Mietkauf wird häufig bei der Beschaffung von hochpreisigen Wirtschaftsgütern wie Baumaschinen eingesetzt. Knifflig wird es bei der steuerlichen und buchhalterischen Behandlung von Mietkaufverträgen. Schließlich handelt es sich hierbei um zivilrechtliche Verträge, die Elemente von Miet- und Kaufverträgen enthalten. Antworten auf wichtige Fragen – und ein Buchungsbeispiel.
Mietkauf: Was ist das eigentlich genau?
Bei Mietkaufverträgen handelt es sich um als Mietvertrag bezeichnete Verträge, bei denen der Mieter das gemietete Wirtschaftsgut erwerben kann. Mieter können sich dabei die während der Vertragslaufzeit geleisteten Zahlungen auf den Kaufpreis anrechnen lassen.
Steuerliche Behandlung von Mietkaufverträgen
Bei der steuerlichen Einordnung von Mietkaufverträgen kommt es entscheidend auf die tatsächliche Ausgestaltung des Vertrages an. Das Steuerrecht orientiert sich dabei an der sogenannten wirtschaftlichen Betrachtungsweise. Das heißt: Die steuerliche Einordnung richtet sich nach dem wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung. Dabei gibt es verschiedene Indizien, die für einen echten bzw. einen unechten Mietkaufvertrag sprechen.
Echter Mietkauf
Gehen die beiden Vertragsparteien (Mieter und Vermieter) von Anfang an ernsthaft davon aus, dass der Vertrag zunächst lediglich über die Miete eines Wirtschaftsguts abgeschlossen wird und liegen im Verhältnis zu den Anschaffungskosten insofern angemessene Mietraten vor, deutet dies auf einen echten Mietkaufvertrag hin. Ein weiteres Merkmal für einen echten Mietkauf ist, dass der Mieter jederzeit die Möglichkeit hat, das betreffende Wirtschaftsgut zu erwerben. Die bis dahin gezahlten Mietraten werden auf den Kaufpreis angerechnet. Der Kaufpreis bei Erwerb richtet sich dann oft nach dem Zeitwert des Wirtschaftsguts.
Buchhalterische Behandlung
Während der Mietzeit liegt folglich ein Mietvertrag vor. Das mietende Unternehmen kann die Mietzahlungen als abzugsfähige Betriebsaufwendungen ansetzen. Die Mietraten können später dann auf den Kaufpreis angerechnet werden. Kauft der Mieter das betreffende Wirtschaftsgut, muss der zu aktivierende Betrag folgendermaßen berechnet werden:
Restkaufpreis bei Erwerb
+ angerechnete Miete
- Werteverzehr (fiktive Abschreibung) für die Mietzeit ausgehend vom Listenpreis (höchstens angerechnete Miete)
Das mietende Unternehmen schreibt dann im Anschluss den Mietgegenstand ab.
Unechter Mietkaufvertrag
Ist bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrags ernsthaft beabsichtigt, dass der Mieter am Ende der Mietzeit das Wirtschaftsgut erwirbt und kalkuliert der Vermieter die Mietzahlungen hinsichtlich deren Höhe, Fälligkeit und der Dauer so, dass die einzelnen Zahlungen eher als Kaufpreisraten erscheinen, deutet dies auf einen unechten Mietkaufvertrag hin.
Der Mieter kann das Objekt meist während der Mietdauer nicht zurückgeben. Einen weiteren Hinweis auf die Ausgestaltung als unechter Mietkaufvertrag gibt die vereinbarte Höhe des Kaufpreises. Ist der am Ende des Mietvertrags zu zahlende Kaufpreis anhand des Preises berechnet, der bei Abschluss des Mietvertrags gegolten hat und rechnet der Vermieter die Mietzahlungen voll auf diesen Kaufpreis an, deutet dies auf einen unechten Mietkaufvertrag hin. Unter normalen Umständen würde ein Kaufpreis nämlich nicht zu den Bedingungen bei Abschluss des Mietvertrags kalkuliert werden, sondern zu den Gegebenheiten bei Kauf am Ende des Mietvertrags. Der Preis bei unechten Mietkaufverträgen ist am Ende der Mietzeit oft so niedrig, dass er wirtschaftlich ohne die vorher bereits geleisteten Mietzahlungen keinen Sinn macht.
