Die Mietpreisbremse wirkt nicht so, wie sie sollte. Die Regierung hat das Gesetz deshalb zum 1. Januar 2019 nachgebessert – und zum 1. April 2020 noch einmal nachgeschärft und verlängert. In welchen Städten und Kommunen die Mietpreisbremse aktuell gilt – und was Sie außerdem zum Preisdeckel wissen müssen.
Knapp die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete – das ist einsamer Spitzenwert in Europa. Entsprechend viele Menschen leiden darunter, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Vor allem in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. In München beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete etwa 17,50 Euro pro Quadratmeter. Damit die Mieten nicht noch weiter in astronomische Höhen steigen, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt.
Ob die Regelung wirkt, ist umstritten. In einer Evaluation kam das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu dem Ergebnis, dass zwar in vielen Großstädten weiterhin zahlreiche Angebote oberhalb der zulässigen Obergrenze liegen, insgesamt aber eine "messbare Bremswirkung" festzustellen sei. Der Effekt liege jedoch nur in einer Größenordnung von zwei bis vier Prozent. Zudem stellten die Forscher fest, dass die Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse stärker gestiegen sind als in Städten ohne Mietdeckel.
Um die Wirksamkeit zu verstärken, hatten Union und SPD im Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage anzupassen. Zum 1. Januar 2019 wurden die geplanten Änderungen umgesetzt. Im April 2020 wurden die Regelungen ein weiteres Mal nachgebessert. Antworten auf die wichtigsten Fragen gibt die Deutsche Handwerks Zeitung in dieser Übersicht.
Was regelt und wie funktioniert die Mietpreisbremse?
In den vergangenen Jahren ist das Mietniveau in Deutschland rasant gestiegen. Vermieter erhöhten Kaltmieten um 20, teilweise sogar um bis zu 45 Prozent. Die verschärfte Mietpreisbremse soll diese Entwicklung verlangsamen.
So funktioniert die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.
Gibt es Ausnahmen?
Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen.
Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.
Definition von "Neubau" und "umfassende Modernisierung"
Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.
Auch Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).
Was hat sich zum 1. Januar 2019 geändert?
Seit Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der Vermieter muss über diesen Umstand vor Vertragsabschluss informieren, die Vormiete entsprechend offenlegen und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungsumlage ) er dabei Gebrauch macht. Tut er das nicht, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen. In diesem Fall kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Bisher mussten Mieter noch sehr detailliert begründen, wo die Rechtsverletzung des Vermieters liegt. In Zukunft genügt im Prinzip ein Schreiben mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den Vermieter.
Welche zusätzlichen Anpassungen gelten seit 2020?
Bisher mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben, die Miete erst ab dem Zeitpunkt senken, in dem sie aufgeflogen sind. Mieter konnten zu viel bezahlte Miete somit nicht rückwirkend zurückverlangen. Das hat die Bundesregierung inzwischen geändert. Mieter können zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. Zudem wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert werden. Die Änderungen sind seit dem 1. April 2020 in Kraft.
Darüber hinaus haben sich Union und SPD darauf verständigt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern der letzten sechs Jahre bestimmt wird. Auf diese Weise sollen Mietpreiserhöhungen stärker eingedämmt werden. Der entsprechende Paragraph im Bundesgesetzbuch (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB) wurde zum 1. Januar 2020 geändert. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 allerdings noch nach der alten Regelung erstellt werden.
Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Stadt/Region?
Wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Region für ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften üblich ist, kann dem sogenannten Mietspiegel entnommen werden. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland erstellt. Mieter und Vermieter können die Daten im zuständigen Amt anfordern. Das kann ein Wohnungs- oder auch ein Sozialamt sein. Erstellt die Gemeinde keinen Mietspiegel, übernehmen Interessenvertreter von Mietern oder Vermietern diese Aufgabe.
