Verhandlung des Bundesverfassungsgerichts Reformbedarf: Grundsteuer sorgt für Streit

Eine Neuregelung der Grundsteuer ist seit Jahren überfällig, sie könnte aber zu höheren Steuern auf neue Gebäude und Gewerbegrundstücke führen. Wie sie in Zukunft aussehen könnte, darüber verhandelt nun das Bundesverfassungsgericht.

Harald Czycholl

Eine Reform der Grundsteuer ist überfällig. Nun verhandelt das Bundesverfassungsgericht darüber. - © ah_fotobox - stock.adobe.com

Ist die Grundsteuer in ihrer derzeitigen Form verfassungskonform? Am Dienstag, 16. Januar, befasst sich das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe in einer mündlichen Verhandlung mit dieser Frage. Der Bundesfinanzhof hatte die der Grundsteuer zugrunde liegenden Einheitswerte bereits vor zehn Jahren für verfassungswidrig gehalten und die Verfassungsrichter angerufen, zudem liegen mehrere Verfassungsbeschwerden gegen die Grundsteuer vor, die in das Verfahren integriert werden. Bis zu einer Entscheidung vergehen in der Regel mehrere Monate. Zeit genug eigentlich für die Politik, eine umfassende Reform der Grundsteuer in die Wege zu leiten. Doch dort wird seit mehreren Jahren debattiert, ohne zu einer Lösung zu gelangen.

Die kommunalen Spitzenverbände fordern die nächste Bundesregierung und die Bundesländer zu einer zügigen Reform auf. Dazu gebe es keine Alternative – schließlich stütze sich die aktuelle Bewertung des Grundvermögens immer noch auf Wertverhältnisse, im Jahr 1964 in den westlichen und im Jahr 1935 in den östlichen Bundesländern galten. Seit mehr als 20 Jahren werde über die Reform der Grundsteuer gesprochen, geschehen sei bislang allerdings wenig, kritisierten die Verbände. "Das neue Regierungsbündnis muss daher einen entscheidenden Schritt gehen und die Reform politisch auf die Agenda setzen", forderten Helmut Dedy (Deutscher Städtetag), Hans-Günter Henneke (Deutscher Landkreistag) und Gerd Landsberg (Deutscher Städte- und Gemeindebund).

ZDH warnt vor Mehrbelastungen für Eigentümer

Aus Sicht der Kommunalverbände kann das vom Bundesrat im vergangenen Jahr eingebrachte Modell Grundlage sein. Die Reform solle insgesamt nicht zu einer höheren Belastung der Grundstücks- und Immobilienbesitzer führen. Hintergrund der Kritik an der Grundsteuer sind Verzerrungen durch die seit Jahrzehnten unterbliebene Neubewertung von Grundstücken und Immobilien. Die Grundsteuer ist mit mehr als 13 Milliarden Euro jährlich eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.

Auch der Zentralverband des deutschen Handwerks (ZDH) mahnt seit Jahren eine politische Einigung in dieser Frage an. Dabei müsse eine Mehrbelastung der Grundstückseigentümer möglichst vermieden werden. Gerade für gewerbliche Grundstücksnutzer bestehe bei einer Änderung der Bemessungsgrundlage die Gefahr, dass die Belastungen steigen könnten, warnt Carsten Rothbart, Abteilungsleiter Steuern und Finanzen beim ZDH. Das gilt vor allem für alteingesessene Betriebe in attraktiven Innenstadtlagen, bei denen sich der Grundstückswert in den vergangenen Jahrzehnten erheblich erhöht hat.

Für Gewerbegrundstücke droht höhere Grundsteuer

Bei der Bewertung gewerblicher Grundstücke müsse zudem berücksichtigt werden, "dass Bodenverunreinigungen den Wert des Objektes erheblich mindern", heißt es beim ZDH. Bisher sieht der Entwurf in dieser Hinsicht keinerlei Korrekturmöglichkeit vor. "Gleiches gilt, wenn die Bodenrichtwerte Besonderheiten des jeweiligen Grundstückes, wie beispielsweise Einbußen aufgrund ihres Zuschnittes, unberücksichtigt lassen", so Rothbart.

