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Jetzt noch bauen oder kaufen? In welchen Fällen Immobilien zur Vorsorge taugen

Es gibt gute Gründe, mit einer Immobilie fürs Alter vorzusorgen – aber es gilt auch vieles zu beachten.

Die Stiftung Warentest kam Mitte des Jahres zu dem Schluss, dass sich Immobilienkauf in Deutschland immer noch lohnen kann. Gleichzeitig mehren sich aber auch die Stimmen, die vor einer Überhitzung des Marktes warnen. Die Deutsche Handwerks Zeitung hat mit einem Makler, einer Anlageexpertin und einem Experten für Altersvorsorge gesprochen. Grundsätzlich stimmen alle drei der Aussage zu, nennen aber auch viele Einschränkungen. Vor allem in einem Punkt waren sich alle drei einig: Die niedrigen Zinsen alleine sollten nicht zum Kauf reizen.

Klaus Morgenstern, ­Deutsches Institut für ­Altersvorsorge, Berlin

DHZ: Herr Morgenstern, lohnt es sich, derzeit Immobilien zu kaufen?

Klaus Morgenstern

Klaus Morgenstern: Ja, aber es gilt zu differenzieren und genau hinzuschauen, was man für den ausgerufenen Preis bekommt. In großen Städten wie Berlin oder München haben die Preise so angezogen, dass mitunter das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht mehr stimmt. Andersherum gibt es Lagen, in denen man zwar günstig kaufen, aber vielleicht in ein paar Jahren nicht mehr verkaufen kann. Und dann kommt es natürlich auch darauf an, wie ich die Immobilie finanziere.

DHZ: Wie meinen Sie das?

Morgenstern: Wird für einen Großteil der Kaufsumme Geld aufgenommen, gibt es zwei wichtige Prämissen: Erstens ist es bei der derzeitigen Niedrigzinsphase ganz wichtig, dass die Tilgung mindestens 2 bis 3 Prozent beträgt, sonst dauert die Entschuldung zu lange. Zweitens gilt allgemein, dass der Kredit abgezahlt sein sollte, bevor die Rentenphase beginnt. Wer mit Ende 50 eine Immobile mit einem großen Kredit finanzieren will, dem rate ich eher ab. Und ganz wichtig: Niedrige Zinsen alleine sind kein Grund zu kaufen.

DHZ: Aber wenn ich eine gute Immobilie finde und rechtzeitig tilge, ist dies schon eine gute Vorsorge fürs Alter, oder?

Morgenstern: So eindeutig kann man auch dies nicht sagen, vor allem würde ich nicht dazu raten, Immobilien als einzigen Baustein für die Altersvorsorge zu sehen, denn in erster Linie binde ich damit zunächst einmal mein Kapital, ich kann die Wände aber nicht essen. Gerade bei Alleinstehenden, die mit kleiner Rente im eigenen Haus wohnen, erleben wir oft eine verquere Situation: Eigentlich sind sie nicht arm, haben sogar Vermögen, sprich: Immobilienvermögen, müssen aber jeden Pfennig umdrehen. Hier fehlt liquides Kapital.

"Man muss das Risiko ­kennen." Klaus Morgenstern

DHZ: Stelle ich mich dann mit einer vermieteten Immobilie besser?

Morgenstern: Für Selbstständige, die keine gesetzliche Rente beziehen, kann es durchaus ein sinnvolles Ziel sein, durch eine vermietete Immobilie eine Zusatzrente zu erzielen. Gerade wenn man schwankende Einkommen hat und Überschüsse aus guten Jahren investiert, kann sich das lohnen. Allerdings muss man sich bewusst sein, dass man auch mit dieser Anlageform ein unternehmerisches Risiko eingeht. Auch die vermietete Immobilie darf nie alleiniger Baustein sein.

DHZ: Wie stehen Sie zu Immobilienbeteiligungen?

