Unternehmensführung -

Mitarbeiterwohnungen Wenn der Chef zum Vermieter wird

Angesichts von Fachkräftemangel und Wohnungsnot in Ballungsräumen erleben Werkswohnungen wieder einen Aufschwung. Unternehmen wollen damit bei ihren Mitarbeitern punkten. Beschäftigte müssen aber ein paar Feinheiten beachten.

Ein traditionelles Familienunternehmen in dritter Generation: Die Bäckerei Häussler ist in Memmingen eine Institution. 16 Filialen gehören zu dem mittelständischen Handwerksbetrieb, das Geschäft mit Brot und Brötchen läuft. Und dennoch fällt es dem Unternehmen immer schwerer, Arbeitskräfte für seine verschiedenen Standorte zu finden. Geschäftsführer Hermann Markus Häußler hat sich deshalb etwas einfallen lassen: Er will Wohnraum für seine Beschäftigten anbieten. „Die Mietpreise in Memmingen sind in den letzten Jahren enorm gestiegen, Memmingen gehört mittlerweile fast schon zum Speckgürtel Münchens. Für unsere Angestellten ist das kaum noch erschwinglich“, so der Bäckermeister. Sein Plan: Auf einem Grundstück in Unternehmensbesitz sollen neben Büros und Verkaufsräumen auch Wohnungen für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter entstehen.

Häußler folgt einem bundesweiten Trend: Immer häufiger bieten Unternehmen zum Job auch gleich eine Wohnung, zeigt die Wohnungsmarktstudie „Wirtschaft macht Wohnen“ des Berliner Wohnungsmarkt-Forschungsinstituts RegioKontext. Damit erlebt das Konzept der Werkswohnung, das eigentlich aus dem ausgehenden 19. und frühen 20. Jahrhundert stammt, eine Renaissance. Damals waren es vor allem die großen Industriekonzerne die im Ruhrgebiet ganze Siedlungen für die dringend benötigten Arbeitskräfte in Stahlschmieden und Bergbau schufen. Staatsunternehmen wie die Post und die Bahn stampften ebenfalls deutschlandweit Mitarbeitersiedlungen aus dem Boden. Noch in den Siebzigerjahren gab es laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) etwa 450.000 Werkswohnungen hierzulande. Nach und nach wurden solche Wohnungen jedoch verkauft, um die Bilanzen um Immobilien zu entlasten und das Geld zu investieren.

Was vor Vertragsunterzeichnung zu beachten ist

Nun die Rolle rückwärts – Werkswohnungen erleben wieder einen Aufschwung. Der aktuelle Kurswechsel hat die gesamte Wirtschaft erfasst – vom Bäcker bis zu Stadtwerken, vom Mittelstand bis zum Großkonzern. Auch kleine Betriebe setzen auf den Wandel in der Personal- und Strukturpolitik.

Für die Mitarbeiter bringt das Konzept jedoch nicht nur Vorteile mit sich – Beschäftigte, die mit einer Werkswohnung liebäugeln, sollten vor der Vertragsunterzeichnung einige Feinheiten beachten. So sollte geklärt werden, ob der Vertrag nur für die Dauer des Arbeitsvertrags gilt, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School. „Ansonsten laufen sie Gefahr, bei Kündigung oder Entlassung auch die Wohnung zu verlieren.“ Angestellte müssten zudem vergünstigte Wohnungen als geldwerten Vorteil versteuern. „Wenn der Arbeitgeber dafür nicht aufkommt, etwa in Form einer Gutschrift, haben Beschäftigte unterm Strich nicht viel gewonnen.“

Der geldwerte Vorteil einer vergünstigt angemieteten Wohnung bemisst sich nach dem Unterschiedsbetrag zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem Preis, zu dem die Wohnung überlassen wird. Dieser geldwerte Vorteil unterliegt allerdings nur dann dem Lohnsteuerabzug, wenn er die Freigrenze von 44 Euro pro Monat übersteigt. Auch wenn der Arbeitgeber als Vermieter seinen Mitarbeitern die Nebenkosten erlässt, stellt das einen laut Angaben des Deutschen Unternehmenssteuer Verbandes einen lohnsteuerpflichtigen geldwerten Vorteil dar. Dazu gibt es auch ein Urteil des Finanzgerichts Düsseldorf: Ein Arbeitgeber hatte die Kosten für Hausversicherungen, Grundsteuer und Straßenreinigung für seinen Mitarbeitern überlassene Wohnungen jahrelang nicht abgerechnet. Bei einer Steuerprüfung wurde ein nachzuversteuernder Vorteil von einer Summe von 50.855,20 Euro festgestellt – zu Recht, wie das Gericht urteilte (Aktenzeichen: 11 K 4662/06 L).

Die Werkswohnung als Wettbewerbsvorteil

Trotz derartiger juristischer Unwägbarkeiten ermutigt die Politik Unternehmen dazu, mehr Mitarbeiterwohnungen zu bauen. „Angesichts des Wohnungs- und Fachkräftemangels ist der Mitarbeiterwohnungsbau ein Zukunftsthema“, sagt Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesbauministerium. „In vielen wirtschaftsstarken Städten mit hoher Unternehmensdichte kommt es zu Wohnungsengpässen und hohen Mieten. Arbeitgeber können bei der Gewinnung von Fachkräften mit einem Angebot von maßgeschneiderten und bezahlbaren Wohnungen punkten.“ In Kooperation mit Wohnungsunternehmen und Wohnungsgenossenschaften könne mit dem Bau von Mitarbeiterwohnungen ein wertvoller Beitrag zur Schaffung von mehr Wohnraum geleistet werden.

Dass Mitarbeiter nun aber wieder flächendeckend in von ihren Arbeitgebern bereitgestellte Werkswohnungen einziehen, wie es zur Zeit der Industrialisierung im 19. Jahrhundert der Fall war, sieht Immobilien-Professor Vornholz derzeit aber trotzdem nicht. „Mitarbeiterwohnungen sind eher ein Marketing-Instrument in Ballungsräumen.“ Auf dem Land hingegen stünden genug Wohnungen leer. Die Argumente der Firmen, die auf Werkswohnungen setzen, sind aber die gleichen wie früher, so Vornholz: „Sie können mit vergünstigten Wohnungen als attraktiver Arbeitgeber bei Fachkräften punkten.“

Mitarbeiterwohnungen: Verbände fordern bessere Rahmenbedingungenern

Die Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft, darunter der Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), der Deutsche Mieter-Bund (DMB) und der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) fordern eine steuerliche Besserstellung der verbilligten Überlassung einer Wohnung durch den Arbeitgeber an seine Mitarbeiter. Nach aktueller Rechtslage entsteht den Arbeitnehmern durch die vergünstigte Wohnung ein geldwerter Vorteil, der – ähnlich wie beim Dienstwagen – lohnsteuer- und sozialversicherungspflichtig ist. Der steuerliche Wert bemisst sich dabei an der Differenz zum ortsüblichen Mietpreis. „Um das Modell des bezahlbaren Mitarbeiterwohnens, das auch für den Gesamt-Wohnungsmarkt wichtige Entlastungseffekte bewirkt, zu unter­stützen, könnte an die Einführung eines speziellen Freibetrages gedacht werden, zum Beispiel 100 bis 150 Euro im Monat“, schlagen die Verbände in einer Pressemitteilung vor. czy

© deutsche-handwerks-zeitung.de 2018 - Alle Rechte vorbehalten