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Verkaufsgewinne Immobilienverkauf: 4 Spielregeln für steuerfreie Gewinne

Wer eine private Immobilie verkauft, die sich seit knapp zehn Jahren in seinem Eigentum befindet, kann wegen der großen Wertsteigerungen der letzten Jahre mit einem Verkaufsgewinn rechnen. Doch muss der Gewinn mit dem Finanzamt geteilt werden?

Steuerspielregel 1: Privatnutzung in Dreijahreszeitraum

Verkaufen Sie eine private Immobilie, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, selbst wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf stattfindet (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Das bedeutet aber nicht, dass Sie die Immobilie 36 Monate lange zu eigenen Wohnzwecken nutzen mussten. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs genügt es, wenn die private Immobilie im Jahr des Verkaufs an einem Tag, im Jahr davor für ganze 12 Monate und im zweiten Jahr vor dem Verkauf an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (BFH, Urteil v. 3.9.2019, Az. IX R 10/19).

Steuerspielregel 2: Sonderfall Arbeitszimmer

Verkaufen Sie eine private Immobilie innerhalb des 10-Jahres-Zeitraums und haben diese ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann es trotzdem passieren, dass das Finanzamt für einen Teil des Verkaufsgewinns Steuern fordert. Und zwar dann, wenn Sie ein häusliches Arbeitszimmer genutzt haben. Denn das das Arbeitszimmer nicht eigenen Wohnwecken diente, ist der aus diesen Raum entfallende Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig.

Hiergegen sollten Sie jedoch mit einem Einspruch vorgehen. Weisen Sie auf ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof mit dem Aktenzeichen IXR 27/19 hin. Hier bestehen gute Aussichten, dass das Finanzamt verliert und Sie sich über einen komplett steuerfreien Verkaufsgewinn freuen können.

Steuerspielregel 3: Unentgeltliche Überlassung an Kind

Eine Immobilie diente auch dann zu eigenen Wohnzwecken, wenn Sie diese unentgeltlich einem Kind zur Verfügung gestellt haben, für das Sie noch Anspruch auf Kindergeld oder den Kinderfreibetrag haben.

Beispiel: Sie haben am auswärtigen Studienort Ihres Kindes ein Appartement gekauft und fünf Jahre später nach Beendigung des Studiums mit einem Gewinn von 50.000 Euro wieder verkauft. Folge: Der Verkaufsgewinn muss nicht versteuert werden, weil die Immobilie in den letzten drei Jahren als zu eigenen Wohnzwecken genutzt gilt.

Steuerspielregel 4: Schenkung oder Erbfall

Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie vor kurzem geerbt oder geschenkt bekommen haben, kann es beim Verkauf innerhalb der 10-Jahres-Frist ein Problem geben. Denn haben Sie die Immobilie zwar schon immer unentgeltlich bewohnt, bedeutet das noch lange nicht, dass Veräußerungsgewinne steuerfrei kassiert werden dürfen. Warum nicht, verdeutlich das folgende Beispiel.

Beispiel: Sie verkaufen eine 2019 gerbte Immobilie, die Sie in den letzten drei Jahren bereits zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (angemietet) im Jahr 2020 innerhalb eines Zehnjahreszeitraums nach dem Kauf mit Gewinn. Folge: Der Verkaufsgewinn 2020 ist steuerpflichtig. Denn zwar wurde Immobilie 2020 zu eigenen Wohnzwecken genutzt. In den beiden Jahren davor – aus Sicht des Erben – lag jedoch keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor.

Praxis-Tipp: Hier empfiehlt es sich mit dem Verkauf zu warten, bis mehr als zehn Jahre seit dem Kauf der privaten Immobilie vergangen sind. Nur so ist sichergestellt, dass Verkaufsgewinne bei geerbten oder geschenkten Immobilien steuerfrei bleiben.

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