Altersversorgung Immobilienverrentung – klingt gut, aber passt selten

Immer mehr Menschen möchten das Kapital, das in der eigenen Immobilie steckt, im Alter nutzen. Doch sind die zunehmenden Angebote auch ­sinnvoll? Eine Einordnung.

Die Werbeanzeigen ähneln sich. Glückliche Senioren strahlend vor dem eigenen Kamin, mit den Enkeln im Garten oder auf dem Liegestuhl am Strand. Die Aussage: Wir helfen Ihnen, alle finanziellen Sorgen loszuwerden – und Ihr Alter in Wohlstand zu genießen.

Und tatsächlich klingt die Idee, die sich an ältere Immobilienbesitzer richtet, auf den ersten Blick völlig einleuchtend: Einfach das Vermögen, das sie sich erarbeitet haben, wieder zu Bargeld machen. Denn nicht wenige „Häuslebauer“ haben ihr Wohneigentum im Alter zwar abgezahlt, weil jedoch fast jeder Cent in die Immobilie investiert wurde, bleibt ihnen am Ende nur wenig Geld zum Leben.

Nicht jedes Angebot ist für jeden geeignet

Die Lösungen, die sich hinter den bunten Bildern verbergen, unterscheiden sich deutlich. Das fängt an bei verschiedenen Modellen der Immobilienverrentung und reicht über unterschiedliche Konzepte des (Teil-)Verkaufs bis zum Umkehrdarlehen.

Allerdings ist längst nicht jedes Angebot auch für jeden geeignet, wie sowohl Vermögensberater als auch Verbraucherschützer immer wieder betonen. Oder wie Fabian Frey, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum, es ausdrückt "In sehr vielen Fällen gibt es bessere Lösungen."

Doch schauen wir uns die Angebote zunächst einmal an, im Wesentlichen gibt es drei Grundkonstrukte:

1. Verkauf für Leibrente
   Die bekannteste und älteste Form, die eigene Immobilie wieder in „Bares“ zu verwandeln, ist wohl die Leibrente, sie hat ihren Ursprung bereits im 18. Jahrhundert. Moderne Angebote beinhalten den Tausch des Eigenheimes oder der Eigentumswohnung ge­­gen einen festen monatlichen Betrag und ein lebenslanges Wohnrecht.
2. Verkauf gegen Nießbrauch
   Neu hinzugekommen sind vor ein paar Jahren Anbieter, die Verkäufern statt des Wohnrechts noch weitergehende Rechte an ihren ehemaligen Immobilien einräumen, nämlich ein sogenanntes Nießbrauchrecht (BGB § 1030 ff). Danach kann der Nießbrauchnehmer das Objekt selbst weiter nutzen, er kann aber auch – wie es im Amtsdeutsch heißt – die Früchte daraus ziehen, sprich: vermieten. In der Praxis bedeutet dies, dass ihm beispielsweise bei einem späteren Umzug in ein Pflegeheim die Miete zufließt. Außerdem erhält er für den Verkauf keine Rente, sondern eine Einmalzahlung.
3. Teilverkauf
   Ebenfalls deutlich jünger als die Idee der Leibrente ist das Konzept des Teilverkaufs, das erst in den letzten Jahren aufkam. Auch große Makler-Unternehmen wie Engel & Völkers Liquid Home sind inzwischen in das Geschäft eingestiegen. Eigentümer verkaufen nicht die gesamte Immobilie, sondern nur einen Teil, beispielsweise 20 oder 30 Prozent – und zahlen dann für diesen Teil Miete.
4. Umkehrdarlehen
   Die Idee des Umkehrdarlehens kommt aus den USA. Hier wird nicht verkauft, sondern die Immobilie dient als Sicherheit für regelmäßige Zahlungen an den Eigentümer. Die Schuldenlast beginnt dabei klein und wird immer größer, daher spricht man vom Umkehrdarlehen. Angeboten wird dieses Konzept nur von Unternehmen mit Bankzulassung.

Schon die reine Übersicht zeigt, wie komplex das Thema ist. Einmal gibt es einen kompletten Eigentümerwechsel, einmal kommt ein Eigentümer hinzu und einmal, ändert sich an den Eigentumsverhältnissen zu­­nächst einmal nichts. Zudem sind alle Modelle natürlich mit speziellen Nachteilen und Risiken behaftet. So haben Nießbrauchnehmer beispielsweise weiterhin den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand zu tragen, dürfen aber dennoch die Immobilie nicht wesentlich verändern. Eine Leibrente dagegen ist steuerpflichtig und wird eventuell später auf eine Witwenrente angerechnet.

