Wer ein Grundstück aus seinem Handwerksbetrieb ins Privatvermögen entnimmt, muss einen Entnahmewert versteuern. Doch das ist längst nicht alles. Wird das Grundstück nämlich anschließend privat vermietet und innerhalb von zehn Jahren verkauft, droht eine erneute Besteuerung.
Steuerliche Grundsätze zur Grundstücksentnahme
Befindet sich in einem Handwerksbetrieb eine Immobilie und diese soll künftig nur noch privat genutzt werden, muss das Grundstück entnommen werden. Entnahme bedeutet, dass dem Gewinn aus der Handwerkstätigkeit ein Entnahmegewinn hinzuzurechnen ist (Teilwert (Marktwert) abzüglich des Restbuchwerts der Immobilie).
Beispiel: Ein Unternehmer erwirbt für seinen Betrieb ein unbebautes Grundstück für 100.000 Euro. 20 Jahre später entnimmt er dieses unbebaute Grundstück, das nun einen Teilwert von 500.000 Euro hat. Folge: Der Gewinn aus dem Handwerksbetrieb ist um 400.000 Euro zu erhöhen (Teilwert 500.000 Euro abzgl. Buchwert 100.000 Euro).
Entnahme gilt privat als Anschaffung
Die Entnahme eines Wirtschaftsguts gilt als Anschaffung im Sinn von § 23 Abs. 1 Satz 2 EStG. Das bedeutet: Wird ein entnommenes Grundstück privat innerhalb der nächsten zehn Jahre verkauft, ist das Finanzamt erneut mit von der Partie und besteuert den Veräußerungsgewinn im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG.
Beispiel: Unternehmer A verkauft das entnommene, unbebaute Grundstück aus dem obigen Beispielfall nach fünf Jahren für 600.000 Euro. Folge: Das Finanzamt besteuert nun ein privates Veräußerungsgeschäft in Höhe von 100.000 Euro (Verkaufspreis 600.000 Euro abzgl. Anschaffungskosten 500.000 Euro).
Fehlerhaft erklärter Entnahmegewinn
In der Praxis kommt es häufig vor, dass Unternehmer aus Unwissenheit bei Entnahme einer Immobilie ins Privatvermögen vergessen, dass ein Entnahmegewinn zu versteuern ist. Doch in diesem Fall erhöht sich der Anteil des zu versteuernden privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG, sollte die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre veräußert werden. Das hat der Bundesfinanzhof aktuell entschieden (BFH, Urteil v. 6.12.2021, Az. IX R 3/21).
Beispiel: Eine Unternehmerin erwirbt ein Grundstück für ihren Betrieb für 100.000 Euro, das sie 20 Jahre später ins Privatvermögen überführt. Wert des Grundstücks bei Entnahme 500.000 Euro. Aus Unwissenheit versteuert sie allerdings nur einen Entnahmewert in Höhe des Buchwerts. Das Finanzamt bemerkt diesen Fehler auch nicht. Fünf Jahre später verkauft sie das unbebaute Grundstück privat für 600.000 Euro. Das Finanzamt nimmt in diesem Fall ein privates Veräußerungsgeschäft an und ermittelt den zu versteuernden Gewinn durch Abzug des angesetzten Entnahmewerts vom Verkaufspreis (600.000 Euro abzgl. 100.000 Euro). Besteuert wird nach § 23 EStG also ein Gewinn von 500.000 Euro.
Verhaltensknigge bei Grundstücksentnahme und Gestaltungsüberlegung
Wird eine Immobilie aus dem Unternehmen ins Privatvermögen übernommen und soll die Immobilie innerhalb der nächsten zehn Jahre verkauft werden, empfiehlt es sich in jedem Fall, den Steuerberater einzuschalten. Nur so ist sichergestellt, dass der korrekte Entnahmegewinn und der korrekte Gewinn im Rahmen des zu versteuernden, privaten Veräußerungsgeschäfts ermittelt wird.
Übrigens kann das private Veräußerungsgeschäft sogar verhindert werden. Und zwar indem die entnommene Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Doch auch hier ist die Einschaltung des Steuerberaters ein Muss, um zum gewünschten steuerlichen Ziel zu kommen.