Die Grundsteuerreform bedeutet für Immobilieneigentümer ab 2025 meist eine höhere Grundsteuer. Doch nach Abgabe der Grundsteuererklärung hört die Arbeit nicht auf. Der Grundsteuerbescheid sollte kritisch geprüft werden. Fehler zu übersehen, könnte teuer werden. Hier daher fünf Tipps rund um Prüfung und Einspruch.
1. Grundsteuererklärung ein Muss
In 15 Bundesländern musste die Grundsteuererklärung von Immobilieneigentümern bis zum 31. Januar 2023 ans Finanzamt übermittelt werden. Nur in Bayern gab es eine automatische Fristverlängerung für die Abgabe der Grundsteuererklärung. Immobilieneigentümer mit Grundstücken in Bayern hatten noch bis zum 2. Mai 2023 Zeit mit der Übermittlung der Grundsteuererklärung.
Praxis-Tipp: Wer bislang noch keine übermittelt hat, sollte sich sputen. Denn zum einen droht ein Verspätungszuschlag von mindestens 25 Euro je angefangenen Monat der Verspätung. Zum anderen könnte es bald auch zu Schätzungen kommen. Dann trägt das Finanzamt geschätzte Daten für das Grundstück zusammen und ermittelt den für die Grundsteuer notwendigen Grundsteuerwert selbst. In der Regel zahlt man als Immobilieneigentümer bei einer Schätzung drauf.
2. Einspruch gegen Bescheide des Finanzamts
Zur Festsetzung der neuen Grundsteuer ab 2025 kommen in der Regel zwei Steuerbescheide vom Finanzamt, der so genannte Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid. Das sind so genannte Grundlagenbescheide. Im Jahr 2024 werden die Gemeinden dann den Grundsteuerbescheid verschicken (sog. Folgebescheid). Um zu vermeiden, dass die Gemeinde zu viel Grundsteuer verlangt, müssen die beiden Grundlagenbescheide des Finanzamts mit einem Einspruch angefochten werden, sollten diese fehlerhaft sein.
Praxis-Tipp: Wer gegen einen fehlerhaften Grundsteuerwertbescheid oder gegen den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts versehentlich keinen Einspruch einlegt, hat schlechte Karten, den späteren fehlerhaften Grundsteuerbescheid der Gemeinde anzugreifen.
3. Bescheidprüfung ein Muss
Um also einen fehlerhaften Grundsteuerbescheid der Gemeinde zu verhindern, müssen die beiden Steuerbescheide des Finanzamts zeitnah nach Erhalt auf ihre Richtigkeit geprüft werden. Wer die Prüfung einem Steuerberater überlässt, steht steuerlich auf der sicheren Seite, muss allerdings das Steuerberaterhonorar einkalkulieren. Der Bescheid kann auch selbst geprüft werden, indem man die Daten der Grundsteuererklärung in einen Online-Rechner oder in eine Grundsteuer-Software einträgt und die Ergebnisse mit den Steuerbescheiden des Finanzamts vergleicht.
Praxis-Tipp: Insbesondere die Berechnung der Grundsteuerwerte ist schwer nachvollziehbar. Deshalb kann es schon Sinn ergeben, die Bescheidprüfung einem Profi zu überlassen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte der Steuerberater vor der Beauftragung mitteilen, wie viel er für die Bescheidprüfung berechnen wird.
4. Einspruch wegen Fehlern im Bescheid
Findet ein Immobilieneigentümer in den Bescheiden des Finanzamts Fehler zu seinen Ungunsten, muss er innerhalb von einem Monat nach Bekanntgabe der Bescheide Einspruch beim Finanzamt einlegen. Das Gute daran: Ein Einspruch kostet nichts. Selbst wenn sich herausstellt, dass die Steuerbescheide des Finanzamts fehlerfrei sind, hat man kein finanzielles Risiko durch den Einspruch.
Praxis-Tipp: Der Einspruch muss schriftlich mit einer Begründung beim Finanzamt eingereicht werden, das den Steuerbescheid erstellt hat. Entdeckt das Finanzamt im Einspruchsverfahren weitere Fehler zu seinen Gunsten und es kommt sogar ein höherer Grundsteuerwert heraus, muss der Einspruch einfach zurückgezogen werden. Dann bleibt es beim bisher festgestellten Wert.
5. Verfassungsrechtliche bedenken
Ein Einspruch kann auch wegen Bedenken zur Verfassungswidrigkeit der neuen Grundsteuer eingelegt werden. Mit dem Einspruch muss hier ein Antrag auf Ruhen des Einspruchsverfahrens gestellt werden. Der Sachbearbeiter bearbeitet den Einspruch bei Verfahrensruhe erst dann, wenn der Bundesfinanzhof oder das Bundesverfassungsgericht ihr Urteil gesprochen haben.
Praxis-Tipp: Aktuell sind nur Verfahren bei zwei Finanzgerichten anhängig (Finanzgericht Baden-Württemberg mit dem Aktenzeichen 8 K 2368/22 und beim Finanzgericht Berlin-Brandenburg mit den Aktenzeichen 3 K 3026/23, 3 K 3170/22 und 3 K 3018/23). Es kann sein, dass die Finanzämter das Ruhen des Verfahrens ablehnen, weil noch keine Streitfälle beim Bundesfinanzhof oder beim Bundesverfassungsgericht anhängig sind. Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung sich hier positioniert.