Verkauf einer privaten Immobilie: 5 aktuelle Steuertipps

Beim Verkauf einer privaten Immobilie kann es passieren, dass das Finanzamt den teils hohen Verkaufsgewinn besteuern möchte. Hier die Grundsätze und drei aktuelle Urteile rund um die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf privater Immobilien.

Steuertipp 1: Grundsätze beim Verkauf privater Immobilien

Die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf einer privaten Immobilie kommt immer dann in Betracht, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre vergangen sind (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Ausnahme: Wurde die Immobilie seit dem Kauf vom Eigentümer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt die Besteuerung weg. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs, im Jahr vor dem Verkauf und im zweiten Jahr vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Steuertipp 2: Sonderfall "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken"

Der Bundesfinanzhof hat bei der Nutzung einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken klargestellt, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs an mindestens einem Tag zu eigenen Wohnwecken genutzt worden sein muss. Im Jahr vor dem Verkauf wird eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vom 1. Januar bis zum 31. Dezember erwartet. Im zweiten Jahr vor dem Verkauf genügt wieder eine Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken an mindestens einem Tag.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, darf das Finanzamt die Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie nicht besteuern, selbst wenn zwischen dem Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

Steuertipp 3: Arbeitszimmer unschädlich

Nutzt ein Arbeitnehmer in seinem Eigenheim ein häusliches Arbeitszimmer für seinen Beruf, wollten die Finanzämter in der Vergangenheit bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn besteuern. Begründung: Dieser Raum wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Doch dieser Besteuerung hat der Bundesfinanzhof aktuell eine Absage erteilt. Trotz Arbeitszimmer eines Arbeitnehmers gilt die private Immobilie als ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (BFH, Urteil v. 1.3.2021, Az. IX R 27/19).

Steuertipp 4: Steuerfalle Zwangsversteigerung

Warum eine private Immobilie innerhalb des zehnjährigen Zeitraums verkauft wird, spielt bei der Beurteilung, ob ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vorliegt, keine Rolle. Das bedeutet: Auch wenn der Gewinn aus einer Zwangsversteigerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist stammt, kommt es zu einer Besteuerung.

Eine Besonderheit ist bei einer Zwangsversteigerung bei Ermittlung der Zehn-Jahres-Frist jedoch zu beachten. Bei einer Zwangsversteigerung ist der Tag der Abgabe des jeweiligen Höchstgebots der Tag der Veräußerung (FG Düsseldorf, Urteil v. 28.4.2021, Az. 2 K 2220/20). Normalerweise wird bei der Zehn-Jahres-Frist immer das Datum des Notarvertrags herangezogen.

Steuertipp 5: Besonderheit zur Zehn-Jahres-Frist

Ist für einen Kaufvertrag eine sanierungsrechtliche Genehmigung notwendig, ist als Tag des Verkaufs nicht der Tag der Genehmigung heranzuziehen, sondern der Tag, an dem ein notariell beurkundetes Angebot zum Erwerb vorlag. Die Genehmigung wirkt insoweit zurück (BFH, Urteil v. 25.3.2021, Az. IX R 10/20; veröffentlicht am 29.7.2021).

Beispiel: Am 7. Januar 2003 erwarb ein Ehepaar eine Immobilie, die sie vermietete. Mit Notarvertrag vom 27. Dezember 2012 wurde die Immobilie mit Gewinn verkauft. Eine sanierungsrechtliche Genehmigung für den Verkauf erfolgte am 5. Februar 2013. Folge: Es liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG vor, weil zwischen Kauf (7. Januar 2003) und Verkauf (27. Dezember 2012) weniger als zehnJahre vergangen sind. Der Tag der sanierungsrechtlichen Genehmigung spielt bei der Ermittlung des Zehn-Jahres-Zeitraums keine Rolle.