Buchhalterische Behandlung
Der Mieter erhält sofort das wirtschaftliche Eigentum, das heißt, dass er das Wirtschaftsgut von Anfang an als Anlagevermögen aktivieren muss. Daraus folgt, dass der Mieter den betreffenden Vermögensgegenstand von Beginn an abschreibt. Die noch zu leistenden Mietkaufraten passiviert der mietende Betrieb demgegenüber als Verbindlichkeit und die Mietzahlungen stellen entsprechend gezahlte Kaufpreisraten dar.
Die jeweiligen Raten sind analog zu Kreditraten buchhalterisch in einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil zu zerlegen.
Buchungsbeispiel
Unternehmer Albert vereinbart mit der X-AG einen Vertrag über den Mietkauf einer Maschine. Die Anschaffungskosten der Maschine betragen 190.000 Euro netto.
Albert leistet eine monatliche Mietzahlung von 3.999 Euro. Die Maschine hat eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 10 Jahren.
Unternehmer Albert hat bereits vorab mit der vermietenden X-AG vereinbart, dass Albert die Maschine am Ende der Mietlaufzeit erwirbt. Dies deutet im Zusammenhang mit den im Vergleich zum Listenpreis hohen Mietzahlungen auf einen unechten Mietkauf hin.
Albert erhält alle für den Vorsteuerabzug notwendigen Dokumente.
Auszug aus dem Zahlungsplan
| Ende Monat | Rate | Tilgungsanteil | Zinsanteil |
| 1 | 3.999,00 Euro | 3.919,83 Euro | 79,17 Euro |
Unternehmer Albert muss die Maschine also in seiner Bilanz als Anlagevermögen erfassen und über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von zehn Jahren abschreiben.
Die Abschreibung beträgt pro Monat: 190.000,00 Euro/10 Jahre/12 Monate = 1.583,33 Euro. Die Anschaffungskosten von 190.000,00 Euro müssen spiegelbildlich als Verbindlichkeit passiviert werden. Die bezahlte Umsatzsteuer kann sich Unternehmer Albert vom Finanzamt als Vorsteuer erstatten lassen und zahlt diese sofort direkt per Banküberweisung an die X-AG.
Buchungen mit Konten des Standardkontenrahmens SKR 04:
Einbuchung Anlagevermögen
| 1. | 0440 Maschinen 190.000,00 Euro | ||
| 1406 Abziehbare Vorsteuer 36.100,00 Euro | an | 70000 Kreditor X-AG 190.000,00 Euro | |
| an | 1800 Bank 36.100,00 Euro |
Einbuchung Mietzahlungen
| 2. | 7320 Zinsen 79,17 Euro | |||
| 70000 Kreditor X-AG 3.919,83 Euro | an | 1800 Bank 3.999,00 Euro |
Einbuchung Abschreibung
| 3. | 6220 Abschreibung auf Sachanlagen 1.583,33 Euro | an | 0440 Maschinen 1.583,33 Euro |
Darstellung auf den Konten
| Konto 0440 Maschinen | Soll | Haben |
| 1. | 190.000,00 Euro | |
| 3. | 1.583,33 Euro |
| Konto 1406 Abziehbare Vorsteuer 19 % | Soll | Haben |
| 1. | 36.100,00 Euro |
| Konto 70000 Kreditor X-AG | Soll | Haben |
| 1. | 190.000,00 Euro | |
| 2. | 3.919,83 Euro |
| Konto 7320 Zinsen | Soll | Haben |
| 2. | 79,17 Euro |
| Konto 1800 Bank | Soll | Haben |
| 1. | 36.100,00 Euro | |
| 2. | 3.999,00 Euro |
| Konto 6220 Abschreibungen auf Sachanlagen | Soll | Haben |
| 3. | 1.583,33 Euro |