Erwirbt ein Steuerzahler eine Immobilie zur Vermietung oder für den Handwerksbetrieb, sind Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf genau zu kalkulieren. Sind sie zu hoch, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die steuerlichen Folgen sind dann fatal.
Wer eine Immobilie zur Vermietung oder für den Handwerksbetrieb kauft, sollte die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ganz genau kalkulieren. Denn sind die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie zu hoch und das Finanzamt kommt zur Erkenntnis, dass anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen, dürfen die Renovierungskosten nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden. Die Renovierungskosten wirken sich nur verteilt auf die Gebäudeabschreibung von 50 Jahren als Werbungskosten aus. Eine steuerlich unerwünschte Konsequenz, die es unbedingt zu vermeiden gilt.
Wann liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor?
Von anschaffungsnahen Herstellungskosten geht das Einkommensteuergesetz nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG aus, wenn
- die Renovierungskosten,
- innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie,
- netto 15 Prozent,
- der Anschaffungskosten für das Gebäude übersteigen.
Ihr Ziel muss es also sein, die Renovierungskosten netto (also ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf so niedrig zu halten, dass diese nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudepreises ausmachen.
Grund für Sanierung irrelevant
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für betriebliche Zwecke. Der Kaufpreis beträgt 200.000 Euro. Davon fallen 130.000 Euro auf das Gebäude und 70.000 Euro auf den Grund und Boden Sie müssen nach der Energiesparverordnung die komplette Fassade sanieren lassen. Die Sanierungskosten betragen a) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 25.000 Euro oder b) in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 19.000 Euro und im vierten Jahr 6.000 Euro.
| Variante a | Variante b | |
| Anschaffungskosten für Gebäude | 130.000 Euro | 130.000 Euro |
| Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf | 25.000 Euro | 19.000 Euro |
| Renovierungskosten im vierten Jahr | Für die Frage nach anschaffungsnahen Herstellungskosten uninteressant | Für die Frage nach anschaffungsnahen Herstellungskosten uninteressant |
| Prozentualer Anteil | 19,23% | 14,61% |
| Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand | ja | nein |
| Fazit: Durch gezielte Verlagerung der Renovierungskosten ins vierte Jahr nach dem Kauf kann die Überschreitung der 15%-Grenze verhindert und der sofortige Betriebsausgabenabzug gesichert werden. |
Tipp: Ein Kläger wollte nun durchsetzen, dass gesetzlich vorgeschriebene Sanierungskosten nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen können. Die Auffassung teilte das Finanzgericht Münster leider nicht. Warum saniert wird, spielt bei der Beurteilung der 15 Prozent-Grenze für die anschaffungsnahen Herstellungskosten keine Rolle (FG Münster, Urteil v. 17.11.2014, Az. 13 K 3335/12 E).
Weitere Steuertipps gibt es im DHZ-Steuerarchiv .