In diesem Jahr müssen sich Hauseigentümer wieder auf einige Neuerungen einstellen. Diese betreffen vor allem verschiedene steuer-, energie- und mietrechtliche Änderungen. Dazu zählen etwa Neuregelungen bei der verbilligten Wohnraumüberlassung und auch Änderungen bei den Förderprogrammen der KfW Bankengruppe.
Mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 wurden zum Jahreswechsel unter anderem die Regelungen zur verbilligten Vermietung von Wohnungen neu geregelt. Seit dem 1. Januar 2012 entfällt dabei für viele Vermieter die bislang gegenüber dem Finanzamt vorzunehmende aufwendige Totalüberschussprognose. Dies kann zu einer Vereinfachung führen. Andererseits müssen diejenigen Vermieter, die von ihren Mietern jetzt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete verlangen, damit rechnen, dass das Finanzamt die im Zusammenhang mit den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stehenden Werbungskosten (z. B. Abschreibungen, Zinskosten oder Verwaltungsausgaben) nur noch anteilig anerkennt.
Dabei ist es unerheblich, ob es sich bei den Mietern um Angehörige oder fremde Dritte handelt. Vermieter, die in den vergangenen Jahren in laufenden Mietverhältnissen keine Mieterhöhung vorgenommen haben, sollten folglich ihre Mieten mit den ortsüblichen Mieten vergleichen. Handlungsbedarf besteht insbesondere für Vermieter, die bislang eine Miete in Höhe von 56 bis 66 Prozent der üblichen Marktmiete verlangen und dabei eine positive Überschussprognose vorweisen konnten. Gegebenenfalls muss aus steuerlichen Gründen die Miete erhöht werden, insbesondere dann, wenn sich herausstellt, dass die ortsübliche Marktmiete in der Vergangenheit stark gestiegen ist.
Grunderwerbsteuer: Anhebung in weiteren Ländern
Die Höhe der Grunderwerbsteuer legen die Länder fest. Bundesweit ist ein Trend zu immer höheren Sätzen festzustellen (siehe unten), der sich auch 2012 fortsetzt. Künftig sollen zudem alle Immobilientransaktionen über die Notare elektronisch an die Finanzbehörden übermittelt werden, um den Steuervollzug zu verbessern.
Grunderwerbsteuersatz 2011/2012
Baden-Württemberg: 5,0 (seit 5. November 2011)
Bayern: 3,5
Berlin: 4,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012)
Brandenburg: 5,0 (seit 1. Januar 2011)
Bremen: 4,5 (seit 1. Januar 2011)
Hamburg: 4,5 (seit 1. Januar 2009)
Hessen: 3,5
Mecklenburg-Vorpommern: 3,5 (geplant: 5 Prozent ab 2012)
Niedersachsen: 4,5 (seit 1. Januar 2011)
Nordrhein-Westfalen: 5,0 (seit dem 1. Oktober 2011)
Rheinland-Pfalz: 5,0 (ab dem 1. März 2012)
Saarland: 4,0 (seit 1. Januar 2011)
Sachsen: 3,5
Sachsen-Anhalt: 4,5 (seit 1. März 2010)
Schleswig-Holstein: 5,0 (seit 1. Januar 2012)
Thüringen : 5,0 (seit 7. April 2011)
Einspeisevergütung für Solarstrom
Private Eigentümer, die Anfang dieses Jahres damit beginnen, mittels Fotovoltaikanlagen produzierten Strom in das öffentliche Stromnetz einzuspeisen, erhalten für kleinere Anlagen mit bis zu 30 kW-Leistung 24,43 Cent je Kilowattstunde. Dies gilt für Dachanlagen. Damit sinkt die Vergütung für neu installierte Anlagen um 15 Prozent gegenüber 2011. Ab dem 1. Juli 2012 soll diese Einspeisevergütung weiter reduziert werden. Die Höhe ist derzeit aber unklar und hängt davon ab, wie viele Solaranlagen noch neu installiert werden.
Immobilienbewertung
Für Bewertungsstichtage seit dem 14. Dezember 2011 kann in den Fällen, in denen der für die Bewertung eines bebauten Grundstücks notwendige Bodenrichtwert durch die kommunalen Gutachterausschüsse nicht ermittelt worden ist, der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Grundstücke abgeleitet werden. Dies gilt sowohl für die Erbschaft- und Schenkungsteuer, als auch für die Grunderwerbsteuer. Die Gesetzesänderung ist eine Reaktion auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 25. August 2010, Az. II R 42/09), wonach bei einer Immobilienbewertung durch die Finanzämter lediglich der Gebäudewert anzusetzen ist und nicht der Grundstückswert, wenn der örtliche Gutachterausschuss keinen Bodenwert ermittelt hat.
Die für die erbschaftsteuerliche Wertermittlung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren erforderliche Gebäudeherstellungskostentabelle wurde an die Baupreisentwicklung angepasst. Hierdurch ergeben sich in einigen Fällen spürbar höhere Werte bei der Immobilienbewertung
KfW-Förderprogramme
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat einige Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen beschlossen:- Einstellung des Programmes "Wohnraum modernisieren": Die Förderung von allgemeinen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen über das Programm "Wohnraum modernisieren" ist zum Jahresende 2011 ausgelaufen.
- Fortführung des Programms "Altersgerecht umbauen": Das Programm "Altersgerecht umbauen" wird seit dem 1. Januar 2012 aus den Mitteln der KfW gespeist. Die Zinssubventionierung durch die KfW wird allerdings nicht im gleichen Umfang wie bisher erfolgen. Dadurch steigen die Zinssätze deutlich. Die Zuschussvariante entfällt seit 1. Januar 2012 ganz.
- Aufhebung des maximalen Finanzierungsanteils und Reduzierung des Förderhöchstbetrages im KfW-Wohneigentumsprogramm: Den maximalen Finanzierungsanteil des KfW-Wohneigentumsprogramms in Höhe von 30 Prozent der Herstellungskosten gibt es seit dem 1. Januar 2012 nicht mehr. Gleichzeitig wird der Förderhöchstbetrag auf 50.000 Euro reduziert.
- Neues KfW-Förderprogramm "Energetische Stadtsanierung": Seit dem 1. Januar 2012 bietet die KfW ein neues Förderprogramm an. Unter dem Namen "Energetische Stadtsanierung" vergibt die KfW Zuschüsse für die Erstellung integrierter Quartierskonzepte für energetische Sanierungs-maßnahmen. Ebenfalls bezuschusst werden kann ein Sanierungsmanager, der die Planung sowie die Realisierung der in den Konzepten vorgesehenen Maßnahmen begleitet und koordiniert.