BFH-Urteil Erhaltungsaufwendungen: Keine Steuernachteile bei Tod des Vermieters

Verstirbt der Vermieter einer Immobilie, müssen die Erben für das Todesjahr eine letzte Einkommensteuererklärung für den Verstorbenen beim Finanzamt einreichen. In der Praxis stellt sich die Frage, ob bisher nicht geltend gemachte Erhaltungsaufwendungen steuerlich ungenutzt unter den Tisch fallen. Ja, meinte bisher das Finanzamt. Nein, sagen dagegen die Richter des Bundesfinanzhofs.

Sanierung eines Altbaus: Können die Erhaltungsaufwendungen auch nach dem Tod des Vermieters noch steuerlich geltend gemacht werden? Der BFH hat hierzu ein Urteil gesprochen. - © #DirkKafka - stock.adobe.com

Von Bernhard Köstler

Bei Erhaltungsaufwendungen im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie haben Vermieter ein Wahlrecht. Sie können die Erhaltungsaufwendungen zum einen sofort im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten von den Mietennahmen abziehen. Alternativ kann in Anlage V auch die Verteilung der Erhaltungsaufwendungen auf fünf Jahre nach § 82b EStDV beantragt werden.

Beispiel: Vermieterin Elsa Huber ließ 2020 an einer vermieteten Immobilie die Fassade sanieren. Kosten: 15.000 Euro. Da sie 2020 bereits genügend Werbungskosten hatte, beantragt sie in der Steuererklärung 2020 in Anlage V, dass im Jahr 2020 nur 3.000 Euro abgezogen werden sollten. Die restlichen 12.000 Euro werden dann in den Jahren 2021 bis 2024 mit jeweils 3.000 Euro pro Jahr als Werbungskosten berücksichtigt.

Was passiert beim Tod des Vermieters?

Verstirbt ein Vermieter während dieses Fünf-Jahres-Zeitraums, stellten sich in der Praxis zwei Fragen: Dürfen die bisher nicht geltend gemachten Werbungskosten in der letzten Steuererklärung in voller Höhe geltend gemacht werden oder dürfen die Erben die anteiligen Werbungskosten nach § 82b EStDV in ihren Steuererklärungen abziehen?

Fortführung des Beispiels: Vermieterin Huber aus unserem Beispielsfall verstirbt im Januar 2021. Ihr Ehemann erbt die Immobilie. Wie viel von den bisher noch nicht geltend gemachten 12.000 Euro Werbungskosten für Erhaltungsaufwendungen dürfen in der Anlage V für Frau Huber geltend gemacht werden? Oder darf Herr Huber als Erbe diese bisher steuerlich nicht berücksichtigten Werbungskosten als Erbe in seiner Anlage V eintragen?

Für das Finanzamt waren diese Fragen in der Vergangenheit einfach und schnell beantwortet. Nein und nein. Ein Abzug der Werbungskosten bei den Erben wurde versagt, weil er die Erhaltungsaufwendungen nicht getragen hat. Ein Abzug der Werbungskosten wird im Todesjahr nur für einen Monat gewährt, also in Höhe von 250 Euro (3.000 Euro Werbungskosten für 2021 x 1/12). Die verbleibenden Werbungskosten von 11.750 Euro gehen steuerlich ungenutzt unter.

Bundesfinanzhof zeigt Finanzämtern die rote Karte

Der Bundesfinanzhof hat diesen Sachverhalt komplett anders beurteilt als die Finanzämter. Im Todesjahr des Vermieters dürfen die im Rahmen der Verteilung nach § 82b EStDV noch nicht berücksichtigten Werbungskosten in voller Höhe beim Verstorbenen abgezogen werden (BFH, Urteil v. 10.11.2020, Az. XI R 31/19; veröffentlicht am 22.4.2021).

Lösung des Beispielsfalls nach der BFH-Rechtsprechung: In unserem Beispielfall dürften in der Anlage V 2021 von dem Mieteinnahmen im Januar also die kompletten 12.000 Euro Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Praxis-Tipp: Sollte der Sachbearbeiter dieses brandaktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs noch nicht kennen und in einem vergleichbaren Fall die verteilten Werbungskosten wegen Tod des Vermieters unter den Tisch fallen lassen, helfen nur ein Einspruch und der dezente Hinweis auf das neue Urteil des Bundesfinanzhofs.