Viele Immobilieneigentümer entscheiden sich noch zu Lebzeiten dazu, die Immobilien zivilrechtlich auf Familienangehörige zu übertragen. Um nicht ganz mit leeren Händen dazustehen, wird in der Regel ein Nießbrauch vereinbart. Nießbrauch bedeutet, dass die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie bis zum Tod weiterhin dem Immobilienschenker zustehen. Eine Steuerfalle droht bei einem solchen Nießbrauch bei Erhaltungsaufwendungen.
Eigentlich heißt es ja, dass ein Erbe in die Fußstapfen des Verstorbenen tritt und dass sich bei einer vermieteten Immobilie steuerlich beim Erben nichts ändert. Doch bei vom Verstorbenen gezahlten Erhaltungsaufwendungen stimmt das nach Ansicht des Bundesfinanzhofs nicht. Denn hat der Verstorbene noch zu Lebzeiten eine unter Nießbrauch verschenkte vermietete Immobilie saniert und hat sich steuerlich für die Verteilung der Sanierungskosten auf mehrere Jahre entschieden, fallen die Werbungskosten beim Erben steuerlich unter den Tisch (BFH, Urteil v. 13.3.2018, Az. IX R 22/17; Veröffentlicht am 4.7.2018).
Nießbrauch: Erhaltungsaufwendungen nicht über mehrere Jahre verteilen
Beispiel: Hans Maier ist Nießbraucher einer vermieteten Immobilie, die er schon vor Jahren auf seinen Sohn übertragen hat. Er sanierte diese Immobilie 2016 für 60.000 Euro und entscheid sich nach § 82b Abs. 1 EStDV dafür, diese Werbungskosten steuerlich auf fünf Jahre zu verteilen. In den Jahren 2016 und 2017 machte er also jeweils 12.000 Euro Werbungskosten geltend. Ende 2017 verstarb Hans Maier, Folge: Die restlichen 36.000 Euro Sanierungskosten darf sein Sohn als Erbe nicht steuersparend als Werbungskosten geltend machen.
Steuertipp: Bei Schenkungen vermieteter oder betrieblich genutzter Immobilien unter Nießbrauch sollten Erhaltungsaufwendungen auf keinen Fall mehr nach § 8b Abs. 1 EStDV auf mehrere Jahre verteilt werden. So verhindert man, dass ein Teil dieser Kosten beim Tod des Nießbrauchers steuerlich ungenutzt verpufft. dhz
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