Erwerben Sie für Ihren Betrieb eine Immobilie, können Sie für den Gebäudewert eine gewinnmindernde Abschreibung geltend machen. Das gleich gilt, wenn Sie privat eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten. Um den Gebäudewert zu ermitteln, muss der Kaufpreis in einen Gebäudes-Kaufpreis und in einen Grund-und-Boden-Kaufpreis aufgeteilt werden. Und diese Aufteilung führt in der Regel zu Kontroversen mit dem Finanzamt.
Bernhard Köstler
Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag
Grundsätzlich bietet es sich an, dass bereits im Notarvertrag eine Aufteilung der Kaufpreise für den Grund und Boden (keine Abschreibung möglich) für das Gebäude (Abschreibung möglich) erfolgt. Orientieren sich Käufer und Verkäufer an den festgelegten Bodenrichtwerten und das Finanzamt kommt bei überschlägiger Prüfung zu keiner Abweichung des Aufteilungsverhältnisses, wird es die Aufteilung im Notarvertrag grundsätzlich anerkennen.
Praxis-Tipp: Bei einem pauschalen Aufteilungsmaßstab des Kaufpreises von 80% zu 20%, wobei sich die 80% auf den Gebäudekaufpreis beziehen, wittert das Finanzamt eine Gefälligkeitsvereinbarung. Einziger Grund für diesen Aufteilungsmodus ist eine möglichst hohe steuerliche Abschreibung. In diesem Fall wird das Finanzamt Überprüfungen vornehmen.
Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nicht verbindlich
In der Regel wird das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung in einen Grund-und-Boden-Anteil und in einen Gebäudeanteil nach einer Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums vornehmen. Doch in einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass dieser Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums keinerlei Bindungswirkung zukommt (BFH, Urteil v. 21.7.2020, Az. IX R 26/19).
Die Richter des Bundesfinanzhofs gehen sogar noch einen Schritt weiter und bescheinigen, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums systematische Fehler aufweist.
Vorgehensweise bei Streitigkeiten bezüglich der Kaufpreisaufteilung
Konfrontiert das Finanzamt einen Unternehmer also im Rahmen einer Betriebsprüfung mit einer neuen Kaufpreisaufteilung, die sich zu Ungunsten der Abschreibung auswirkt, sollte nachgehakt werden, wie dieses Kaufpreisaufteilung ermittelt wurde. Hat der Prüfer die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministerium verwendet, sollte der Unternehmer dezent auf das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs vom 21.7.2020 hinweisen.
Es sollte ein für beide Seiten akzeptierbarer Kompromiss zur Kaufpreisaufteilung gefunden werden. Blockt der Finanzbeamte ab oder ist der Unternehmer sich zu 100% sicher, dass seine Kaufpreisaufteilung durchdacht und nicht angreifbar ist, sollte ein Sachverständiger zur Kaufpreisaufteilung hinzugezogen werden.
Stellt sich nur die Frage, wer den Sachverständigen hinzuziehen und vor allem bezahlen muss. In dem Streitfall beim Bundesfinanzhof wurde der Fall zur neuen Beurteilung des Kaufpreises ans Finanzgericht zurückverwiesen. Und die Finanzrichter wurden angehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen. Hinzuziehen muss also das Finanzgericht den Sachverständigen. Bezahlen muss wohl derjenige, der den Rechtsstreit am Ende verliert.
Praxis-Tipp: Unternehmer oder private Vermieter sollten bei Streitigkeiten mit dem Finanzamt wegen der Kaufpreisaufteilung einen für beide Seiten vertretbaren Kompromiss suchen. Landet der Streitfall vor Gericht, ist unklar, wer letztlich verliert und wer letztlich den Gutachter bezahlen muss. Ein Kompromiss vermeidet dieses finanzielle Risiko.