Morgenstern: Wenn ich nicht die Kraft habe, in eine Einzelimmobilie zu investieren, kann das eine Alternative sein. Ich muss mich aber auch hier gut informieren, denn das Angebot ist weit gestreut. Neben offenen Fonds, die wenig Rendite bringen, gibt es geschlossene Fonds, die früher ein wenig in Verruf geraten waren, inzwischen aber weitgehend reguliert sind. Sie bringen bei guten Objekten eine höhere Rendite. Und es gibt die sogenannten REITs (Real Estate Investment Trust), über die ich in börsennotierte Unternehmen mit Immobilienfokus investiere. Mit REITs sind Gewinne ähnlich wie mit Aktien möglich, allerdings besitzen sie aber auch vergleichbare Kursschwankungen.

DHZ: Wie bin ich denn aus Ihrer Sicht optimal abgesichert?

Morgenstern: Gut ist immer ein Mix aus umlagefinanzierter Absicherung (gesetzliche Rente/Versorgungswerk) und Kapitaldeckung, wobei ich bei Letzterem wiederum streuen sollte. Neben Immobilien empfehle ich persönlich breitgestreute Aktien zum Beispiel über einen Indexfonds.

Andrea Pelka, unabhängige ­Finanzberaterin in München

DHZ: Frau Pelka, lohnt es sich derzeit, Immobilien zu kaufen?

Andrea Pelka.

Andrea Pelka: So einfach kann man diese Frage nicht beantworten. In meinen Beratungen hinterfrage ich immer zuerst die Motivation. Viele verbinden mit Immobilien Sicherheit, aber oft ist das nur eine gefühlte Sicherheit. Immobilien machen zunächst einmal immobil, sprich: unbeweglich. Mein Kapital ist langfristig gebunden. Bevor ich mich also für ein solches Invest entscheide, muss ich mir viele Fragen stellen.

DHZ: Was muss ich mich denn ­fragen?

Pelka: Zuerst einmal: Geht es darum, den Traum vom eigenen Heim zu verwirklichen, will ich mein Geld sicher anlegen oder geht es um Rendite? Oft kommen junge Paare zu mir, die das Bild von der glücklichen Familie im Grünen im Kopf haben. Denen aber nicht klar ist, was das in der Realität bedeutet. Wenn sie sich anstrengen müssen, die Raten aufzubringen, bedeutet dies vielleicht viele Jahre Verzicht. Und das sind dann genau die Jahre, in denen das Familienleben statt­findet …

DHZ: Aber irgendwann ist das Haus ja abgezahlt.

Pelka: Ja, dann sind die Kinder weg, das Haus ist zu groß und die Reparaturen fangen an. Das kann dann wieder Verzicht bedeuten. Und was, wenn ich im Alter Pflege brauche, vielleicht umbauen muss etc. Lange Rede kurzer Sinn: Wenn ich mich sehr strecken muss, würde ich zur Miete wohnen, überschüssiges Geld in einem Depot anlegen und vielleicht eine kleinere Wohnung kaufen, in der ich dann im Alter wohnen kann. Wenn ich dagegen ein Haus oder eine Wohnung locker finanzieren oder einfach kaufen kann oder wenn es mir darum geht, das Haus als Wertaufbewahrungsmittel zu nutzen, machen Immobilien natürlich Sinn.

DHZ: Erziele ich damit Rendite?

Pelka: Auch das ist eine schwierige Frage, denn auch hier gehen viele von falschen Voraussetzungen aus. Es kommt sehr auf das Objekt und die Lage an. Die höchsten Renditen werden mit Luxusimmobilien erzielt, die können sich aber nur wenige leisten.

DHZ: Jetzt haben wir von der selbstbewohnten Immobilie gesprochen, wie ist es, wenn ich sie vermiete?

Pelka: Vermietete Immobilien können gerade für junge Menschen ein guter Einstieg sein. Die Raten überfordern nicht, wenn ich gut verdiene, habe ich steuerliche Vorteile und im Notfall könnte ich selbst einziehen. Aber auch, wer seine Immobilie vermieten will, muss sie gut auswählen, sich Makro- und Mikrogegend genau ansehen. Lässt sich die Wohnung irgendwann nicht vermieten, kann das dramatische Folgen haben.

"Immobilien machen auch immobil." Andrea Pelka

DHZ: Wie bin ich denn aus Ihrer Sicht optimal abgesichert?

