Planen Sie den Kauf eines Zweifamilienhauses, indem Sie eine Wohnung für sich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen und die andere an ein Familienmitglied vermieten möchten? Wenn ja, gibt es hier ein paar besonders effektive Steuerspartipps. Diese sollten aber bereits im Vorfeld des Kaufs festgezurrt werden.
1. Festlegung der Kaufpreise bereits im Notarvertrag
Den Gebäudewert für die vermietete Wohnung dürfen Sie steuerlich im Rahmen einer 50-jährigen Abschreibung als steuersparende Werbungskosten geltend machen. Beispiel: Kaufpreis Gebäude für vermietete Wohnung 50.000 Euro = Werbungskosten 1.000 Euro pro Jahr für die nächsten 50 Jahre. Im Notarvertrag sollten Sie mit dem Verkäufer bereits festlegen, wie sich der Kaufpreis zusammensetzt. Trennen Sie die Kaufpreise für die einzelnen Wohnungen und die Kaufpreise der einzelnen Wohnungen wiederum in einen Kaufpreisanteil für den Grund und Boden (keine Abschreibung möglich) und den Gebäudewert (bei Vermietung Abschreibung möglich).
Fazit: Das ist deshalb empfehlenswert, weil sich das Finanzamt meist an diese vereinbarten Aufteilungen hält. Teilen Sie einen Gesamtkaufpreis selbst auf, vermutet das Finanzamt meist, dass Sie den Gebäudewert für die vermietete Immobilie zu hoch ansetzen und prüfen kritisch nach.
2. Clever finanzieren bringt Steuervorteile
Für die vermietete Immobilie dürfen Sie dem Finanzamt die Schuldzinsen für ein aufgenommenes Darlehen als Werbungskosten präsentieren. Bei der Darlehensaufnahme verwenden Sie deshalb Ihre gesamten Eigenmittel für die selbst genutzte Immobilie und nehmen nur für die vermietete Immobilie das Darlehen auf. Hier hilft Ihnen wieder Tipp 1, weil durch die Aufteilung des Kaufpreises klar ist, wie viel Darlehen Sie für den Kauf der vermieteten Immobilie benötigen.
Fazit: Durch diese clevere Darlehensaufnahme können Sie die anfallenden Schuldzinsen höchstmöglich steuersparend berücksichtigen. Der Bundesfinanzhof hat übrigens klargestellt, dass dieser Steuerdreh erlaubt ist.
3. Clevere Vermietung spart auch Steuern
Vermieten Sie die zweite Wohnung beispielsweise an Ihre Eltern, müssen Sie darauf achten, dass die Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete entspricht. Liegt die Miete unter dieser 66-Prozent-Grenze, erkennt das Finanzamt Ihre Werbungskosten nur anteilig an. Verlangen Sie allerdings mindestens 66 Prozent der Miete, die ein fremder Mieter für eine vergleichbare Wohnung in vergleichbarer Lage zahlt, ist alles im grünen Bereich und Sie profitieren dadurch meist von steuerlichen Vermietungsverlusten, die Sie steuersparend mit anderen Einkünften verrechnen dürfen.