Wer eine renovierungsbedürftige Immobilie kauft, muss steuerlich einen 3-Jahresplan haben. Denn betragen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts, dürfen sie bei Vermietung der Immobilie nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Die Renovierungskosten stellen bei Überschreitung dieser 15-Prozent-Höchstgrenze so genannte "anschaffungsnahe Aufwendungen" dar, die sich nur über die 50jährige Abschreibungsdauer als Werbungskosten auswirken dürfen. Da Vermieter jedoch mit schnellen Steuervorteilen kalkulieren, ist das ein ungewünschtes Ergebnis. Um steuerlich optimal zu fahren, empfiehlt sich folgende Vorgehensweise beim Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie, die vermietet werden soll:
- Schritt 1: Halten Sie bereits im Notarvertrag über den Kauf der Immobilie fest, wie hoch die Kaufpreisanteile für den Grund und Boden und für das Gebäude jeweils sind.
- Schritt 2: Stellen Sie einen Plan auf, wie hoch die Kosten für die Renovierung in den ersten drei Jahren ausfallen dürfen und halten Sie sich an den Plan.
Problemfall Kaufpreisaufteilung
Zum Problemfall kann es kommen, wenn im Notarvertrag nur ein Gesamtkaufpreis steht und das Finanzamt dem Grund und Boden der Immobilie einen höheren Kaufpreisanteil zuordnet. Deshalb ist Schritt 1 elementar für die steueroptimale Behandlung von Renovierungskosten.
Beispiel: Sie haben im Notarvertrag keine Aufteilung des Kaufpreises von 200.000 Euro in Grund und Boden und Gebäude vorgenommen. Sie schätzen den Gebäudewert mit 160.000 Euro und den Grund- und Bodenwert mit 40.000 Euro. Das Finanzamt hingegen kommt zu einem Gebäudewert von 100.000 Euro und einem Grund- und Bodenwert von 100.000 Euro. Das hat auf die 15-Prozent-Grenze folgende Auswirkung:
| Aufteilung durch Vermieter | Aufteilung durch Finanzamt | |
| Gebäudewert | 160.000 Euro | 100.000 Euro |
| Schädliche 15%-Grenze innerhalb des Dreijahreszeitraums | 24.000 Euro | 15.000 Euro |
Weitere Steuertipps gibt es imDHZ-Steuerarchiv . dhz