Erbschaftsteuer Eigenheim: 10 Tipps, um ein Haus steuerfrei zu erben

Ein Familienheim kann steuerfrei geerbt werden. Für die Steuerfreiheit gelten jedoch strenge Regeln. Nach einem neuen Erlass kippt sie aber nicht, wenn die Immobilie durch höhere Gewalt zerstört wird.

Erbt ein Ehepartner ein Familienheim, muss er keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn er die geerbte Immobilie in den nächsten zehn Jahren bewohnt. - © Bianca Staas - stock.adobe.com

1. Grundsätze zur Erbschaftsteuer

Erbt ein Ehegatte von seinem verstorbenen Ehepartner eine Immobilie, bezieht das Finanzamt den Wert dieser Immobilie normalerweise in das erbschaftsteuerpflichtige Vermögen ein. Dem Ehegatten steht ein Freibetrag von 500.000 Euro zu. Nur wenn das geerbte Vermögen über 500.000 Euro liegt, fällt Erbschaftsteuer an. Erbt ein Kind eine Immobilie, hat es einen Erbschaftsteuerfreibetrag von 400.000 Euro. Insbesondere bei Immobilien wird der Erbschaftsteuerfreibetrag schnell um ein Vielfaches überschritten und der Erbe muss Erbschaftsteuer zahlen.

2. Ehegatte erbt Familienheim

Ist der verstorbene Ehegatte Eigentümer einer Immobilie, in der er bis zu seinem Tod gelebt hat, spricht man von einem sogenannten Familienheim. Der erbende Ehegatte muss unabhängig von der Größe der Immobilie und von deren Wert keinen Cent Erbschaftsteuer bezahlen, wenn er die geerbte Immobilie in den nächsten zehn Jahren zu eigenen Wohnzwecken nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG).

3. Kind erbt Familienheim

Verstirbt ein Elternteil und vererbt seinem Kind ein Familienheim, kann auch das Kind von der Steuerbefreiung profitieren (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Doch steuerfrei ist nur ein Familienheim bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Ist die Wohnfläche des geerbten Familienheims größer als 200 Quadratmeter, ist der übersteigende Teil erbschaftsteuerpflichtig. Voraussetzung für das steuerfreie Erben ist auch bei Kindern, dass das geerbte Familienheim vom Kind mindestens die nächsten zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.

4. Enkel erbt Familienheim

Erbt ein Enkelkind das Familienheim von einem Großelternteil, kann es nur steuerfrei erben, wenn sein Elternteil bereits verstorben ist. Bei Enkeln gilt wie bei erbenden Kindern, dass die Immobilie zehn Jahre lang zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden muss und dass bei Immobilien mit einer Wohnfläche von mehr als 200 Quadratmetern der Wert für den darüberliegenden Anteil der Erbschaftsteuer unterliegt.

5. Beendigung der Selbstnutzung

Endet die Selbstnutzung der geerbten Immobilie innerhalb des zehnjährigen Überwachungszeitraums und das Finanzamt bekommt Wind davon, gibt es kein Pardon. Es kippt in diesem Fall grundsätzlich die Steuerfreiheit rückwirkend und fordert die normalerweise fällig gewordene Erbschaftsteuer nach. Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser strengen Vorgehensweise. Trifft den Erben keine Schuld daran, dass er ausziehen muss, liegen also zwingend Gründe vor, die eine Selbstnutzung unmöglich machen, bleibt es ausnahmsweise bei der Erbschaftsteuerfreiheit. Zwingende Gründe sind beispielsweise der Tod des Erben innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums, die Pflegedürftigkeit des Erben und der damit verbundene Umzug in ein Pflegeheim oder die Zerstörung des geerbten Familieneigenheims durch höhere Gewalt.

6. Zerstörung durch höhere Gewalt

Ist ein Erbe innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums aus objektiv zwingenden Gründen daran gehindert, das geerbte Familienheim zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, ist die Steuerfreiheit nicht gefährdet. In einem gleich lautenden Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. Februar 2022 wurde klargestellt, dass solche objektiv zwingenden Gründe bei Zerstörung der geerbten Immobilie durch höhere Gewalt vorliegen. Mit höherer Gewalt sind Hochwasser, Starkregen, Unwetter, Sturm, Brand oder Explosion gemeint. Wurde also ein geerbtes Familienheim bei der Hochwasserkatastrophe im Juni 2021 in Deutschland komplett zerstört, darf das Finanzamt nicht an der Steuerfreiheit rütteln. Wichtige Aussage im gleichlautenden Erlass: Der Erbe ist nicht dazu verpflichtet, das durch höhere Gewalt zerstörte Familienheim wieder neu aufzubauen.

7. Beschädigung durch höhere Gewalt

Ist das Familienheim innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums durch höhere Gewalt "nur" beschädigt worden und zeitweise unbewohnbar, erwartet das Finanzamt, dass das geerbte Familienheim vom Erben saniert wird und dass er unverzüglich nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder einzieht und die geerbte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Zeit des Leerstands während der Sanierungsphase stellt keine Aufgabe der Selbstnutzung und damit nicht den Wegfall der Erbschaftsteuerfreiheit dar (R E 13.4 Abs. 6 Satz 4 ErbStG).

8. Besonderheiten beim Verstorbenen

Übrigens kann es mit dem steuerfreien Erben auch dann klappen, wenn der Verstorbene vor seinem Tod gar nicht mehr in seinem Familienheim gelebt hat. Unschädlich ist das Leerstehen des Familienheims vor dem Tod immer dann, wenn der Verstorbene wegen Pflege­bedürftigkeit (Pflegestufe 3) ins Pflegeheim umziehen musste. Beispiel: Ein Kind erbt vom Vater dessen Familienheim, das die letzten beiden Jahre leer stand, da der Vater im Pflegeheim betreut werden musste. Das Kind zieht unverzüglich nach dem Todesfall ins Familienheim des verstorbenen Vaters ein.

Folge: Dauert die Selbstnutzung des geerbten Familienheims durch das Kind mindestens zehn Jahre, fällt keine Erbschaftsteuer an.

9. Besonderheit bei der Selbstnutzung

Damit es mit der Steuerbefreiung klappt, erwartet das Finanzamt, dass das Kind die Immobilie "unverzüglich" zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Im Gesetz steht zwar keine zeitliche Vorgabe, in verschiedenen Urteilen wurde als unverzüglich ein Zeitraum von bis zu sechs Monaten gesehen. Zieht ein Erbe also erst nach acht Monaten ins geerbte Familienheim, wird es mit der Steuerfreiheit eher nichts. Nur wenn wirklich gute Gründe dafür vorliegen, warum das geerbte Familienheim nicht früher bezogen werden könnte, kommt auch ein späterer Einzug in Betracht. Mögliche Gründe: Familienheim war baufällig und die Sanierung erst nach sechs Monaten abgeschlossen oder Erbstreitigkeiten.

10. Für Nachweise sorgen

Weil das Finanzamt bei der Steuerbefreiung von Familienheimen bei der Erbschaftsteuer sehr streng ist, sollte man alle erdenklichen Nachweise aufbewahren, die entweder plausible Gründe liefern, warum die Immobilie innerhalb des Zehn-Jahreszeitraums nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden konnte oder warum die Immobilie erst nach mehr als sechs Monaten erstmals zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Nachweise wären Fotos von Schäden, Gutachten, Schriftverkehr.