Unternehmensführung -

Mitarbeiterwohnungen Werkswohnungen: Vorteil für Chef und Mitarbeiter

Angesichts von Fachkräftemangel und Wohnungsnot in Ballungsräumen erleben Werkswohnungen wieder einen Aufschwung. Unternehmen wollen damit bei ihren Mitarbeitern punkten. Beschäftigte müssen aber ein paar Feinheiten beachten.

Ein traditionelles Familienunternehmen in dritter Generation: Die Bäckerei Häussler ist in Memmingen eine Institution. 16 Filialen gehören zu dem mittelständischen Handwerksbetrieb, das Geschäft mit Brot und Brötchen läuft. Und dennoch fällt es dem Unternehmen immer schwerer, Arbeitskräfte für seine verschiedenen Standorte zu finden. Geschäftsführer Hermann Markus Häußler hat sich deshalb etwas einfallen lassen: Er will Wohnraum für seine Beschäftigten anbieten. "Die Mietpreise in Memmingen sind in den letzten Jahren enorm gestiegen, Memmingen gehört mittlerweile fast schon zum Speckgürtel Münchens. Für unsere Angestellten ist das kaum noch erschwinglich", so der Bäckermeister. Sein Plan: Auf einem Grundstück in Unternehmensbesitz sollen neben Büros und Verkaufsräumen auch Wohnungen für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter entstehen.

Mit einer alten Ideen gegen den Wohnungs- und Fachkräftemangel

Damit folgt Häußler einem bundesweiten Trend: Immer häufiger bieten Unternehmen zum Job auch gleich eine Wohnung, zeigt die Wohnungsmarktstudie "Wirtschaft macht Wohnen" des Berliner Wohnungsmarkt-Forschungsinstituts RegioKontext. Die Unternehmen würden damit auf einen Doppel-Mangel, der gerade in Ballungsräumen häufig zu beobachten ist – den Wohnungs- sowie den Fachkräftemangel, erklärt Studienleiter Arnt von Bodelschwingh. "Gerade in Großstädten und Ballungsräumen explodieren die Mieten. Gleichzeitig gibt es in vielen Branchen den ‚Kampf um die Köpfe‘. Wer als Arbeitgeber zum Arbeitsplatz eine Wohnung bieten kann, ist klar im Vorteil." Schließlich habe die Sicherheit des Wohnens für die Beschäftigten einen hohen Stellenwert, so der Immobilienexperte.

Damit erlebt das Konzept der Werkswohnung, das eigentlich aus dem ausgehenden 19. und frühen 20. Jahrhundert stammt, eine Renaissance. Damals waren es vor allem die großen Industriekonzerne die im Ruhrgebiet ganze Siedlungen für die dringend benötigten Arbeitskräfte in Stahlschmieden und Bergbau schufen. Auch in Ludwigshafen begann der Chemiekonzern BASF 1872 mit dem Bau der Hemshof-Kolonie mit mehr als 400 Wohnungen, um Arbeitern vom Land Unterkünfte in der Industriestadt zu bieten. Staatsunternehmen wie die Post und die Bahn stampften zudem deutschlandweit Mitarbeitersiedlungen aus dem Boden.

Noch in den Siebzigerjahren gab es laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) etwa 450.000 Werkswohnungen hierzulande. Nach und nach wurden solche Wohnungen jedoch verkauft, etwa an Vorläufer heutiger Immobilienriesen wie Vonovia. Viele Firmen wollten ihre Bilanzen um Immobilien entlasten und das Geld lieber investieren. Dazu kam der Zeitgeist. "Es gab eine allgemeine Privatisierungseuphorie", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School. "Man war der Ansicht, dass die private Wirtschaft alles besser kann."

