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Finanzierung Mietkauf: So funktioniert das Kaufen mit Verzögerung

Eine Maschine ist kaputt, das Geld reicht nicht zum Neukauf, aber Fördergelder gäbe es nur dann. Was nun? Mietkauf könnte eine Lösung sein. Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick.

Mietkauf? Schon der Begriff sorgt nicht selten für Verwirrung. Was denn nun: Mieten oder Kaufen? Wenn überhaupt kennt man ihn aus dem privaten Immobilienbereich. Im gewerblichen Kontext wächst das Mietkauf-Volumen zwar kontinuierlich, im Jahr 2017 stieg es laut ifo Institut sogar um 10,4 Prozent auf stattliche 8,5 Milliarden Euro. Dennoch ist das Thema vielen Unternehmern, vor allem kleinen und mittelständischen, kaum bekannt.

Das Interesse ist entsprechend gering. So kann auch die Handwerkskammer für München und Oberbayern auf Anfrage nur konstatieren, dass Mietkauf als Finanzierungsmöglichkeit in der Betriebsberatung "überhaupt keine Rolle" spielt. Dabei, betont Randolf Steinhoff von der in Köln ansässigen abcfinance GmbH, könne Mietkauf durchaus eine Alternative sein. Steinhoff ist als Abteilungsleiter zuständig für Direkt-Leasing, dennoch rät er seinen Kunden in bestimmten Fällen auch zum Mietkauf. Wann das ist und worauf Interessenten grundsätzlich achten müssen, haben wir in zehn Fragen und Antworten zusammengefasst.

1. Was genau heißt Mietkauf?

Mietkauf ist praktisch ein Mittelweg zwischen mieten, leasen und kaufen. Wobei zwischen einem sogenannten echten Mietkauf und einem "unechten" Mietkauf unterschieden wird. Beim echten Mietkauf wird zunächst ein Mietvertrag in der Höhe abgeschlossen, wie er der Sache angemessen ist. Später kann der Mietgegenstand jederzeit erworben werden, wobei die Ausübung der Kaufoption im Ermessen des Mieters liegt. Der Kaufpreis wird dann erst ermittelt und die bislang geleisteten Mieten werden angerechnet.

2. Was ist beim "unechten" Mietkauf anders?

Hier stehen Kaufabsicht und Kaufpreis von Anfang an fest. Der Mietkauf gilt somit als Kaufvertrag und damit geht das wirtschaftliche Eigentum bereits zu diesem Zeitpunkt auf den Käufer über. Im gewerblichen Bereich ist der "unechte" Mietkauf fast immer die Regel, denn gerade die Tatsache, dass die Ware – anders als beispielsweise beim Leasing – wirtschaftlich in den Besitz des Käufers übergeht, kann im Finanzierungsmix gezielt eingesetzt werden.

Achtung: In der Literatur über Mietkauf gehen die Begrifflichkeiten mitunter durcheinander und der Begriff "unechter Mietkauf" wird hin und wieder auch ausschließlich negativ verwendet, wenn der Vermieter beispielsweise mit unverhältnismäßig hohen Raten oder unseriösen Vertragsbedingungen arbeitet. Faktisch ist er jedoch nur eine spezielle Form des Mietkaufs, der wirtschaftlich und steuerlich (siehe Punkt 8) bestimmte Auswirkungen hat.

3. Welche Vorteile bietet Mietkauf?

Mietkauf bietet fixe Raten und ermöglicht den Kauf ohne Eigenkapital. Das kann zum Beispiel dann eine sehr sinnvolle Alternative sein, wenn Förderprogramme an einen Kauf gebunden sind. Außerdem können Sonderabschreibungen und Investitionsabzugsbeträge Steuerstundungs­effekte bewirken (siehe zum steuerlichen Aspekt auch Punkt 8). Die Finanzierungsform bietet sich zudem an, wenn die Kreditlinie geschont werden soll oder für andere Anschaffungen verplant ist.

Als Vorteile gegenüber Leasing lassen sich die automatische Eigentumsübertragung nach Ablauf der Mietzeit und die Laufzeit aufzählen. Die Laufzeiten von Leasing-Finanzierungen sind gesetzlich geregelt. Die Laufzeit im Mietkauf kann bis zu 100 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer ausmachen.