Und zwei ganz eklatante Nachteile haben zudem alle Konstrukte ge­meinsam, wie Experte Frey erläutert. Der Erste, sie schaffen neue Abhängigkeiten, und der zweite: „Sie kosten viel Geld.“ Dass ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht den Verkaufserlös erheblich mindern, versteht sich dabei fast von selbst. Aber auch beim Teilverkauf oder bei Umkehrdarlehen können die wirtschaftlichen Nachteile erheblich sein.

Sehr unterschiedliche Ausgestaltungen

Wie viel das im Einzelnen ausmachen kann, lässt sich im aktuellen E-Book "Immobilienverrentung" nachlesen, das die Verbraucherzen­tralen herausgegeben haben. So rechnen die Autoren für das Umkehrdarlehen vor, dass ein Auszahlungsbetrag von insgesamt 50.000 Euro über 19 Jahre am Ende 150.000 Euro kostet. Daneben sind die Eigentümer aber auch weiterhin für alle Instandhaltungskosten und mögliche Sanierungen zuständig.

Hinzu kommt, dass es vor allem für die Varianten Leibrente, Nießbrauch und Teilverkauf sehr unterschied­liche Ausgestaltungsmöglichkeiten gibt. Interessenten müssen hier also genau aufpassen, worauf sie sich einlassen. So kann die Laufzeit bei der Leibrente beispielsweise durch den Auszug oder erst durch den Tod enden. Im ersten Fall kann viel Geld verloren gehen.

Und Teilverkäufer beispielsweise sollten unbedingt darauf achten, was passiert, wenn sie oder die Erben später komplett verkaufen möchten. Bei fast allen Anbietern fallen dann noch einmal weitere und teils sehr hohe Gebühren an. Zudem sichern sich einige Anbieter auch gegen Wertverluste ab. Sprich: Der Anbieter bekommt mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von x Prozent Nebenkosten als "Minimum­anteil" zurück.

Unbedingt von unabhängigem Experten beraten lassen

Wer sich mit dem Gedanken an eine Immobilienverrentung befasst, auch das stellt Frey klar, der sollte sich unbedingt vor Abschluss eines Vertrages von einem unabhängigen Experten beraten lassen – auch weil es sich "um einen wahnsinnig zersplitterten Markt handelt". Neben seriösen Anbietern gibt es auch schwarze Schafe. Was unter anderem daran liegt, so auch die Kritik der Verbraucherzentralen, dass die Politik es bis heute in vielen Bereichen versäumt hat, grundlegende Regulierungen im Sinne des Verbraucherschutzes zu schaffen.

Wichtig, so Frey, sei dabei auch die eigene Motivation auf den Prüfstand stellen. Denn oftmals sind es emotionale Aspekte, die Senioren empfänglich machen für teure und nachteilige Verrentungsmodelle. Dabei die wichtigste Frage, die sich Betroffene stellen müssen: Ist es wirklich sinnvoll, wohnen zu bleiben? Oder kann vielleicht auch ein Verkauf mit gleichzeitiger Verkleinerung eine gute Lösung sein. "In jedem Fall lässt sich mit diesem Modell der bestmögliche Preis erzielen", so Frey.

Familiäre oder private Lösung kann sich lohnen

Eigenheimbesitzer können zudem auch über das Thema Erbbaurecht nachdenken. Hierbei werden Immobilie und Grundstück getrennt, nur das Haus wird verkauft, und der Verkäufer erhält eine Erbpacht. Zudem, so Frey, kann es sich auch lohnen, nach einer familiären oder privaten Lösung für einen Kredit oder eine Verrentung zu suchen. So spart man sich gleichzeitig auch die hohen Provisionen für die Vermittler.

Doch gibt es wirklich überhaupt keine Gründe für Verrentungsmodelle? Doch, sagen Experten, in Einzelfällen schon, beispielsweise wenn es ohnehin keine Erben gibt. Oder wenn Pflichtteilsansprüche abgewehrt werden sollen – beispielsweise, wenn nach dem Tod eines Partners der andere in der Immobilie wohnen bleiben soll, aber eines der Kinder auf Auszahlung des Pflichtteils bestehen würde. Nach einer Verrentung ist nur noch das vorhandene Bargeld Be­­standteil der Erbmasse.

Kostenloser Download unter Ratgeber Immobilienverrentung