Bis zu 40.000 Euro rechnet das Finanzamt bei der energetischen Sanierung der selbst genutzten Wohnung auf die Steuerschuld an. Wer im geerbten Haus wohnt und es noch mit Miterben teilt, kann dennoch den Großteil davon verlieren – das Finanzgericht Münster gab dem Amt recht. Welche Regel dahintersteckt und wie Miterben vorbeugen können.
Lebt ein Steuerzahler in einem geerbten Mehrfamilienhaus und lässt er seine selbst genutzte Wohnung energetisch sanieren, kann er beim Finanzamt eine Steuerermäßigung nach § 35c Abs. 1 EStG beantragen. Unter bestimmten Voraussetzungen rechnet das Amt 20 Prozent der Sanierungskosten, maximal 40.000 Euro, auf die Steuerschuld des Eigentümers an.
Achtung bei Erbengemeinschaft
Das klingt einfach und verspricht eine hübsche Steuererstattung. Ganz so einfach ist es aber nicht, wie ein Fall vor dem Finanzgericht Münster zeigt.
Im Streitfall wohnte der Immobilieneigentümer in einem geerbten Mehrfamilienhaus und beantragte für die energetische Sanierung seiner Wohnung eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG. Das Finanzamt stellte jedoch fest, dass das Haus noch einer Erbengemeinschaft gehörte, an der er nur zu einem Viertel beteiligt war.
Dann kam der Schock: Die Behörde gewährte ihm die Steuerermäßigung deshalb nur zu einem Viertel – obwohl er die Sanierung allein bezahlt hatte. Die übrigen drei Viertel gingen verloren, weil die anderen Miterben nicht selbst in der Wohnung lebten und die Ermäßigung daher nicht nutzen konnten.
Bewohner muss vor Beginn der Arbeiten Alleineigentümer werden
Leider stimmte das Finanzgericht Münster dieser Auffassung des Finanzamts zu (FG Münster, Urteil vom 23. Juni 2026, Az. 6 K 1431/23 E). Das Gericht stützte sich dabei auf § 35c Abs. 6 EStG. Dort steht schwarz auf weiß, dass die Steuerermäßigung bei mehreren Miteigentümern nach den Eigentumsverhältnissen aufgeteilt wird.
Wer als einer von mehreren Erben in einer Immobilie der Erbengemeinschaft wohnt und eine energetische Sanierung plant, sollte diesen Grundsatz kennen. Die volle Steuerermäßigung für die selbst genutzte Wohnung gibt es in der Regel nur, wenn der Bewohner vor Beginn der Arbeiten Alleineigentümer wird. Das ist etwa möglich, indem die Miterben ihm das Haus oder ihre Erbteile übertragen, meist gegen eine Ausgleichszahlung. Da dafür alle Miterben mitwirken müssen und Kosten anfallen, ist eine steuerliche und rechtliche Beratung vorab sinnvoll. dhz