Das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofes erlaubt es Mietern zukünftig, Betriebskostenvorauszahlungen auch dann zu kürzen, wenn sie die fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert, und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben.
"Damit wird die Mieterposition beim Thema Betriebskosten eindeutig gestärkt", kommentierte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), das jetzt veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofes. Bei der Anpassung der laufenden Vorauszahlungen kommt es immer auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung an und nicht auf das formale Abrechnungsergebnis des Vermieters. Das hatte der Bundesgerichtshof bereits vor knapp einem Jahr entschieden
Die Betriebskostenabrechnung des Vermieters hatte ursprünglich eine Nachforderung in Höhe von 84,26 Euro ausgewiesen. Der Mieter rechnete nach und kam zu einem völlig anderen Ergebnis. Ihm stand danach ein Guthaben von 376,49 Euro zu. Der Mieter kürzte daraufhin seine laufenden Vorauszahlungen um 30 Euro und verrechnete sein Betriebskostenguthaben mit der nächsten Monatsmiete.
Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Beanstandet er inhaltliche Fehler in der Vermieterabrechnung und errechnet er das zutreffende Abrechnungsergebnis selbst, dann darf er die laufenden Vorauszahlungen entsprechend korrigieren. In diesem Fall also kürzen. Außerdem, so die Karlsruher Richter, darf der Mieter das von ihm selbst errechnete Betriebskostenguthaben mit der Mietforderung des Vermieters verrechnen. Er muss sich nicht auf irgendwelche Zurückbehaltungsrechte verweisen lassen.
"Das Ergebnis der Betriebskostenabrechnung ist für die Höhe der laufenden Vorauszahlungen entscheidend", so Siebenkotten weiter. Nach dem Gesetz darf der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen, wenn die Abrechnung ein Saldo zu seinen Gunsten ausweist. Im umgekehrten Fall, bei einem Saldo zu Gunsten des Mieters, darf der die Vorauszahlungen von sich aus entsprechend kürzen.
"Grundlage für eine Veränderung der Vorauszahlungsbeträge ist aber immer die fehlerfreie, inhaltlich richtige Abrechnung. Sonst wäre der Mieter bei einer falschen Abrechnung des Vermieters doppelt bestraft. Er müsste zunächst eine Nachforderung des Vermieters zahlen und dann noch höhere monatliche Vorauszahlungen leisten. Das wäre ein absurdes Ergebnis", sagt Siebenkotten abschließend. dapd/DMB