Immobilienverkauf 4 Steuertipps zum Verkauf privater Immobilien

Verkauft ein Steuerzahler seine private Immobilie, macht er damit meist einen hübschen Gewinn. Denn die Immobilienpreise steigen seit Jahrzehnten unaufhörlich. Kleiner Wermutstropfen: In manchen Fällen muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Hier 4 Steuertipps, die Verkäufer privater Immobilien kennen sollten.

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Verkauft ein Steuerzahler seine private Immobilie, macht er damit meist einen hübschen Gewinn. Denn die Immobilienpreise steigen seit Jahrzehnten unaufhörlich. - © Vittaya_25 - stock.adobe.com

Wer seine private Immobilie verkauft, macht aktuell meistens Gewinn. Die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke steigen seit Jahrzehnten. In manchen Fällen muss der Veräußerungsgewinn allerdings versteuert werden. Mit diesen vier Tipps lassen sich Steuern sparen:

Steuertipp 1: 10-Jahresfrist beachten

Verkaufen Sie eine private Immobilie, die Sie vermietet haben, müssen Sie nur dann einen Gewinn versteuern, wenn zwischen dem An- und Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind. Man spricht hier von einem so genannten privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Bei Berechnung der 10-Jahresfrist ist jeweils das Datum des unterzeichneten Notarvertrags maßgeblich.

Steuertipp 2: Ausnahme bei Eigennutzung

Ausgenommen von der Besteuerung sind Verkaufsgewinne, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Das bedeutet: Liegt eine dieser beiden Voraussetzungen vor, kann die Immobilie auch innerhalb des 10-Jahreszeitraums steuerfrei verkauft werden.

Praxis-Tipp: Bei der 2. Variante ist eine Besonderheit zu beachten. Um die Besteuerung zu verhindern, genügt es, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, im Jahr vor dem Verkauf ganzjährig und im Jahr davor wieder an mindestens einen Tag im Jahr.

Steuertipp 3: Risiko Zwangsversteigerung

Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der 10-Jahreszeitraums zwangsversteigert und es wird eine Gewinn erzielt, darf das Finanzamt den Veräußerungsgewinn trotzdem nach § 23 EStG besteuern. Es kommt also nicht darauf an, warum die Immobilie verkauft wurde (FG Düsseldorf, 26.11.2020, Az. 2 V 2664/20).

Praxis-Tipp: Eine Besonderheit ist bei Berechnung der 10-Jahresfrist zu beachten. Beginn der Fristberechnung bei einer Zwangsversteigerung ist der Tag der Abgabe des Meistgebots.

Steuertipp 4: Verkauf eines Gartenhauses

Was passiert, wenn ein Steuerzahler sein Gartenhaus im Schrebergarten mit Gewinn verkauft und das Gartenhaus – obwohl das baulich verboten war – im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat? Schlechte Nachricht: Der Gewinn muss versteuert werden. Denn da das dauerhafte Bewohnen des Gartenhauses in einem Schrebergarten in der Regel untersagt ist, gilt das Gartenhaus als nicht zu Wohnzwecken genutzt (Finanzgericht München, Urteil v. 15.9.2020, Az. 2 K 1316/19; Revision beim Bundesfinanzhof, Az. IX R 5/21).

Praxis-Tipp: Das Urteil hat zwei Signalwirkungen. Verkaufen Sie ein Gartenhaus in einem Schrebergarten, müssen Sie bei der Kaufpreisfindung Steuern auf den Verkaufsgewinn einkalkulieren. In einem vergleichbaren Fall sollten Sie gegen den Steuerbescheid, in dem das Finanzamt den Verkauf des Gartenhauses besteuert, Einspruch einlegen und ein Ruhen des Einspruchsverfahrens bis zur Entscheidung des Bundesfinanzhofs beantragen.