Steuertipp Verkauf des Eigenheims: Steuerfalle Arbeitszimmer?

Verkauft ein Arbeitnehmer sein Eigenheim, kann er den Gewinn aus dem Verkauf normalerweise steuerfrei kassieren. Denn wurde eine private Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt, löst der Verkauf selbst innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf keine Spekulationsbesteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG aus. Zum Problemfall konnte in der Vergangenheit ein häusliches Arbeitszimmer werden.

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Häusliches Arbeitszimmer bei Arbeitnehmern

Nutzte ein Arbeitnehmer in seinem Eigenheim ein Arbeitszimmer und verkaufte dieses Eigenheim innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist, kam es oftmals zu einer bösen Überraschung. Das Finanzamt besteuerte den auf das Arbeitszimmer entfallenden Gewinn nach § 23 EStG. Begründung der Finanzbeamten: Das Arbeitszimmer wurde nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Doch dieses Steuerrisiko ist für Arbeitnehmer nun vom Tisch. Der Bundesfinanzhof stellte klar, dass eine Besteuerung für das häusliche Arbeitszimmer nach § 23 EStG ausscheidet (BFH, Az. IX R 27/19).

Gelten die Urteilsgrundsätze auch für Unternehmer?

Leider gelten diese Urteilsgrundsätze nur bei Überschusseinkünften und nicht bei Gewinneinkünften. Rechnet das Finanzamt das häusliche Arbeitszimmer dem Betriebsvermögen eines Unternehmens zu (Voraussetzungen siehe § 8 Einkommensteuerdurchführungsverordnung), sind die auf diesen Raum entfallenden Gewinne stets gewinnerhöhend zu versteuern. Das gilt selbst beim Verkauf des Eigenheims nach Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist. Gibt ein Unternehmer seinen Betrieb auf und das Finanzamt stufte das häusliche Arbeitszimmer im Sinn von § 8 EStDV als Betriebsvermögen ein, kommt es sogar ohne Verkauf des Eigenheims zu einer Gewinnbesteuerung. Besteuert wird hier der Wertzuwachs für den Raum bis zur Betriebsaufgabe. dhz