Wird eine Immobilie vom Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt, stellt dies keine Anschaffung im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar. Dies ist bei der Frage von Bedeutung, ob Renovierungskosten für vermietete Immobilien als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden dürfen.
Wird ein Gebäude nach dem Kauf privat vermietet und die Renovierungskosten betragen in den nächsten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, dürfen die Renovierungskosten nicht sofort in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Die Renovierungskosten stellen in diesem Fall vielmehr anschaffungsnahe Herstellungskosten dar, die nur über die jahrzehntelange Gebäudeabschreibung steuerlich berücksichtigt werden dürfen.
BFH: Entnahme einer Immobilie stellt keinen Kauf dar
In der Praxis stellt sich hier die Frage, ob die strenge Vorschrift zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG auch greift, wenn eine Immobilie aus dem Betriebsvermögen ins Privatvermögen übernommen wird. Anders gefragt: Handelt es sich bei einer Entnahme um einen Kauf im Sinn dieser Vorschrift?
Die erfreuliche Antwort kam 2022 vom Bundesfinanzhof und lautet: nein. Die Entnahme der Immobilie aus einem Betriebsvermögen ins Privatvermögen stellt keinen Kauf dar. Aus diesem Grund darf das Finanzamt bei Renovierungskosten von mehr als 15 Prozent des Entnahmewerts innerhalb von drei Jahren nach Entnahme keine anschaffungsnahen Herstellungskosten unterstellen (BFH, Urteil v. 3. Mai 2022, Az. IX R 7/21).
Beispiel: Ein Unternehmer entnimmt eine Immobilie aus seinem Handwerksbetrieb ins Privatvermögen. Entnahmewert für das Gebäude 40.000 Euro. Entnahmewert für den Grund und Boden 100.000 Euro. Innerhalb der nächsten drei Jahre nach der Entnahme fallen 20.000 Euro Renovierungskosten für die im Privatvermögen vermietete Immobilie an.
Folge: Zwar betragen die Renovierungskosten innerhalb von drei Jahren nach der Entnahme mehr als 15 Prozent des Entnahmewerts, dennoch dürfen die gesamten Renovierungskosten jeweils im Jahr der Zahlung als Werbungskosten aus Vermietung abgezogen werden. Die Entnahme stellt nämlich keinen Kauf im Sinn von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG dar. dhz