Viele Unternehmen bieten wieder Wohnungen für Mitarbeiter an

Heute erleben Werkswohnungen wieder einen Aufschwung – auch bei jenen Unternehmen, die das Konzept einst erfanden: BASF etwa besitzt über seine Konzerntochter "Bauen und Wohnen" 6000 Wohnungen in Ludwigshafen und Umgebung, die größtenteils an Angestellte vermietet sind – "vom Azubi bis zur Führungsspitze", wie man bei dem Unternehmen betont. Ihnen wird die Miete in Höhe von 8 Euro pro Quadratmeter direkt vom Gehalt abgezogen. Auch Bosch, VW und Audi haben Immobilien für Mitarbeiter, ebenso wie die Stadtwerke München, die 550 Wohnungen an Beschäftigte vermieten.

Der aktuelle Kurswechsel hat die gesamte Wirtschaft erfasst – vom Bäcker bis zu Stadtwerken, vom Mittelstand bis zum Großkonzern. Auch kleine Betriebe setzen auf den Wandel in der Personal- und Strukturpolitik. Unterstützung erhalten die Firmen dabei aus der Politik, die im Bau von Mitarbeiterwohnungen einen wichtigen Beitrag sieht, zusätzlichen und vor allem bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. "Angesichts des Wohnungs- und Fachkräftemangels ist der Mitarbeiterwohnungsbau ein Zukunftsthema", sagt Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium. "In vielen wirtschaftsstarken Städten mit hoher Unternehmensdichte kommt es zu Wohnungsengpässen und hohen Mieten. Arbeitgeber können bei der Gewinnung von Fachkräften mit einem Angebot von maßgeschneiderten und bezahlbaren Wohnungen punkten." In Kooperation mit Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften könne mit dem Bau von Mitarbeiterwohnungen ein wertvoller Beitrag zur Schaffung von mehr Wohnraum geleistet werden.

Was vor Vertragsunterzeichnung zu beachten ist

Eine Rückkehr zu Werkswohnungen im großen Stil wie im 19. Jahrhundert sieht Immobilien-Professor Vornholz derzeit aber trotzdem nicht. "Mitarbeiterwohnungen sind eher ein Marketing-Instrument einzelner Unternehmen in Ballungsräumen." Auf dem Land stünden genug Wohnungen leer. Die Argumente der Firmen seien aber die gleichen wie früher: "Sie können mit vergünstigten Wohnungen als attraktiver Arbeitgeber bei Fachkräften punkten."

Allerdings sollten Beschäftigte, die mit einer Werkswohnung liebäugeln, vor der Vertragsunterzeichnung einige Feinheiten beachten. So sollte geklärt werden, ob der Vertrag nur für die Dauer des Arbeitsvertrags gilt, sagt Vornholz. "Ansonsten laufen sie Gefahr, bei Kündigung oder Entlassung auch die Wohnung zu verlieren." Angestellte müssten zudem vergünstigte Wohnungen als geldwerten Vorteil versteuern. "Wenn der Arbeitgeber dafür nicht aufkommt, etwa in Form einer Gutschrift, haben Beschäftigte unterm Strich nicht viel gewonnen."

Mitarbeiterwohnungen: Verbände fordern bessere Rahmenbedingungenern

Die Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft, darunter der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der Deutsche Mieter-Bund (DMB) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) fordern eine steuerliche Besserstellung der verbilligten Überlassung einer Wohnung durch den Arbeitgeber an seine Mitarbeiter. Nach aktueller Rechtslage entsteht den Arbeitnehmern durch die vergünstigte Wohnung ein geldwerter Vorteil, der – ähnlich wie beim Dienstwagen – lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig ist. Der steuerliche Wert bemisst sich dabei an der Differenz zum ortsüblichen Mietpreis. „Um das Modell des bezahlbaren Mitarbeiterwohnens, das auch für den Gesamt-Wohnungsmarkt wichtige Entlastungseffekte bewirkt, zu unter­stützen, könnte an die Einführung eines speziellen Freibetrages gedacht werden, zum Beispiel 100 bis 150 Euro im Monat“, schlagen die Verbände in einer Pressemitteilung vor. czy

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