Der Bundesgerichtshof hat die Rechte von handwerklichen Gewerbemietern geklärt. Das Urteil trifft insbesondere Aussagen zu Öffnungspflichten trotz nicht ausgelasteter Einkaufszentren.
Holger Scheiding
Pflichten im Gewerbemietvertrag
Ein Mieter von Gewerbeflächen ist an seinen Gewerbemietvertrag gebunden. Das gilt auch, wenn dieser für ein bereits bei Vertragsabschluss zu 20 Prozent nicht ausgelastetes Einkaufszentrum geschlossen wurde. Auch das vom Mieter vertriebene Sortiment darf, sofern es sich dem Vertrag direkt oder indirekt entnehmen lässt, nicht verändert werden.
Keine besondere Schutzbedürftigkeit des Gewerbemieters
Im konkreten Fall wurde zwischen Mieter und Vermieter vertraglich die Betriebs- und Öffnungszeit vereinbart. Darüber hinaus lässt sich dem konkreten Vertrag durch Auslegung eine Sortimentsbindung für den Mieter entnehmen. Das höchste deutsche Gericht in Zivilsachen verneinte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die maßgebliche Vereinbarung.
Der Mieter kann sich auch nicht auf die immer geringere Auslastung des Einkaufszentrums berufen: Das wirtschaftliche Risiko für die Verwendung der Gewerbeflächen wird dem Mieter zugeordnet, es sei denn, dem Vertrag lässt sich eine andere Vereinbarung entnehmen. Das ist hier nicht der Fall.
Den aus dem Wohnraummietrecht bekannten Mieterschutz gibt es im Gewerberaummietrecht nicht. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Gewerbemieters - an ihn werden strengere Anforderungen gestellt - wird weder vom Gesetz noch von der Rechtsprechung anerkannt.
Vielmehr gilt hier der Grundsatz der Vertragsfreiheit nahezu uneingeschränkt, so dass getroffene Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien nur in seltenen Fällen unwirksam sind.
Die Richter stellten hier fest, dass auch ein Leerstand von etwa 40 Prozent des maßgeblichen Einkaufszentrums an diesem Ergebnis nichts ändert. Der Gewerberaummieter habe den Vertrag vorbehaltlich seiner allgemeinen Kündigungsmöglichkeiten unter Beachtung der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen zu erfüllen.
Vorsicht vor Knebelverträgen
Verhandlungsstarke Vermieter benutzen in vielen Fällen umfangreiche und zu ihren Gunsten formulietre Vertragsmuster. Der Gewerberaummieter sieht sich dann oft in der Situation, diese Verträge entweder zu unterschreiben oder sich eine andere Mietfläche zu suchen.
Sofern sich der Mieter jedoch nicht über alle wirtschaftlichen Auswirkungen im Klaren ist, sollte er einen Vertrag nicht unterzeichnen.
Wird hingegen ein zu Gunsten des Vermieters und damit zu Lasten des Mieters formulierter Vertrag unterzeichnet, ist in manchen Fällen die Insolvenz die letzte Konsequenz.
BGH, Az.: XII. ZR 131/08