Das Gesetz differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel, der in § 558 c BGB geregelt ist, und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Während ein einfacher Mietspiegel anhand von Marktschätzungen durch Experten vor Ort erstellt wird, unterliegt der qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Anforderungen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung besitzt der einfache Mietspiegel im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.
Mietpreisbremse: Wo gilt sie?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob der Wohnungsmarkt angespannt ist, legen die einzelnen Bundesländer fest. Hierzu bewerten sie die Region anhand von vier Indikatoren: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung.
Grundsätzlich gilt: Sobald eine Landesregierung den Wohnungsmarkt in einer bestimmten Region als angespannt erklärt hat, gilt dies für fünf Jahre. Nach diesem Zeitraum können die Bundesländer eine Verlängerung bis zum 31. Dezember 2025 beantragen.
Nicht alle Bundesländer machten bislang Gebrauch von der Mietpreisbremse, in anderen wurde sie von den zuständigen Landgerichten wegen Formfehlern gekippt. Wo die Mietpreisbremse gilt und in welchen Bundesländern sie aufgehoben bzw. gar nicht erst eingeführt wurde, zeigt der folgende Überblick:
Bayern
Im August 2015 führte Bayern die Mietpreisbremse unter anderem in Augsburg, München, Nürnberg, Regensburg und Würzburg ein. Im Dezember 2017 erklärte das Landgericht München die Mietpreisbremse für ungültig, da nicht bei allen Gemeinden ausreichend begründet werde, weshalb dort ein angespannter Wohnungsmarkt existiere und deshalb ein Preisdeckel eingeführt werden müsse.
Inzwischen hat die bayerische Staatsregierung nachgebessert. Seit 7. August 2019 gilt in 162 bayerischen Städten und Gemeinden die neue Mietpreisbremse, davon liegen 138 in Oberbayern.
Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg wurde die Mietpreisbremse im März 2019 ebenfalls aus formellen Gründen für unwirksam erklärt. Das Landgericht Stuttgart beanstandete auch hier, dass keine Begründung für die Anwendung der Mietpreisbremse veröffentlicht wurde. Die Verordnung zur Mietpreisbremse hatte die baden-württembergische Landesregierung im November 2015 erlassen.
Bis zum Urteil des Landgerichts galt der Preisdeckel in 68 Städten und Gemeinden, etwa in Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Karlsruhe, Konstanz, Ravensburg, Reutlingen, Stuttgart, Tübingen und Ulm. Das Land kündigte bereits an, eine neue Verordnung erlassen zu wollen – mit dieser sei aber frühestens im Frühjahr 2020 zu rechnen. Bis dahin können sich Mieter nicht auf die Mietpreisbremse berufen, sollte der Vermieter eine Miete oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze verlangen.
Berlin
In Berlin gilt die Mietpreisbremse seit Juni 2015 im gesamten Stadtgebiet. Zum 23. Februar 2020 tritt zudem der sogenannte Mietendeckel in Kraft. Er friert im gesamten Stadtgebiet die Mieten für fünf Jahre ein. Maßgeblich ist die Miete, die zum Stichtag 18. Juni 2019 verlangt wurde.
Brandenburg
Brandenburg brachte die Verordnung zur Mietpreisbremse 2015 auf den Weg, jedoch ohne den Preisdeckel zu begründen. Ende März 2019 reichte die Landesregierung die fehlende Begründung nach. Ein Versuch, die Mietpreisbremse rückwirkend für gültig zu erklären, scheiterte vor dem Landgericht Potsdam. Mieter können sich damit erst seit 4. April 2019 auf die Mietpreisbremse berufen.
Bremen
In Bremen wurde die Mietpreisbremse zum 1. Dezember 2015 eingeführt. Sie gilt ausschließlich für die Stadt Bremen, Bremerhaven ist von der Verordnung nicht betroffen.
Hamburg
Eigentlich hatte der Stadtstaat Hamburg bereits im Juli 2015 eine Verordnung zur Mietpreisbremse erlassen. Diese wurde jedoch 2018 vom zuständigen Landgericht wegen eines Formfehlers gekippt. Hamburg besserte nach, die Mietpreisbremse gilt nun seit dem 11. Juli 2018 für alle Mietverhältnisse im Stadtgebiet.
