Wenn Vermieter an Familienmitglieder vermieten, dürfen sie Ausgaben rund um die Immobilie nur zu 100 Prozent steuersparend als Werbungskosten geltend machen, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung entspricht.
Vermieten sich Familienangehörige Immobilien zu Wohnzwecken, schauen die Finanzämter ganz genau hin. Nur wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung beträgt, darf der Vermieter seine Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie auch zu 100 Prozent steuersparend als Werbungskosten geltend machen. Aufgepasst: Diese strenge Regelung gilt auch für vorweg entstandene Werbungskosten, wie das Finanzgericht Nürnberg nun klarstellte.
Verbilligte Vermietung an Angehörige – so wird gerechnet
Ein typischer Fall aus der Praxis: Ein Vater vermietet seinem Sohn eine Wohnung. Dafür verlangt er eine Warmmiete von 6.000 Euro pro Jahr, ortsüblich wären für eine vergleichbare Wohnung allerdings 8.570 Euro Miete pro Jahr. Variante: Die tatsächlich vereinbarte Miete beträgt nur 4.000 Euro.
Folge: Auf den Werbungskostenabzug haben diese Mietvereinbarungen folgende Auswirkung:
| Variante 1: Miete 6.000 Euro | Variante 2: Miete 4.000 Euro | |
| Tatsächliche Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete | 70 Prozent | 47 Prozent |
| Werbungskosten | Zu 100 Prozent abziehbar, da mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart wurde. | Zu 47 Prozent abziehbar, weil die tatsächliche Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. |
Strenge Rechenregeln gelten für vorweggenommene Werbungskosten
Haben Sie noch keinen Mietvertrag mit dem Familienangehörigen abgeschlossen, weil die Immobilie vor der Vermietung noch saniert wird, müssen Sie aufpassen. Denn auch die Sanierungskosten vor der Vermietung können sich mindern, wenn die Wohnung anschließend zu weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete vermietet wird (FG Nürnberg, Urteil v. 27.1.2017, Az. 4 K 764/16).
Beispiel: Ein Vater lässt eine Immobilie für 30.000 Euro sanieren und vermietet sie anschließend an die Tochter. Die Miete beträgt nur 50 Prozent der ansonsten ortsüblichen Miete.
Folge: Da auch die vorweggenommenen Kosten vor der Vermietung in die Betrachtung der verbilligten Vermietung einbezogen wurden, darf der Vater von den 30.000 Euro Sanierungskosten nur 15.000 Euro als steuersparende Werbungskosten geltend machen.
Steuertipp: Gerade bei höheren Sanierungskosten vor der verbilligten Vermietung sollten Vermieter also darauf achten, dass die künftige Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Nur so lässt sich der volle Werbungskostenabzug retten.
Weitere Steuertipps gibt es im DHZ-Steuerarchiv. dhz