Die Zinsen sind niedrig. Immobilien- und Grundstückskäufe sind attraktiv. Doch wer sein Geld so angelegt, darf die Grunderwerbsteuer nicht vergessen. Sie unterscheidet sich je nach Bundesland. Zusätzlich spielt die Bebauung eine Rolle. So rechnen Sie.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird immer dann fällig, wenn sich das Eigentum an einem Grundstück ändert. Die Höhe hängt davon ab, in welchem Bundesland sich das Grundstück befindet und ob das Finanzamt bei einem unbebauten Grundstück von einem einheitlichen Vertragswerk ausgeht und ein erst noch in Bebauung befindliches Gebäude in die Ermittlung der Grunderwerbsteuer einbezieht.
Grunderwerbsteuer kann auch anfallen, wenn sich auch durch den Gesellschafterwechsel in einer Personengesellschaft ergeben.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer kann von jedem Bundesland eigenständig festgelegt werden. Hier eine Übersicht über die derzeit gültigen Grunderwerbsteuersätze (Stand Anfang September 2014):
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 6,5% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hessen | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 5,0% |
Beispiel: Kaufen Sie in Bayern ein Betriebsgrundstück für 200.000 Euro, müssen Sie 7.000 Euro Grunderwerbsteuer ans Finanzamt überweisen. Hätte der Kauf in Schleswig-Holstein stattgefunden, wären 13.000 Euro Grunderwerbsteuer fällig geworden.
Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?
Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung. Unter Gegenleistung fällt alles, was der Grundstückskäufer aufwendet, um das Grundstück zu erhalten. Typische Kosten, die als Gegenleistung behandelt werden, sind
- der Kaufpreis
- übernommene Verbindlichkeiten
- Erbbauzins
Praxis-Tipp: Stecken im Kaufpreis für ein Grundstück auch Kosten für Inventar (Schränke, Einbauküche, Werkzeuge oder Maschinen), sollten die Kaufpreisanteile im Notarvertrag getrennt werden, denn Grunderwerbsteuer wird nur für die Grundstückskosten fällig.
Beispiel: Sie kaufen im Saarland ein Gebäude mit Werkstatthalle. In dem Kaufpreis von 100.000 Euro stecken 20.000 Euro für Maschinen, die sich in dem Gebäude befinden.
Folge: Wird der Kaufpreis im Notarvertrag aufgeteilt, beträgt die Grunderwerbsteuer 5.200 Euro (80.000 Euro x 6,5%).
Was versteht man unter einem einheitlichen Vertragswerk?
Bei einem einheitlichen Vertragswerk besteuert das Finanzamt nicht nur den Kauf einer Immobilie, sondern auch die Kosten für die bevorstehende Bebauung des Grundstücks. Das ist immer dann der Fall, wenn der Käufer ein unbebautes Grundstück erwirbt und der Kauf nur möglich war, weil der Verkäufer bestimmen kann, wer das Grundstück bebaut.
Beispiel: Sie kaufen ein unbebautes Grundstück für 50.000 Euro. Im Notarvertrag legt der Verkäufer des Grundstücks fest, dass seine eigene Firma die Bebauung vornehmen wird (Baukosten 200.000 Euro).
Folge: Hier liegt ein einheitliches Vertragswerk vor. Das Finanzamt wird die Grunderwerbsteuer deshalb auf die 250.000 Euro berechnen.
Praxis-Tipp: Dieses nachteilige einheitliche Vertragswerk lässt sich verhindern, wenn Sie sich ein unbebautes Grundstück kaufen und völlig frei entscheiden können, wer es bebauen darf.
Welche Besonderheiten gibt es bei der Grunderwerbsteuer?
Hier einige Besonderheiten, die bei der Grunderwerbsteuer im Rahmen mit dem Eigentumswechsel an einem Grundstück zu beachten sind:
- Grundstückserwerbe durch den Ehegatten oder durch den Partner im Rahmen einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lösen keine Grunderwerbsteuer aus.
- Der Wechsel der Gesellschafter einer Personengesellschaft mit Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 95 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter übergehen.
- Am 1. Juli 2015 wurde in Brandenburg der Grunderwerbsteuersatz von fünf Prozent auf 6,5 Prozent erhöht. Maßgeblich für den Steuersatz ist der Zeitpunkt der Unterzeichnung des Notarvertrags. Wurde der Kaufvertrag beim Notar am 5. Juni 2015 unterzeichnet, werden nur fünf Prozent Grunderwerbsteuer fällig, selbst wenn der Übergang von Nutzen und Lasten erst nach dem 1. Juli 2015 erfolgt. kös