Hessen
Die Landesregierung hatte die Mietpreisbremse im November 2015 umgesetzt, ehe die entsprechende Verordnung 2018 vom zuständigen Landgericht wieder kassiert wurde. Seit dem 28. Juni 2019 greift die Mietpreisbremse nun in 31 hessischen Städten und Gemeinden, etwa in Bad Homburg, Bad Vilbel, Darmstadt sowie in allen Stadtteilen von Frankfurt am Main und Wiesbaden.
Mecklenburg-Vorpommern
Mecklenburg-Vorpommern hat die Mietpreisbremse zum 1. Oktober 2018 in den Städten Rostock und Greifswald eingeführt.
Niedersachsen
Im Dezember 2016 hat Niedersachsen die Mietpreisbremse in 19 Städten und Gemeinden eingeführt, etwa in Braunschweig, Göttingen, Hannover, Lüneburg, Osnabrück, Wolfsburg sowie in allen sieben ostfriesischen Inselgemeinden. Per Mitteilung vom 19. Dezember 2019 erklärte das Amtsgericht Hannover die Preisdeckelung jedoch für ungültig. Die Landesregierung kündigte an, innerhalb von sechs Monaten eine neue Verordnung zu erlassen. Mieter in den entsprechenden Kommunen haben bis dahin keine Möglichkeit die Mietpreisbremse rechtlich durchzusetzen.
Nordrhein-Westfalen
In Nordrhein-Westfalen galt die Mietpreisbremse seit Juli 2015 in 22 Kommunen, so etwa in Düsseldorf und Köln. Da das Amtsgericht Köln am 15. Februar 2019 jedoch auch hier eine ausreichende Begründung bemängelte, ist sie derzeit gerichtlich nicht durchsetzbar. Die Landesregierung kündigte zudem an, dass die Verordnung nicht verlängert werden soll.
Rheinland-Pfalz
In Rheinland-Pfalz wurde die Mietpreisbremse im Oktober 2015 in Mainz, Trier und Landau eingeführt, am 26. Juli 2019 vom Amtsgericht Mainz jedoch für unwirksam erklärt. Im September 2019 wurde eine neue Verordnung erlassen. Zu den drei ursprünglichen Städten kam Speyer neu mit hinzu. Mieter, die ab dem 1. Oktober 2019 einen Mietvertrag geschlossen haben, können sich auf die Mietpreisbremse beziehen.
Saarland
Die saarländische Landesregierung sah bislang keine Notwendigkeit, die Preisbremse umzusetzen.
Sachsen
Gleiches Spiel in Sachsen. Auch hier machte die Landesregierung bislang keinen Gebrauch von der Mietpreisbremse.
Sachsen-Anhalt
Auch in Sachsen-Anhalt verzichtet man auf das Instrument zur Preisdeckelung.
Schleswig-Holstein
Im Dezember 2015 führte Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse in zwölf Kommunen, darunter Kiel, Sylt und mehrere Orte im Hamburger Umland, ein. Obwohl die Verordnung noch bis November 2020 gültig ist, hat die Landesregierung beschlossen, die Mietpreisbremse vorzeitig zum 30. November 2019 abzuschaffen.
Thüringen
In Thüringen gilt der Preisdeckel für neu abgeschlossene Mietverträge in Erfurt und Jena. Die entsprechende Verordnung wurde im März 2016 umgesetzt.
Mit diesen Tricks umgehen Vermieter die Mietpreisbremse
Wenn das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde, dürfen Vermieter Preise oberhalb der Mietpreisbremse verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Vormieter eine Miete bezahlt hat, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diverse Schlupflöcher ermöglichen es den Vermietern jedoch, die Mietpreisbremse auch anderweitig zu umgehen.
