Steuerfrei erben Familieneigenheim: So sparen Sie bei der Erbschaftssteuer

Stirbt ein Elternteil und vererbt seinem Kind das Familieneigenheim, steht unter Umständen die Erbschaftssteuer an. Doch es gibt einen Weg, steuerfrei zu erben.

Wer sofort zur zehnjährigen Nutzung in ein geerbtes Eigenheim einzieht, muss keine Erbschaftssteuer zahlen, sofern die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter zählt. - © detailfoto - stock.adobe.com

Grundsätze zum steuerfreien Erbe des Familieneigenheims

Erbt ein Kind das Familieneigenheim eines verstorbenen Elternteils, fällt keine Erbschaftssteuer an, wenn das Kind unverzüglich nach dem Erbfall ins Familieneigenheim einzieht und es innerhalb der nächsten zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Wichtig: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht übersteigen.

Praxis-Tipp: Bei der zehnjährigen Nutzung des Familieneigenheims durch den Erben ist das Finanzamt besonders streng. Zieht der Erbe innerhalb des zehnjährigen Überwachungszeitraums wieder aus, fällt die Steuerbefreiung bei der Erbschaftssteuer rückwirkend wieder weg und es werden Steuern fällig, sollte der Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Todes über dem persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro gelegen haben.

Was passiert bei unfreiwilligem Auszug?

Doch was passiert steuerlich eigentlich, wenn das Kind während des zehnten Jahreszeitraums nicht freiwillig aus der geerbten Immobilie ausgezogen ist? Wird dann trotzdem rückwirkend Erbschaftssteuer fällig? Die Antwort auf diese Frage kann aktuell gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 2. Februar 2022 entnommen werden und lautet: "Es kommt darauf an."

Zumindest dann, wenn das Kind aus objektiv zwingenden Gründen daran gehindert ist, das geerbte Familieneigenheim innerhalb des Zehn-Jahreszeitraums zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, soll auf den rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung verzichtet werden.

Ein solcher objektiv zwingender Grund ist zum Beispiel zu bejahen, wenn das geerbte Familieneigenheim aufgrund höherer Gewalt (z.B. durch Hochwasser, Starkregen, Unwetter, Sturm, Brand, Explosion) zerstört und deshalb die Selbstnutzung beendet wird.

Der Erbe ist übrigens nicht zum Wiederausbau des Familieneigenheims verpflichtet, da eine weitere Selbstnutzung der ursprünglich vom Erblasser bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung aufgrund der Zerstörung nicht mehr möglich ist.

Unbewohnbarkeit wegen Sanierung

Wurde das Eigenheim nicht durch höhere Gewalt zerstört, sondern nur beschädigt, muss das geerbte Familieneigenheim wieder saniert werden. In der Zeit der Sanierung innerhalb des Zehn-Jahreszeitraums ist es für die Steuerbefreiung natürlich unschädlich, dass keine Selbstnutzung durch den Erben vorliegt.

Wichtig: Der Erbe muss aber unverzüglich nach der Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Familieneigenheims die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken wieder aufnehmen und bis zum Ende des Zehn-Jahreszeitraums ausüben. Es liegt dann keine Aufgabe der Selbstnutzung durch längeren Leerstand vor (R E 13.4 Abs. 6 Satz 4 ErbStG).

Ausführliche Nachweise führen

Wie bereits eingangs erwähnt, sind die Finanzämter bei der Steuerbefreiung des Familieneigenheims besonders streng. Sobald Anzeichen dafür vorliegen, dass die Selbstnutzung der geerbten Immobilie innerhalb des Zehn-Jahreszeitraums ohne objektiv zwingende Gründe unterbrochen wird, fällt rückwirkend Erbschaftssteuer an.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, bei Unterbrechung der Selbstnutzung innerhalb des Zehn-Jahreszeitraums wegen höherer Gewalt, sämtliche Nachweise zu sammeln und aufzubewahren, die die objektiv zwingenden Gründe nachweisen, die Sie an der Selbstnutzung hindern. Folgende Nachweise sind empfehlenswert:

  • Fotos von der Immobilie
  • Gutachten, das Zerstörung des Familieneigenheims bestätigt.
  • Behördliche Anordnung des Nutzungsverbots
  • Meldung an Versicherung und Rückmeldung
  • Nachweis zum Zeitpunkt des Rückumzugs nach Sanierung des Familieneigenheims (z.B. Bescheinigung über Ummeldung bei Gemeinde)