Egal ob Wohnhaus oder Firmengebäude: Wer eine Immobilie besitzt, muss Grundsteuer bezahlen – allerdings gibt es Unterschiede je nach Alter der Immobilie, Ausstattung und Grundstücksart. Warum die Ermittlung der Steuerhöhe aktuell angezweifelt werden kann und welche Sparmöglichkeiten es gibt.
Eigentümer von Immobilien müssen jedes Jahr Grundsteuer an die Gemeinde zahlen. Die Grundsteuer wird anders als die Einkommensteuer unabhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit des Grundstückseigentümers erhoben. Im Fachjargon spricht man von einer Objektsteuer .
Von Bedeutung sind in der Praxis zwei Musterprozesse beim Bundesverfassungsgericht und die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen zu können.
Was sind die Grundzüge zur Grundsteuer?
Sind Sie Eigentümer von Grundbesitz in Deutschland, setzt die Gemeinde Grundsteuer fest, die sie in aller Regel zu folgenden Fälligkeitsterminen von Ihrem Konto abbucht:
| Quartal 1 | Quartal 2 | Quartal 3 | Quartal 4 |
| 15. Februar | 15. Mai | 15. August | 15. November |
Die Grundsteuer wird in Co-Produktion zwischen Finanzämtern und Gemeinden nach folgendem Schema festgesetzt:
| vom Finanzamt festgesetzter Einheitswert | ………. Euro | |
| x | vom Finanzamt festgesetzte Steuermesszahl je nach Art des Grundbesitzes (unbebaut, Betriebsvermögen, Einfamilienhaus, etc.) | x …………… |
| = | Steuermessbetrag | ………. Euro |
| x | von der Gemeinde festgelegter Hebesatz | x …………… |
| = | Grundsteuer | ………. Euro |
Wie hoch sind die Hebesätze zur Grundsteuer?
Eine Übersicht zu den Grundsteuersätzen des Jahres 2014 je nach Gemeinde finden interessierte Eigentümer von Grundbesitz in Deutschland hier .
Warum laufen zur Grundsteuer zwei Musterprozesse?
Beim Bundesverfassungsgericht sind zwei Musterprozesse anhängig (Az. 1 BvR 456/12 und 2 BvR 287/11). Hintergrund dieser beiden Verfahren ist die Höhe des Einheitswerts. Der Einheitswert beruht für Grundbesitz in den alten Bundesländern auf Wertverhältnissen zum 1. Januar 1964 und für Grundbesitz in den neuen Bundesländern sogar auf Wertverhältnissen zum 1. Januar 1935.
Zusätzlich hängt die Höhe der Grundsteuer von der Grundstücksart, dem Alter einer Immobilie und der Ausstattung ab. Es ist zweifelhaft, ob diese Grundlage zur Ermittlung der Grundsteuer noch zeitgemäß ist.
| Praxis-Tipp: Grundsteuerbescheide sind nach § 165 Abgabenordnung hinsichtlich dieser Verfassungsfragen offen. Entscheiden die Richter des Bundesverfassungsgerichts zugunsten von Grundbesitzeigentümern, dass die Grundsteuer verfassungswidrig ist, werden die Gemeinden die Grundsteuerbescheide automatisch ändern, zu viel erhobene Steuern zurückzahlen oder die Grundsteuer in Zukunft nach neuen Regeln ermitteln. |
Trotz der verfassungsrechtlichen Bedenken muss die Grundsteuer also an die Gemeinde überwiesen werden. Nur wenn das Bundesverfassungsgericht für rückwirkende Zeiträume die Verfassungswidrigkeit feststellen würde, bekämen Eigentümer von Grundbesitz die Grundsteuer zurückerstattet .
Unter welchen Voraussetzungen winkt ein Teilerlass der Grundsteuer?
Können trotz erheblicher Bemühungen Immobilien nicht oder nicht das ganze Jahr über vermietet werden, kann das zum teilweisen Erlass der Grundsteuer führen. Voraussetzungen für den teilweisen Grundsteuererlass:
- Liegt der Mietertrag um mehr als 50 Prozent unter dem Mietertrag des Vorjahrs, kommt ein Grundsteuererlass von 25 Prozent in Betracht.
- Die Hälfte der Grundsteuer wird erstattet, wenn der Mietertrag in voller Höhe ausgefallen ist,
Neben den niedrigeren Mieten muss der Vermieter der Gemeinde auch nachweisen, dass er die Ertragsminderung nicht selbst zu vertreten hat. Nachweise sind hier beispielsweise Unterlagen zu Vermietungsbemühungen (z.B. Inserate in Zeitungen, Renovierungsmaßnahmen, Beauftragung eines Maklers, etc.).
| Praxis-Tipp: Der Antrag auf teilweise Erstattung der Grundsteuer wegen geminderter Mieterträge muss der Gemeinde bis zum 31.3. des Folgejahrs zugeleitet werden. Beispiel: Der Antrag auf Teilerlass der Grundsteuer 2014 muss bis spätestens 31.3.2015 bei der Gemeinde eingehen. Wird diese Frist nicht eingehalten, ist der Teilerlass der Grundsteuer nicht mehr möglich. |
kös