Möblierte Wohnungen
Bietet der Vermieter eine Einliegerwohnung oder eine auf Zeit vermietete Wohnung möbliert an, kann er einen Aufschlag für die bereitgestellten Möbel verlangen. Wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. In der Praxis schlagen Vermieter meist zwei Prozent des Zeitwerts der Möblierung auf die Monatsmiete.
Falsche Quadratmeterzahl
Einige Vermieter weisen in ihren Mietverträgen eine falsche Quadratmeterzahl aus, nachmessen kann sich also lohnen. Bis Mitte November 2015 mussten Mieter noch eine Toleranzgrenze hinnehmen, die eine Mietminderung nur dann zulässt, wenn die Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen Wert abweicht. Diese Praxis kippte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18. November 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 266/14). Seither können Mieter und Vermieter auch dann eine Mietänderung einfordern, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nur um wenige Quadratmeter von der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnungsgröße abweicht. Wichtig: Die sogenannte Kappungsgrenze muss in jedem Fall eingehalten werden. Das heißt: Eine Mieterhöhung von mehr als 15 Prozent beziehungsweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ist nicht zulässig.
Nebenkosten
Bei der Nebenkostenabrechnung sollten Mieter genau hinsehen. Nicht immer dürfen alle aufgelisteten Kosten auch tatsächlich an den Mieter weitergegeben werden.
Indexmiete
Die Höhe der monatlichen Miete wird bei diesem Modell anhand des Verbraucherpreisindex berechnet, welcher jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Der Index weist die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland aus. Steigen die Kosten für Verbraucher, steigt auch die Miete. Lediglich die anfängliche Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Theoretisch kann die Miete im Laufe der Jahre also über die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete steigen. Anders sieht das übrigens bei der Staffelmiete auf. Sie unterliegt den Regeln der Mietpreisbremse.
Worin unterscheidet sich die Mietpreisbremse zur Kappungsgrenze?
Bereits zwei Jahre vor der Mietpreisbremse wurde eine sogenannte Kappungsgrenze eingeführt. Auch sie wurde ins Leben gerufen, um Mieter vor zu stark steigenden Mieten zu schützen. Doch worin liegt der Unterschied?
Die Mietpreisbremse deckelt die Preise bei Neuvermietung, die Kappungsgrenze gilt bei bestehenden Mietverhältnissen. Sie regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen darf. Die Bundesländer können die Kappungsgrenze in Gebieten mit Wohnungsmangel zudem für fünf Jahre auf 15 Prozent senken.
Was können Mieter unternehmen, die zu viel Miete bezahlen?
Stellt ein Mieter fest, dass seine Miete um mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss er seinen Vermieter auf den Verstoß gegen die Mietpreisbremse hinweisen. Erst nach dieser Rüge darf die zu viel verlangte Miete einbehalten werden. Mieter, die an der Richtigkeit der vereinbarten Miete zweifeln, sollten sich zunächst an einen Mieterverein wenden oder die Rechtsberatung durch einen Anwalt suchen.
Welche Strafe droht bei einem Verstoß?
Wo kein Kläger, da kein Richter. Rügt ein Mieter die zu hoch angesetzte Miete nicht, drohen dem Vermieter keine Konsequenzen. Wird der Verstoß gegen die Mietpreisbremse geahndet, muss der Vermieter die ab der Rüge zu viel erhaltene Miete zurückzahlen. Mit den Anpassungen 2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete künftig auch rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückfordern.
Die verschärfte Regelung seit Januar 2019 sieht außerdem vor, dass gezieltes Herausmodernisieren – also die Verdrängung angestammter Mieter durch extreme Preiserhöhungen – fortan als Ordnungswidrigkeit behandelt wird.
Bereits vorher war in § 291 Absatz 1 Nummer 1 des Strafgesetzbuchs der so genannte "Mietwucher" geregelt. Ein Verstoß, hat eine Geldstrafe oder Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren zur Folge. In besonders schweren Fällen sind sogar Gefängnisstrafen bis zu zehn Jahren möglich.