Ersteigert ein Handwerksbetrieb bei einer Zwangsversteigerung eine Immobilie, um diese zu renovieren bzw. zu bebauen und anschließend wieder zu verkaufen, stellt sich in der Praxis die Frage, wie sich die mitersteigerte Instandhaltungsrücklage für diese Immobilie steuerlich auswirkt.
Für das Finanzamt ist die Sache klar. Sobald bei einer Zwangsversteigerung für eine ersteigerte Immobilie eine Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, erhöht diese Rücklage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Beispiel:
Bauunternehmer Huber bekommt bei der Versteigerung einer renovierungsbedürftigen Immobilie in Bayern den Zuschlag von 80.000 Euro. Der Wohnungsverwalter teilt mit, dass auf den bisherigen Eigentümer der Immobilie eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 20.000 Euro entfällt. Bei Ermittlung der Grunderwerbsteuer geht das Finanzamt von 100.000 Euro aus und fordert deshalb eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 3.500 Euro.
Einbeziehung der Instandhaltungsrücklage ist umstritten
Die Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage bei Ersteigerung einer Immobilie ist allerdings längst nicht so klar, wie das Finanzamt es gerne sehen würde. Im Gegenteil. Die Hinzurechnung der Instandhaltungsrücklage zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist höchst umstritten. Derzeit laufen gleich drei Musterprozesse zu dieser Thematik beim Bundesfinanzhof (BFH, Az. II R 27/14, II R 29/15 und II R 6/15).
Tipp: Ersteigert ein Handwerksbetrieb eine Immobilie samt zugehöriger Instandhaltungsrücklage und das Finanzamt bezieht diese Rücklage bei Ermittlung der Grunderwerbsteuer ein, sollte der Handwerksbetrieb folgendermaßen vorgehen:
- Gegen den Grunderwerbsteuerbescheid sollte Einspruch eingelegt werden.
- Gleichzeitig sollte ein Antrag auf Ruhen des Einspruchsverfahrens bis zur Urteilsverkündung in der Musterprozessen beim Bundesfinanzhof gestellt werden.
- Dann heißt es abwarten, wie die Münchner Richter letztlich entscheiden werden. dhz