewinne aus Immobilienveräußerungen innerhalb der 10-Jahresfrist keine Steuern fällig werden, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Doch gilt diese Ausnahmeregelung auch, wenn die Immobilie in bestimmten Jahren nur tageweise zu eigenen Wohnzecken genutzt und die restliche Zeit vermietet wurde?

Die Antwort kommt aktuell vom Bundesfinanzhof und ist zu aller Überraschung mehr als steuerzahlerfreundlich (BFH, Urteil v. 3.9.2019, Az. IX R 10/19). Für die Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf genügt es, wenn die Immobilie

• im Jahr der Veräußerung zumindest an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und
• im Jahr vor dem Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und
• im zweiten Jahr vor dem Verkauf wiederum zumindest an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beispiel: Ein Steuerzahler erwarb im Jahr 2014 eine Immobilie, die er bis April 2019 ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Vom Mai 2019 bis Dezember 2019 vermietete er diese Immobilie und verkaufte sie schließlich mit Notarvertrag Dezember 2019. Folge: Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs führt die Zwischenvermietung vor dem Verkauf nicht zum Verlust der Steuerfreiheit des Veräußerungsgewinns.

Checkliste (3 x ja bedeutet Steuerfreiheit)

Besonderheit für die Praxis

Bei dem steuerzahlerfreundlichen Urteil des Bundesfinanzhofs handelt es sich um ein so genanntes NV-Urteil. Das bedeutet, dass es nicht im Bundessteuerblatt II veröffentlicht wird. Für den einen oder anderen Sachbearbeiter im Finanzamt bedeutet das im Umkehrschluss, dass er es nicht anwenden muss. Würde der Finanzbeamte für den im Beispielsfall geschilderten Sachverhalt den Veräußerungsgewinn besteuern, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

• Legen Sie gegen nachteilige Einkommensteuerbescheide Einspruch ein.
• Wenden Sie sich an die übergeordnete Behörde (Oberfinanzdirektion oder Landesamt). Dort sitzen Entscheider, die das Finanzamt anweisen können, die Urteilsgrundsätze anzuwenden.