Planen Sie privat den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses, das noch zu Wohnzwecken vermietet ist und weiterhin vermietet werden soll? Dann müssen Sie vor dem Kauf die Miete überprüfen. Ist diese zu niedrig, erkennt das Finanzamt möglicherweise nicht alle Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung an.
Hintergrund für die drohende Kürzung des Werbungskostenabzugs ist die Vorschrift in § 21 Abs. 2 EStG. Danach muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, damit das Finanzamt 100 Prozent der Vermietungsaufwendungen steuersparend anerkennt. Liegt die Miete der bisherigen Mieter unter diesem Prozentsatz, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Sie sprechen mit den Mietern, ob Sie einer Mieterhöhung auf mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete zustimmen. Wenn ja, steht dem Kauf aus steuerlicher Sicher nichts entgegen.
- Sind die bisherigen Mieter mit eine Mieterhöhung auf 66 Prozent der ortsüblichen Miete nicht einverstanden, sollten Sie aus steuerlicher Sicht besser die Finger von dieser Immobilie lassen.
Beispiel:
Sie planen den Kauf einer vermieteten Immobilie. Nach dem Kauf möchten Sie die Immobilie renovieren. Die Kosten betragen rund 20.000 Euro. Die Abschreibung für die Immobilie und weitere Nebenkosten werden rund 10.000 Euro betragen. Die Mieter bezahlen für diese Immobilie pro Jahr 6.000 Euro. Die ortsübliche Miete würde allerdings 10.000 Euro pro Jahr betragen.
Folge: Da die tatsächlich gezahlte Miete nur 60 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, würde das Finanzamt von den Werbungskosten in Höhe von insgesamt 30.000 Euro nur 60 Prozent, also nur 18.000 Euro zum Abzug zulassen. Die restlichen 12.000 Euro würden ungenutzt unter den Tisch fallen. dhz
| Tipp: Sind Sie also am Kauf einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie interessiert, sollten Sie im Vorfeld stets ermitteln, wie hoch die Miete in dieser Gegen für vergleichbare Immobilien ist. Nur so lässt sich die Steuererstattung ermitteln, die wieder zur Tilgung des Immobiliendarlehens eingesetzt werden kann. |
Weitere Steuertipps finden Sie im DHZ-Steuerarchiv.