Pelka: Grundlage sollte natürlich immer die gesetzliche und/oder private Rentenversicherung sein, über die ich mindestens meine Fixkosten sichern kann. Wenn ich mir dann zusätzlich ein Depot aufgebaut habe und in einer eigenen Immobilie wohne, bin ich gut versorgt. Erziele ich dann noch aus einer vermieteten zusätzliches Einkommen – umso besser.

Daniel Ritter, geschäfts­führender Gesellschafter, Von Poll Immobilien, Frankfurt

DHZ: Herr Ritter, lohnt es sich derzeit, Immobilien zu kaufen?

Daniel Ritter

Daniel Ritter: Grundsätzlich ist es weiterhin sinnvoll, in Wohneigentum zu investieren. Bei der Prüfung von Kaufoptionen muss jede Immobilie aber einzeln hinsichtlich ihrer Attraktivität für den jeweiligen Käufer, ihrer Lage und ihrer Renditeaussichten bewertet werden.

DHZ: Immer mehr Experten warnen vor einer Immobilienblase. Wie schätzen Sie die Lage ein?

Ritter: Wir sehen aktuell keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Vor allem aus drei Gründen. Erstens: Immobilienkäufe sind in Deutschland generell solide finanziert – durch hohe Anfangstilgungen, längere Sollzinsbindungen und einen hohen Anteil an Eigenkapital von 20 Prozent oder mehr. Zweitens verfügen Kreditnehmer in der Regel über eine gute Bonität und sichere Einkommensverhältnisse. Drittens legen Banken hierzulande strenge Maßstäbe bei einer Kreditvergabe an.

DHZ: Welche Auswirkungen hat die derzeitige Zinssituation?

Ritter: Die Niedrigzinspolitik führt dazu, dass die Nachfrage nach Immobilien hoch bleibt. Als Anlageoption gibt es nur wenige lohnenswerte Alternativen. Das wird sich in absehbarer Zukunft nicht ändern. Metropolregionen und attraktive Städte wachsen aufgrund ihrer wirtschaftlichen Anziehungskraft und ihrer gut entwickelten Infrastruktur. Dadurch werden wir auch zukünftig dort eine hohe Nachfrage sehen.

"Kein Anzeichen für eine Immobilienblase." Daniel Ritter

DHZ: Was raten Sie Käufern, denen es vor allem um Altersvorsorge geht, was und wo sollten sie kaufen?

Ritter: Das lässt sich nur schwer pauschal beantworten. Für Investoren, denen es vor allem um Werterhalt geht, bietet es sich an, in gut gelegene Objekte in der eigenen Nachbarschaft zu investieren. Denn diese Mikrolagen haben sie selbst im Blick und können die Marktentwicklung entsprechend gut einschätzen. Dafür liegen die Renditen in guten Lagen allerdings auch bei unter fünf Prozent. Privatinvestoren, die mehr Rendite erzielen wollen, sollten flexibler sein und auch abweichende Lagen in Betracht ziehen. So lassen sich nach wie vor höhere Bruttorenditen erzielen.

DHZ: Woraus sollten Käufer achten, die ihre Immobile selbst bewohnen möchten?

Ritter: Wenn man die Immobilie so lange wie möglich selbst bewohnen möchte, ist beispielsweise die Barrierefreiheit wichtig. Treppen und enge Flure, die jetzt noch kein Problem darstellen, können später schnell zur Herausforderung werden und zu einem Umzug führen. Entscheidend ist auch die Lage. Vor allem im hohen Alter entscheidend ist eine gute Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Banken und anderen wichtigen Einrichtungen.

DHZ: Welche Entwicklungen erwarten Sie für die nächsten Jahre?

Ritter: Die Nachfrage nach Immobilien wird nicht abreißen. Speziell an attraktiven Standorten wird das Angebot dadurch knapp bleiben. Menschen, die in den Toplagen nicht das Richtige für sich finden, werden in umliegende Viertel oder ins nahe Umland ausweichen. Dadurch steigen Nachfrage und Preise perspektivisch auch dort.

Anmerkung der Redaktion: Derzeit führt Berlin einen Mietendeckel ein. Solche politischen Entscheidungen können dazu führen, dass die Rendite von Immobilien abnimmt und wären bei der Abwägung des Für und Wider ebenfalls zu berücksichtigen.

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