Die bislang von der Politik diskutierten Pläne werden allerdings eher zu einer höheren Grundsteuer für gewerblich genutzte Grundstücke führen. Grund dafür sind die sogenannten Pauschalherstellungskosten, die zukünftig Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer sein sollen. "Im Rahmen der Neubewertung werden die sogenannten Pauschalherstellungskosten für 20 Gebäudearten nach Baujahren festgelegt", erläutert Hannes Wendt, Sachverständiger für Grundstücksbewertung bei der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Crowe Horwath Trinavis. Ein Beispiel: Für 2005 gebaute Mehrfamilienhäuser werden Pauschalherstellungskosten von 935 Euro pro Quadratmeter angesetzt, für im selben Zeitraum errichtete Bürogebäude mit 1.685 Euro. "Die Grundsteuer wird daher für Bürogebäude höher ausfallen als für Mehrfamilienhäuser", so Wendt.

35 Millionen Grundstücke müssen neu bewertet werden

Im Grunde geht es um ein Bewertungsverfahren, das sich aus Boden- und gegebenenfalls Gebäudewert zusammensetzt. "Die Bodenwertermittlung erfolgt auf Basis von Bodenrichtwerten und die Gebäudewertermittlung auf Basis der Pauschalherstellungskosten und der Altersminderung eines Gebäudes", so der Experte. "Für den Eigentümer bietet das neue Verfahren die Vorteile, dass die Bewertung einfacher und klarer ist." Zudem reduziere sich für Eigentümer älterer Gebäude die Grundsteuer, Eigentümer neuerer Gebäude müssten allerdings mit einer höheren Grundsteuer rechnen.

Bei einer Neuregelung der Grundsteuer müssten alle rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in Deutschland neu bewertet werden. Dabei würde neben dem Wert der Grundstücke auch der Wert der Gebäude angemessen berücksichtigt werden – eine insgesamt gerechte Lösung, wie die kommunalen Spitzenverbände betonen. "Für Eigentümer sieht der bereits 2016 eingebrachte Gesetzentwurf die Abgabe einer Erklärung beim Finanzamt zu ihren Immobilien vor", erklärt Wendt. "Dabei müssen unter anderem die Brutto-Grundflächen aller Geschosse angegeben werden, als neue Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer." Insbesondere die Eigentümer älterer Gebäude dürfte das vor Herausforderungen stellen, weil hier auch die Flächen einschließlich aller Wände im Keller und im nicht ausgebauten Dachgeschoss berücksichtigt werden müssen.

Neuregelung könnte ebenfalls verfassungswidrig sein

Aber auch die bislang diskutierte Neuregelung könnte nicht verfassungsgemäß sein, weil ein Verstoß gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit vorliegen könnte. "Ein Gutachten des Instituts für Steuerrecht der Universität zu Köln besagt, dass der Kostenwert auf Grund der starken Vereinfachungen beim Ansatz der Pauschalherstellungskosten willkürliche Feststellungen enthält", sagt der Grundstücks-Sachverständige Wendt. "Der Einschätzung des Gutachtens, dass die Neubewertung nicht der Steuergerechtigkeit entspricht, schließen wir uns an."

Eine Initiative unter Beteiligung des Deutschen Mieterbundes fordert als Alternative die Umgestaltung der Grundsteuer zu einer reinen Bodensteuer, bei der die Bebauung unberücksichtigt bleibt. Das würde die Grundsteuer für Mehrfamilienhäuser senken und zu einer Mehrbelastung für Einzelhäuser, Gewerbeflächen und unbebaute Grundstücke führen.

Grundsteuer - eine der ältesten Steuerarten

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung, juristisch gesehen handelt es sich also um eine sogenannte Substanzsteuer. Gesetzliche Grundlage der Grundsteuer ist das Grundsteuergesetz (GrStG), das demnächst reformiert werden soll. Das grundsätzliche Vorgehen soll aber unangetastet bleiben. Demnach wird auf den von der Finanzbehörde festgestellten Einheitswert ein individueller Hebesatz angewendet, der von der jeweiligen Kommune festgelegt wird. Dadurch fällt die Grundsteuerbelastung trotz gleicher Einheitswerte in verschiedenen Gemeinden unterschiedlich hoch aus. Die Grundsteuer ist eine der ältesten bekannten Steuerarten. In Deutschland gibt es seit 1938 ein einheitliches Grundsteuerrecht.