4. Was lässt sich über den Mietkauf ­finanzieren?

Grundsätzlich, erläutert Steinhoff, gibt es keine Beschränkungen: "Weder bei Objekten und Größenordnungen – noch gesetzlich oder in der betriebswirtschaftlichen Sinnhaftigkeit." Maschinen jeder Größenordnung können ebenso per Mietkauf finanziert werden wie Fahrzeuge oder Gewerbeimmobilien.

5. Wie erfolgen die Zahlungen beim Mietkauf?

Die Gesamtkosten werden über einen längeren Zeitraum verteilt, wobei die Ratenzahlungen gleichbleiben. Käufer haben also eine kalkulierbare Größe. Trotzdem können sie flexibel bleiben, indem sie etwa die Raten zunächst niedrig halten und eine höhere Abschlussrate vereinbaren. Es ist auch möglich, eine Option einzubauen, nach der die Abschlusszahlung in weitere gleichbleibende Ratenzahlungen in gleichbleibender Höhe umgewandelt werden kann.

6. In welcher Höhe werden die Mietzahlungen angerechnet?

Das ist Verhandlungssache. Experten betonen jedoch, dass mindestens 80 Prozent angerechnet werden sollten, sonst wird es zu teuer.

7. Hat die derzeitige Zins­situation Einfluss auf die ­Entscheidung pro oder contra Mietkauf?

Die derzeitige Zinssituation hat laut Steinhoff auf die Mietkauffinanzierung denselben Effekt wie andere Finanzierungsarten. Vorteil ist jedoch, dass beim Mietkauf – wie auch beim Leasing – alle Kosten zu Beginn der Finanzierung bekannt und transparent sind. Eine Zinserhöhung muss also nach Abschluss einer Mietkaufvereinbarung nicht befürchtet werden.

8. Wie wirkt sich Mietkauf steuerlich aus?

Handelt es sich um einen echten Mietkauf, ist der Vermieter bis zum Zeitpunkt der Optionsausübung rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer und muss das Wirtschaftsgut bilanzieren. Die bis zur Ausübung der Kaufoption gezahlte Miete sind beim Vermieter Betriebseinnahmen und stellenbeim Mieter Betriebsausgaben dar.

Bei "unechtem" Mietkauf bilanziert der Käufer das Wirtschaftsgut, wobei die Mietzahlungen als Kaufpreisraten gelten, die in einen Zins- und Tilgungsteil aufzuteilen sind.
Achtung: Vor Abschluss einer Mietkaufvereinbarung muss beachtet werden, dass die Mehrwertsteuer auf die Gesamtmietforderung zu Beginn und auf einmal zu leisten ist. Die Mehrwertsteuer kann vom Finanzamt nach Beantragung rückerstattet werden. Das kann aber vier bis sechs Wochen in Anspruch nehmen. Für diese Zeit muss dann auf die entsprechende Liquidität verzichtet werden.

9. Gibt es Punkte, die gegen einen Mietkauf sprechen?

Vor allem im Immobilienbereich haftet Mietkauf oft der Makel an, er sei teuer und die angebotenen Objekte ansonsten schwer verkäuflich. Experten bestätigen dies so grundsätzlich nicht – und schon gar nicht für den gewerblichen Bereich. Allerdings gilt es immer, die Vor- und Nachteile genau abzuwägen. Ist der Verkaufspreis höher als der übliche Marktwert, ist in jedem Fall Vorsicht geboten.

Ein anderer Aspekt: Da das Objekt beim Mietkauf unmittelbar in der ­Bilanz des anschaffenden Betriebs ausgewiesen werden muss, sinkt im Regelfall die Eigenkapitalquote. Das könnte wiederum das Rating verschlechtern. Wenn man dies vermeiden möchte, ist Leasing die bessere Alternative.

10. Welche Risiken müssen unbedingt beachtet werden?

Beim Mietkauf ist es wichtig, sich einen seriösen und solventen Partner zu suchen. Geht der Vertragspartner während der Laufzeit insolvent, kann der Abschluss des Verkaufs gefährdet sein und die über Jahre gezahlten Raten sind verloren.

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