Betongold Immobilie geerbt: Jetzt verkaufen oder besser warten?

Wer ein Haus vermacht bekommt und dieses nicht selbst bewohnen möchte, steht vor einer schweren Entscheidung. Eigenheime und Co. wurden im letzten Jahrzehnt immer gefragter und die Preise sind mancherorts in extreme Höhen geklettert. Geht die Immobilienrallye weiter oder ist es Zeit, das Erbstück zu versilbern und das Kapital besser anzulegen?   

Potenzielle Immobilienerben bevorzugen laut einer Umfrage zwei Optionen: Rund ein Drittel will verkaufen, über ein Viertel vermieten. Nur etwa jeder Fünfte will selbst einziehen. - © hydebrink - stock.adobe.com

In den letzten zehn Jahren sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser laut dem Bundesamt für Statistik deutschlandweit um 65 Prozent gestiegen. Der Preis für Bauland verteuerte sich im Zeitraum 2010 bis 2020 sogar um 102 Prozent.

Wer heute eine Immobile erbt, muss entscheiden, ob angesichts dieses enormen Wertzuwachses ein Verkauf oder weiter Abwarten die bessere Option ist. Und vor diesem Luxusproblem stehen nicht wenige, denn das Deutsche Institut für Altersvorsorge schätzt, dass zwischen 2015 und 2024 die gigantische Summe von rund 1.293 Milliarden Euro in Form von Immobilien vererbt wurde oder noch wird. Doch was machen mit Oma Erikas kleinem Häuschen?

Wertsteigerung nicht allein entscheidend

"Gerade wenn man eine geerbte Immobilie nicht selbst bewohnen möchte, kommt es auf die eigenen langfristigen Ziele und die örtlichen Gegebenheiten an", sagt Dominik Noizet, Regionaldirektionsleiter der GLOBAL-FINANZ AG in Stuttgart. Dabei sollten auch die möglicherweise anfallenden Steuern nicht unterschätzt werden (s. Kasten).

Grundsätzlich können Immobilien ein stabiler Baustein in einem Vermögensmix sein, allerdings ist das Kapital dann an einer Stelle gebunden und die erzielbare Rendite hängt von vielen Faktoren ab. "Objekte in gefragten Lagen, die ohne Leerstände vermietet werden können, sorgen aber in der Regel für ein relativ gut kalkulierbares Einkommen", erklärt Finanzexperte Noizet, "aber so etwas verursacht auch Aufwand, der nicht unterschätzt werden sollte."

© Statista / Wertfaktor/Civey via Der Spiegel

Wer nur auf weitere Wertsteigerungen spekuliert und das Objekt einfach liegen lässt, könnte unter dem Strich mit einer Mischung mehrerer Anlageklassen besser aufgestellt sein. Denn eine Garantie für weiter steigende Immobilienpreise gibt es nicht und die Entwicklung kann regional ganz unterschiedlich sein.

Risiken kennen und streuen

"Manche Immobilienmärkte sind tatsächlich in den letzten Jahren heiß gelaufen und regional kann es auch zu Preiskorrekturen kommen", sagt Claus Walter, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Freiburger Vermögensmanagement GmbH. Das sprichwörtliche Betongold wird zwar in gefragten Regionen wie Stuttgart, Freiburg oder Ulm kaum auf breiter Front an Wert verlieren, aber auch hier kommt es immer auf den Einzelfall an.

Warnhinweise für eine schlechte Lage, so Finanzexperte Noizet, könnten sinkende Einwohnerzahlen in der Region sein. "Das liegt in der Regel an fehlenden Arbeitsplätzen oder schlechter Infrastruktur." Wozu das dann führt, könne seit einigen Jahren in den Randgebieten der Neuen Bundesländer beobachtet werden. "Gerade im Einzugsgebiet von großen Metropolen wie Stuttgart gibt es dagegen oft in 50 Kilometern Umkreis quasi keine schlechten Lagen mehr."

Doch auch in diesen Gegenden eignet sich nicht jedes Objekt als Investment und lässt sich gewinnbringend erhalten. "Ob sich eine Vermietung abzüglich der dafür nötigen Investitionen und trotz des Verwaltungsaufwands unter dem Strich rechnet, sollte genau und nüchtern durchkalkuliert werden", sagt FVM-Finanzexperte Walter, "ein diversifiziertes Depot, das Risiken breit streut, kann eine rentablere und flexiblere Alternative sein."

Statt alles Vermögen in ein Haus zu stecken, verteilen Profis Kapital lieber möglichst breit gestreut und achten auf ausreichende Liquidität. Das heißt, sie setzen auf ganz verschiedene Anlageklassen, wie Aktien, Anleihen, Edelmetalle, und achten auf einen Notgroschen. Der sollte ausreichen, um eine neue Waschmaschine oder eine überraschende Autoreparatur zu bezahlen, ohne Aktien und Co. verkaufen zu müssen.

Gerade bei Immobilienbesitzern sollte diese Reserve zudem eher großzügig dimensioniert sein, da hier auch schnell mal ein paar zehntausend Euro für eine Heizungssanierung oder ein neues Dach anfallen können. Sonst kann ein geerbtes Haus schnell zur Last werden.

Steuerfallen bei Immobilienerben beachten

Wer ein Haus erbt, sollte steuerlichen Rat einholen, ganz besonders, wenn die Immobilie gleich verkauft werden soll. Drei wichtige Punkte, die Erben beachten sollten:

Spekulationssteuer

Hat der Erblasser das Haus erst vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann es sein, dass Erben bei einem Verkauf erzielte Gewinnen versteuern müssen. Hier kommt es aber auch darauf an, ob ein Haus vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Manchmal kann es sehr viel Geld sparen, noch selbst einzuziehen und etwas abzuwarten. Die Spekulationssteuer ist übrigens unabhängig von der Erbschaftssteuer.

Erbschaftssteuer

Die meisten Angehörigen wissen, dass ihnen je nach Verwandtschaftsgrad hohe Freibeträge bei einer Erbschaft eingeräumt werden, etwa bei Ehepartnern 500.000 Euro oder pro Kind 400.000 Euro. Sollte aber durch den vom Finanzamt angesetzten Verkehrswert diese Grenze überschritten werden, muss gezahlt werden. Manchmal kann es sinnvoll sein, ein eigenes Wertgutachten erstellen zu lassen, wenn das Finanzamt die Immobilie zu hoch einschätzt. Auch gut zu wissen: Bei vermieteten Immobilien werden nur 90 Prozent des Verkehrswerts angesetzt, dafür muss bei einem schnellen Verkauf geprüft werden, ob auf die Mieten Einkommenssteuer gezahlt werden muss.

Eigennutzung

Wird ein Haus, das bis zum Tod durch den Erblasser bewohnt wurde, nach dem Erbe zehn Jahre selbst genutzt, kann man sich die Erbschaftssteuer für das Gebäude sparen. Aber auch hier kommt es auf die Details an: Ist die Wohnfläche des Objekts größer als 200 Quadratmeter kassiert das Finanzamt für den übersteigenden Teil doch Erbschaftssteuer, sollten die Freibeträge ausgeschöpft sein. Außerdem muss der Erbe "unverzüglich", das heißt in der Regel innerhalb von sechs Monaten, einziehen oder ganz genau begründen, warum das länger gedauert hat. Wichtig: Wird die Immobilie vor der zehn Jahresfrist verkauft, muss die Erbschaftssteuer meist nachgezahlt werden.