Beim Kauf einer Immobilie, die vermietet werden soll, müssen Sie drei Jahre lang aufpassen, dass die Sanierungskosten nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreisanteils für das Gebäude betragen. Wird die 15 Prozent-Grenze überschritten, liegen nämlich keine sofort abziehbaren Werbungskosten vor. Die Sanierungskosten dürfen dann nur gestreckt über 50 Jahre mit der Gebäudeabschreibung als Werbungskosten geltend gemacht werden.
1. Gebäudewert aus Kaufpreis ist entscheidend
Damit Sie die Renovierungskosten kalkulieren können, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf anfallen dürfen, brauchen Sie zuerst den Gebäudewert, der im Kaufpreis steckt. Dazu rechnen Sie noch die Grunderwerbsteuer dazu, die auf den Kaufpreis entfällt.
Beispiel 1:
Sie kaufen eine Immobilie für 200.000 Euro und zahlen dafür noch 13.000 Euro Grunderwerbsteuer. Der Gebäudeanteil beträgt 80.000 Euro (= 40% bezogen auf den Gesamtkaufpreis). Auch die Grunderwerbsteuer ist dann noch zu 40% dem Gebäudewert zuzurechnen. Der Gebäudewert beträgt also insgesamt 85.200 Euro.
2. Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren beachten
Die Sanierungs- und Reparaturkosten dürfen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf nicht mehr als 15% des Gebäudewerts betragen. Bei Handwerkerkosten geht das Finanzamt immer von den Nettopreisen aus.
Beispiel 2:
Für die in Beispiel 1 gekaufte Immobilie fallen in den nächsten drei Jahren nach dem Kauf Sanierungskosten von a) 12.000 Euro zzgl. 2.280 Euro Umsatzsteuer oder b) 15.000 Euro zzgl. 2.850 Euro Umsatzsteuer an.
| Variante a | Variante b | |
| Gebäudewert | 85.200 Euro | 85.200 Euro |
| Sanierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf | 12.000 Euro | 13.000 Euro |
| Sanierungskosten im Verhältnis zum Gebäudewert | 14% | 15,25% |
| Folge | Sanierungskosten sind sofort als Werbungskosten abziehbar | Sanierungskosten sind nur im Rahmen der Gebäudeabreibung als Werbungskosten abziehbar (260 Euro pro Jahr in den nächsten 50 Jahren) |
3. Endgültige Steuerbescheide schützen Sie nicht
Stellt das Finanzamt fest, dass die Renovierungskosten für eine vermietete Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15% des Gebäudewerts betragen, hilft es Ihnen leider nicht, dass für die ersten beiden Jahre der sofortige Werbungskostenabzug anerkannt wurde und dass die Steuerbescheide bereits bestandskräftig sind. Das Finanzamt ändert diese Steuerbescheide einfach und wirft den Werbungskostenabzug raus – es drohen also nachträgliche Steuernachzahlungen. dhz
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